سالی مبهم در پی سالی عجیب برای بازار مسکن

مهدی روانشادنیا در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: تحولات بازار مسکن سال ۱۳۹۸ با هیچ یک از ۳۰ سال گذشته قابل‌مقایسه نیست. تغییرات و نوسانات شاخص‌ها خیلی از پارامترهای سری زمانی و سیگنال‌های بنیادین تحلیلی را درنوردیدند.

وی افزود: غیرقابل ‌پیش‌بینی بودن روندهای سال ۱۳۹۸ مختص بازار مسکن نبود و بازار سرمایه به‌عنوان یک بازار موازی خلاف خیلی از پیش‌بینی‌ها بود، اما بازار مسکن رفتار به‌مراتب پیچیده‌تری از خود نشان داد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگرچه به نظر می‌رسد با خارج کردن پارامتر ارزش برابری پول ملی و نوسانات بازار ارز از تحلیل‌ها مقداری تحلیل‌ها ساده‌تر می‌شود، اما رفتار قیمتی بازار حتی در شرایط بیماری کرونا در اسفندماه گزاره عجیب بودن رفتار بازار مسکن سال ۱۳۹۸ را تایید می‌کند.

روانشادنیا با بیان اینکه برای ارائه دادن نمایی مناسب از وضع احتمالی بازار مسکن سال ۱۳۹۹ لازم است به سوالاتی در مورد سال ۱۳۹۸ پاسخ دهیم گفت: این سوالات عبارت‌اند از اینکه منشا اصلی و دلایل تغییر رویه بازار در دوره پس از آذر ۱۳۹۸ با دوره ابتدای تابستان تا آذر ۱۳۹۸ چه بودند؟ پیک‌های رشد قیمتی اردیبهشت، آذر و اسفند چگونه توجیه می‌شوند؟ میزان همبستگی وضعیت منطقه‌ای و میانگین تعداد معاملات چقدر است؟ سرمایه‌گذاران، سوداگران یا مصرف‌کنندگان، کدام‌یک نقش تعیین‌کننده‌تری در نوسانات بازار داشتند؟ توزیع کشوری این تحولات چگونه بوده است؟ چه رابطه‌ای بین کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره و تعداد معاملات می‌تواند وجود داشته باشد؟ و ده‌ها سوال دیگر.

وی تاکید کرد: از طرف دیگر، ابهامات زیاد فنی به‌خصوص ازنظر اپیدمیولوژیک، تحلیل آثار اقتصادی کرونا را بسیار دشوار می‌کند.

به گفته روانشادنیا، دشواری تحلیل تحولات بازار مسکن در کنار بیماری‌ای که تمام دنیا را مبهوت خودکرده، ابهام بازار مسکن سال ۱۳۹۹ را دوچندان می‌کند.

وی با اشاره به رشد فراوان سرمایه‌گذاری عمومی در بورس و افزایش شاخص در فروردین ۱۳۹۹ گفت:‌ رشد شاخص بورس، علامت قابل‌توجه دیگری برای هر تحلیلگر بازار خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن، هفت نتیجه را از محتمل‌ترین سناریوها برای آینده این بازار دانست و افزود: ابتدا باید گفت پیش‌بینی در بازار فعلی بسیار دشوار و هوای تحلیلگران بازار مسکن ابری است. دوم اینکه احتمال نوسانات و یا کاهش ارزش پول ملی، اتکا به عدد اسمی قیمت‌ها را گمراه‌کننده خواهد کرد.

وی ادامه داد: سوم، تنوع جغرافیایی، متراژی و سایر شاخصه‌های مرتبط با الگوی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، ضعف تحلیل‌های متکی بر میانگین‌ها و بدون در نظر گرفتن ذات ناهمگن این کالا را آشکار می‌کند. چهارم اینکه اگرچه در مورد روند قیمت‌ها ابهامات زیاد است، اما احتمال اینکه تعداد معاملات سال ۱۳۹۹ همچون سال ۱۳۹۸ رویکرد کاهشی داشته باشد زیاد است.

روانشادنیا سناریوی پنجم را افزایش عدد اسمی قیمت‌ها در سال جاری دانست و گفت: درعین‌حال سقف‌های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در این سال وجود دارند که می‌توانند قیمت‌ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند.

وی تاکید کرد: ششم، تنها در صورت حمایت‌های تسهیلگرانه و حتی مداخله دولت و بانک‌ها، مقررات زدایی و بهبود فضای کسب‌وکار، ساخت‌وساز و عرضه مسکن می‌تواند وارد روند افزایشی شود. در غیر این صورت شکاف عرضه و تقاضا به‌خصوص در واحدهای منطبق با الگوی مصرف تشدید خواهد شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه توان خرید متقاضیان هفتمین مولفه تأثیرگذار بر رفتار بازار خواهد بود تصریح کرد: محدودیت قدرت خرید مصرف‌کنندگان، معاملات را بیش‌ازپیش به سمت فایل‌های با عمر بنای بیشتر، کوچک‌تر و در مناطق مصرفی‌تر هدایت خواهد کرد.

روانشادنیا گفت: با توجه به سیگنال‌های مبهم و بعضا متناقض تکنیکال و بنیادین بازار مسکن سال ۱۳۹۹ واژه‌ای فراتر از رکود تورمی برای توصیف شرایط لازم خواهد داشت.