خطر جیره‌بندی وام مسکن

با موافقت مکتوب شورای پول و اعتبار، بانک مسکن مجاز شده در ازای سپرده‌گذاری یکساله «خانه‌اولی»‌ها در صندوق تازه‌ای تحت عنوان صندوق پس‌انداز «یکم»، بین 40 تا80 میلیون تومان وام خرید مسکن (در سه سطح و متناسب با جمعیت شهرها) به این گروه از متقاضیان پرداخت کند.

در متن این مصوبه بدون کوچک‌ترین اشاره‌ای به عباراتی همچون «سهمیه‌بندی» یا «سقف‌گذاری» برای تعداد وام‌های قابل پرداخت در هر سال، هیچ نشانه‌ صریحی از «محدودیت عددی در تعداد تسهیلات» وجود ندارد و صرفا از بانک مسکن خواسته شده در جریان پرداخت وام‌ها، تعادل منابع و مصارف صندوق را رعایت کند.

اما به رغم این شفافیت، طی چند روز گذشته برخی مسوولان حوزه سیاست‌گذاری پولی کشور از تعیین «سقف 84 هزار فقره‌ای» برای پرداخت وام از محل صندوق «یکم» خبر داده‌اند و گفته‌اند: مطابق نیازسنجی‌های صورت گرفته در بازار مسکن برای شناسایی مخاطبان این سه نوع تسهیلات در کل کشور، مشخص شده تعداد 84 هزار فقره وام خرید برای این طیف، می‌تواند جوابگو باشد.

  خانه‌ اولی‌ها؛ 84 هزار نفر یا 300 هزار؟

برآورد بانک مرکزی از جامعه «خانه‌اولی»‌های متقاضی وام مسکن، با آنچه مسوولان بخش مسکن در جریان تدوین طرح جامع مسکن به آن رسیده‌اند، کاملا متفاوت است.

محاسبات صورت گرفته در پیش‌نویس طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: طی سال‌های 94، 95 و 96 به ترتیب 825، 823 و 821 هزار فقره ازدواج صورت خواهد گرفت که حدود 40 درصد این متقاضیان جدید وارد بازار خرید و بقیه وارد بازار اجاره می‌شوند.

با این حساب، جمعیت «خانه‌اولی»‌ها با فرض عدم انباشت تقاضا از سال‌های قبل، در سال جاری حدود 330 هزار خانوار خواهد بود نه 84 هزار خانوار. بنابراین در صورت جیره‌بندی این تسهیلات، فقط یک‌چهارم واجدان شرایط، مجاز به ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز «یکم» هستند و بقیه متقاضیان تسهیلات یارانه‌ای 40 تا 80 میلیون تومانی، باید از بازار آزاد، وام غیریارانه‌ای دریافت کنند. نرخ سود تسهیلات صندوق «یکم» معادل 14درصد و سود تسهیلات خرید مسکن سایر بانک‌ها که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، پرداخت آن بعد از 7 سال آزاد شده، 21درصد تعیین شده است.

درباره ابعاد بازار تقاضای مسکن و تعداد خانه‌اولی‌ها، روز گذشته فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن به اعلام کرد: تا قبل از اجرای فاز اول قانون هدفمندسازی یارانه‌ها، نسبت درصد «نیاز خرید» به «نیازاجاره» در بازار مسکن به صورت 60 به 40 بود به این معنی که تا قبل از سال90 حدود 60 درصد خانه‌اولی‌ها یا همان زوج‌های جدید وارد بازار خرید و مابقی وارد بازار اجاره می‌شدند اما در دو سال اول اجرای این قانون، نیاز خرید نصف شد و به 30 درصد رسید و در حال حاضر نیز نسبت «نیاز خرید» به «نیاز اجاره» در زوج‌های جدید و سایر متقاضیان مسکن به صورت 40 به 60 یعنی برعکس دهه 80 شده است.

  چرا جیره‌بندی مطرح شد؟

در این میان، برآوردهای جمعیتی مربوط به یک دهه آینده که در نسخه جدید طرح جامع مسکن انجام شده است، نشان می‌دهد: در سال‌های پس از 1400، نرخ تقاضای مسکن ناشی از ازدواج‌های سالانه کاهش پیدا خواهد کرد و به 429 هزار فقره در سال خواهد رسید اما هم‌اکنون میزان نیاز به مسکن اجاره‌ای و ملکی از سمت زوج‌های جدید حداقل 800 هزار فقره در سال است که 40 درصد این خانوارها در قالب خانه‌اولی، مشتریان بالقوه تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» خواهند بود.

بنابراین با جیره‌بندی 84 هزار فقره‌ای برای پرداخت سالانه تسهیلات خرید مسکن از محل این صندوق، عملا شرایط اعطای وام به گونه‌ای رقم زده شده که از هر 4 متقاضی واجد شرایط، یک نفر موفق به دریافت وام خواهد شد.

این اعمال محدودیت که البته فعلا محل اختلاف سیاست‌گذاران پولی و متولیان بخش مسکن است، از آنجا ناشی می‌شود که بانک مرکزی محل تامین مالی صندوق پس‌انداز «یکم» را منابع حاصل از بازپرداخت خط‌اعتباری مسکن‌مهر تعیین کرده است.

نیمی از اعتبار وام‌های 80، 60 و 40 میلیون تومانی خرید مسکن در این صندوق، توسط سپرده‌گذاران و نیمی دیگر از محل وصول اقساط ماهانه تسهیلات مسکن‌مهر تامین خواهد شد؛ ضمن اینکه مابه‌التفاوت سود یارانه‌ای 14درصدی این تسهیلات تا نرخ سود رایج بازار پول که 21درصد است نیز از همین محل باید تامین شود.

  هشدار دلالی با وام یارانه‌ای

محتوای اظهارات سیاست‌گذاران بازار پول طی روزهای اخیر مشخص می‌کند: دو شرط شامل «تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن یکم» و «تامین اعتبار صندوق از محل بازگشت اعتبارات مسکن‌مهر» باعث شده از یکسو جامعه مخاطبان این سه نوع وام صرفا به «خانه‌اولی»‌ها محدود شود و از سوی دیگر برای تعداد وام‌ها «سقف» تعیین شود.

کارشناسان اقتصاد مسکن شرط اول را مناسب و درست می‌دانند اما اعمال شرط دوم را نوعی جیره‌بندی در پرداخت تسهیلات یارانه‌ای توصیف می‌کنند که پیامد آن می‌تواند به خرید و فروش امتیاز وام در بازار غیررسمی و اختلال در هدف اولیه دولت از بابت تسهیل شرایط خانه‌دار شدن میان‌درآمدهای فاقد مسکن منجر شود. با سهمیه یک‌چهارمی، دریافت‌کنندگان این وام به جای استفاده مصرفی از آن، همچون اتفاقی که سال‌های اخیر در مسکن‌مهر افتاد، امتیاز خود را به افرادی که تضمینی در واجدشرایط بودن آنها نیست (خریداران سرمایه‌ای) واگذار خواهند کرد.

  فرمول جایگزین جیره‌بندی

صاحب‌نظران اقتصادی برای جلوگیری از این دو پیامد منفی، به مسوولان بانک مرکزی و بانک مسکن پیشنهاد کردند: با توجه به اینکه منابع وام خرید مسکن خانه‌اولی‌ها محدود و به مراتب کمتر از تعداد متقاضیان واجدشرایط است، بهتر است به جای سقف‌گذاری برای تعداد تسهیلات خرید مسکن، برای سمت عرضه، شرایط خاص تعریف شود به این معنی که فقط گروهی از آپارتمان‌های موجود در بازار فروش، مشمول وام‌های صندوق پس‌انداز یکم شوند تا به واسطه این مدل تنظیم بازار، اثر تحریک‌کننده وام بر «عرضه مسکن در استطاعت خانه‌اولی‌ها» تقویت شود.

فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: پیشنهاد اولیه ما در طرح جامع، پرداخت متوسط 75 میلیون تومان وام خرید به آپارتمان‌های نوساز تا سقف حداکثر 90 مترمربع بود.

