بی‌تعادلی عرضه با تقاضا در بازار مسکن

به گزارش ایسنا، عدم تناسب عرضه با تقاضا در گروه‌های متراژی، بازار مسکن را کماکان در وضعیت بی‌تعادلی قرار داده است؛ به‌طوری‌که به دلیل فشار تقاضا در واحدهای کوچک متراژ، سایه تورم بر آینده این واحدها سنگین شده است.

اسفندماه ۱۳۹۸ در شرایطی که حدود ۵۰ درصد معاملات در واحدهای ۴۰ تا ۸۰ متر انجام‌شده، سهم این نوع فایل‌ها در بازار کمتر از ۳۰ درصد بوده و ۷۰ درصد عرضه را خانه‌های بالای ۸۰ مترمربع به خود اختصاص دادند.

همچنین با توجه به اینکه ۷۷ درصد معاملات از نوع سفته‌بازانه و سرمایه‌گذارانه است، متقاضیان واقعی سهم چندانی از خریدوفروش واحدهای کوچک متراژ ندارند. این علائم نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته تقاضای نهفته‌ای در واحدهای کوچک متراژ ایجاد شده که همچنان وجود دارد و اگر مجال بروز پیدا کند، قطعاً خانه‌های کوچک سهم بیشتری از معاملات را در بر خواهد گرفت.

به دلیل جهش قیمت مسکن در ۲.۵ سال گذشته، قدرت پوشش دهی وام صندوق پس‌انداز و اوراق تسهیلات نیز به‌شدت کاهش پیدا کرده است. با توجه به میانگین ۱۵.۳ میلیون تومان هر مترمربع قیمت مسکن در شهر تهران طی فروردین‌ماه ۱۳۹۹ در حال حاضر با وام ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌توان ۱۰.۵ متر و با وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق تسهیلات می‌توان ۱۵.۵ متر خانه خریداری کرد.

در این شرایط عمده خریدوفروش‌ها یا از نوع سرمایه‌گذاری و یا جابجایی است و نمی‌توان ردپایی از خانه اولی‌ها در بازار مسکن شهر تهران پیدا کرد.

خانه‌های کوچک، پیشتاز تورم بازار مسکن

واحدهای مسکونی کمتر از ۴۰ مترمربع با ۵۱ درصد و واحدهای ۴۰ تا ۶۰ مترمربع با ۵۰ درصد رشد قیمت سالیانه، بالاترین نرخ افزایش قیمت مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند.

آمار به‌دست‌آمده از بازار مسکن شهر تهران که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ارائه‌شده نشان می‌دهد در ماه‌های پایانی سال گذشته واحدهای کوچک متراژ واقع در مناطق جنوبی تهران بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن را داشته‌اند. ‌ از سوی دیگر خریدوفروش‌های سرمایه گذارانه در مناطقی از شمال و شمال غرب تهران افزایش پیدا کرده است.

از سوی دیگر در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در بهمن‌ماه ۱۳۹۸ بالاترین نرخ رشد متوسط قیمت نسبت به بهمن ۱۳۹۷ به منطقه ۱۹ با ۵۶.۱ درصد تعلق داشته است. بعدازآن مناطق ۱۱، ۱۶ و ۱۵ به ترتیب با نرخ رشد سالیانه ۵۵.۶ درصد، ۵۳.۳ درصد و ۵۱.۶ درصد قرارگرفته‌اند.

افت شدید معاملات در آغاز سال

فروردین ۱۳۹۹ بازار مسکن تحول چندانی را تجربه نکرد؛ چراکه اساساً در سیطره ویروس کرونا مجالی برای تغییر نداشت. بااین‌حال در یک مدیوم کوچک با سطح مقاومت قیمتی مواجه بود که نشان داد رکود می‌تواند منجر به ثبات یا حتی کاهش قیمت شود.

کاهش ۲.۱ درصدی ماهیانه قیمت مسکن

وضعیت قیمت منطقه‌ای نشان می‌دهد رشد قیمت نسبت به اسفندماه ۱۳۹۸ در ۱۲ منطقه بین ۱ تا ۹.۷ درصد منفی، در هفت منطقه بین ۱.۱ تا ۷.۴ درصد مثبت و در سه منطقه صفر بود. در حالت کلی نیز نرخ ماهیانه ۲.۱ درصد کاهش نشان داد. کمترین نرخ رشد سالیانه هم به منطقه یک معادل ۲۹ درصد تعلق داشت. رشد سالیانه در کل شهر تهران هم ۳۵ درصد بود.

 بیشترین افت ماهیانه قیمت در منطقه ۱۶ معادل ۹.۷- درصد و بالاترین افزایش در منطقه ۴ با ۷.۴ درصد به ثبت رسید. البته تعداد معاملات به‌قدری پایین بود (۱۲۴۳ فقره) که قراردادهای خریدوفروش در پنج منطقه جمعاً نتوانست سه‌رقمی شود. تعداد معاملات در مناطق ۱۳، ۱۶، ۱۷، ۱۹ و ۲۲ به ترتیب ۱۷، ۱۷، ۱۹، ۱۵ و ۱۳ فقره بود. فقط در سه منطقه ۲، ۴ و ۵ معاملات از ۱۰۰ فقره فراتر رفت.

طبق اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه ۱۳۹۹ به ۱۲۴۳ فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸۷.۸ و ۶۳.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. میانگین قیمت نیز ۱۵.۳ میلیون تومان بود که نسبت به اسفند پارسال ۲.۱ درصد کاهش و نسبت به فروردین پارسال ۳۵.۷ درصد افزایش یافته است.