سرکوب بازار مسکن در محدوده پرظرفیت

به گزارش ایسنا، تقاضای غالب در شهر تهران مربوط به محدوده‌های زیر قیمت و خانه‌های ارزان‌تر از متوسط قیمت شهر است. آمار و ارقام نشان می‌دهد اگرچه متوسط قیمت مسکن در تهران به ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان رسیده، قیمت مسکن در ۷۳ درصد مناطق زیر نرخ میانگین قرار دارد؛ به‌طوری‌که از بین مناطق ۲۲ گانه پایتخت میانگین قیمت هر متر خانه در ۱۶ منطقه پایین‌تر از متوسط و شش منطقه بالاتر از متوسط شهر است.

انعقاد ۳۱ درصد قراردادهای فروش مسکن در سه منطقه تهران

اما سهم بالای سه منطقه‌ی دارای قیمت بالاتر از متوسط شهر یعنی مناطق ۵، ۲ و ۴ از معاملات شهر تهران ‌که آذرماه امسال جمعا ۳۱ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند به اثرگذاری این مناطق بر معدل کل منجر شده که به‌نوعی ضعف آمار را نشان می‌دهد. این نوع روش آماردهی که روشی منسوخ‌شده در جهان محسوب می‌شود خطای محاسباتی را برای مخاطب ایجاد می‌کند. به‌طور مثال درحالی‌که متوسط قیمت مسکن در بیشتر مناطق جنوبی تهران بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است، تابلوی ۳۲.۵ میلیون تومان متوسط قیمت شهر می‌تواند به اثرات تورمی در مناطق جنوبی بینجامد. از سوی دیگر کنار گذاشتن متوسط قیمت ۶۹ میلیون تومان منطقه ۱ که البته منطقه‌ی پرمعامله‌ای در تهران نیست می‌تواند به‌طور محسوسی معدل کل را کاهش دهد.

معاملات منطقه پنج ۱۴ برابر منطقه ۱۹ است

بااین‌حال سهم پایین مناطق جنوبی تهران از معاملات، اثرگذاری این مناطق بر آمار کل را کاهش داده است. در حال حاضر هیچ‌یک از مناطق ۱۶ تا ۲۱ در بین مناطق پرمعامله تهران قرار ندارند. شش منطقه مذکور در آذرماه امسال جمعا ۱۰ درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند؛ درحالی‌که سهم ۲۷ درصدی از تعداد مناطق دارند. آذرماه ۱۴۰۰ در منطقه ۱۹ تهران فقط ۹۷ معامله انجام‌شده که کمتر از ۱ درصد کل معاملات بود. تعداد معاملات منطقه پنج تهران ۱۴ برابر معاملات منطقه ۱۹ است.

در حال حاضر بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته در نرخ‌گذاری مسکن و ارائه آمار، اثر متغیرهایی همچون سن بنا، منطقه قرارگیری و امکانات واحدهای مسکونی را محاسبه می‌کنند اما در ایران هنوز مبنای آمار کل بر اساس نرخ معاملات است و بر همین مبنا معدل کلی ارائه می‌شود.

به هر ترتیب آمار بازار مسکن شهر تهران در آذرماه حاوی نکات تأمل‌برانگیزی است. بیش از ۵۴ درصد معاملات فقط در ۲۷ درصد از مناطق شهر تهران انجام می‌شود که از بین آن‌ها سه منطقه بالاتر از متوسط شهر و سه منطقه پایین‌تر از متوسط شهر هستند.

مناطق ۵، ۴ و ۲ که به ترتیب رتبه‌های اول، سوم و چهارم را در کل معاملات دارند کانون سکونت اقشار متوسط و بالا هستند و در مناطق ۱۰، ۱۴ و ۸ که به ترتیب در جایگاه‌های دوم، پنجم و ششم معاملات هستند اغلب اقشار متوسط و پایین حضور دارند. سهم منطقه ۱ به‌عنوان گران‌ترین محدوده شهر تهران از معاملات فقط ۴.۳ درصد است که دهمین منطقه ازنظر سهم خریدوفروش‌های مسکن به‌حساب می‌آید. این نشان می‌دهد نبض معاملات در دست اقشار متوسط و پایین است.