در نسخه پیش‌نویس طرح جامع نیز پیش‌بینی شده بود سالی 250 هزار فقره تسهیلات 95 میلیون تومانی به خانه‌اولی‌ها پرداخت شود که این تعداد وام تقریبا با نیاز بازار تطابق داشت و مانع رانت در توزیع وام می‌شد.

از سوی دیگر، در پیشنهاد اولیه بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یکم» نیز حدود 150 هزار فقره وام 40، 60 و 80 میلیون تومانی در هر سال تعریف شده بود که اگر چه نصف نیاز بالقوه بود اما در مقایسه با آنچه الان تعیین شده، دو برابر بود.

در حال حاضر مسوولان بخش مسکن معتقدند: ملاک عمل بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم باید متن مصوبه شورای پول و اعتبار باشد و چون در این مصوبه، عبارتی دال بر سهمیه‌بندی و تعین سقف پرداخت، نوشته نشده است، علی‌القاعده محدودیتی نیز در تعداد وام وجود ندارد.

  اصل محدودیت، جدی است

اما محدودیت اعتباری صندوق که ارتباط مستقیم با میزان وصول اقساط ماهانه مسکن‌مهر دارد، موضوعی است که قطعا دست بانک مسکن را در پرداخت این وام‌‌ها باز نخواهد گذاشت.

طبق آخرین اطلاعات دریافتی از وزارت راه و شهرسازی، تاکنون 5712 میلیارد تومان از خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر، توسط وام‌گیرنده‌ها و صاحبان این آپارتمان‌ها، به شکل پرداخت اقساط ماهانه، به بانک مسکن برگشته است که بخشی از آن مجددا در قالب وام 5 میلیونی اضافه مسکن‌مهر، صرف تکمیل نیمه‌کاره‌های این پروژه شده است.

در قالب مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، مقرر شده 5 هزار میلیارد تومان از محل بازگشت خط اعتباری، برای مدت 7 سال نزد بانک مسکن، استمهال شود تا از این محل، منابع صندوق «یکم» تامین اعتبار شود.

طبق آمارهای رسمی، در سال گذشته صاحبان مسکن‌مهر، مبلغی معادل 2671 میلیارد تومان طی 12 ماه، بابت قسط وام‌هایشان به بانک مسکن پرداخت کردند اما چون حدود 400 هزار واحد جدید طی یک‌سال اخیر افتتاح شد و روند بهره‌برداری از مسکن‌مهر در سال جاری نیز شدت خواهد گرفت، پیش‌بینی می‌شود منابع حاصل از بازپرداخت وام‌های مسکن‌مهر در سال جاری به حداقل 3500 میلیارد تومان برسد که البته هنوز کفاف تامین اعتبار 300 هزار فقره وام خرید برای پوشش 100 درصدی نیاز بانکی خانه‌اولی‌ها را نخواهد داشت.

  دو راه‌حل غیررانتی توزیع وام

در نتیجه، برای توزیع هدفمند تسهیلات ویژه خرید مسکن (وام‌های صندوق پس‌انداز یکم) و پرهیز از غیررانتی شدن تسهیلات، دو راه حل از طرف کارشناسان و مسوولان بخش مسکن مطرح است. راه‌حل اول که نویسنده طرح جامع مسکن آن را پیشنهاد کرده، پرداخت این نوع وام خرید به آپارتمان‌های نوساز کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است که همین طراحی مسیر برای گزینش واحدهای مشمول، در عمل میزان وام مورد نیاز را تا حدودی تعدیل و برابر منابع مالی صندوق خواهد کرد. در قالب راه‌حل دوم که غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی سال گذشته ارائه کرد، تسهیلات خرید مسکن خانه‌اولی‌ها می‌تواند از مسیر پیش‌فروش و حساب‌ امانی، پرداخت شود. در این مدل، مشارکت مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باعث تزریق منابع مضاعف به صندوق یکم و در نتیجه امکان پرداخت تعداد بیشتری تسهیلات می‌شود.