انجام بیش از نصف معاملات در واحدهای کمتر از متری ۳۰ میلیون تومان

دو نمایه دیگر از متوسط قیمت معاملات در هر مترمربع و مساحت واحدهای مسکونی معامله‌شده نیز غلبه تقاضا برای خانه‌های ارزان و پایین‌تر از میانگین بر واحدهای بالاتر از میانگین در بازار را نشان می‌دهد. آذرماه ۱۴۰۰ واحدهای دارای قیمت ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان در هر مترمربع ۱۶.۸ درصد از کل معاملات را شامل شد که رتبه اول را در فراوانی معاملات برحسب قیمت یک مترمربع دارد. در حال حاضر ۵۶.۲ درصد معاملات در واحدهای دارای قیمت کمتر از ۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع انجام می‌شود.

ازنظر مساحت نیز رتبه اول به واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با ۱۵.۹ درصد از کل معاملات تعلق دارد و واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۵.۱ درصد در جایگاه دوم قرار دارند. به‌طورکلی ۵۸ درصد معاملات مربوط به خانه‌های کمتر از ۸۰ مترمربع است. واحدهای بیش از ۲۰۰ متر نیز فقط ۱.۹ درصد قراردادهای خریدوفروش مسکن در تهران را به خود اختصاص می‌دهند.

بررسی واحدهای عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران نیز گویای آن است که اغلب خانه‌ها در نیمه شمالی تهران و اکثرا در مناطق ۱، ۲ و ۵ هستند که از رکود معاملات در شمال و غرب پایتخت حکایت دارد. از بین مناطق جنوبی نیز اگرچه بیشترین عرضه در منطقه ۱۰ صورت می‌گیرد، بیشترین خریدوفروش نیز در همین منطقه شامل محله‌هایی همچون جیحون، سلسبیل، دامپزشکی، کارون، جی، نواب و ... انجام می‌شود که متوسط قیمت آن ۲۱.۶ میلیون تومان است و اغلب واحدهای این محدوده کوچک متراژ هستند که به‌نوعی محدوده مسکن مصرفی محسوب می‌شود. منطقه ۱۰ در آذرماه امسال با سهم ۱۰.۱ درصد جایگاه دوم را ازنظر تعداد معاملات شهر تهران را داشت.

رتبه بعدی تقاضا برای مسکن در مناطق جنوبی تهران را به منطقه ۱۴ تعلق دارد که آذرماه امسال با ۶.۸ درصد جایگاه پنجم را در معاملات شهر تهران داشت. متوسط ۲۴.۴ میلیون تومانی قیمت مسکن منطقه ۱۴ درواقع ۳۳ درصد پایین‌تر از میانگین شهر تهران است. آهنگ، نبرد، تهران‌نو، شوش، خاوران، سلیمانیه، دولاب و شکوفه از محله‌های منطقه ۱۴ محسوب می‌شود.

به‌طورکلی توزیع مناطق شهر تهران برحسب سهم از تعداد معاملات نشان می‌دهد آذرماه ۱۴۰۰ مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۱۴، ۸، ۷، ۱۵، ۱۱ و ۱ به ترتیب رتبه‌های اول تا دهم قراردادهای خریدوفروش را به خود اختصاص دادند. مناطق مذکور ۷۳.۳ درصد از کل معاملات بود و ۱۲ منطقه دیگر ۲۶.۷ درصد معاملات را در برگرفتند. عواملی همچون سرانه‌های خدماتی، توان متقاضیان متناسب با قیمت‌ها، تراکم جمعیتی و مساحت مناطق شهر تهران در سهم آن‌ها از تعداد معاملات اثرگذار است. به‌طور مثال یکی از دلایل بالا بودن تعداد معاملات منطقه ۵ تهران به مساحت بالای این محدوده و جمعیت زیاد آن‌که به بیش از ۸۵۰ هزار نفر می‌رسد مربوط می‌شود.

متوسط قیمت خانه در تهران ۳۲.۶ میلیون تومان

طبق اعلام بانک مرکزی، در آذرماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۲۱.۱ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه حدود ۹.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۸ و ۲۸۲.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد.