نبض بازار مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت

به گزارش ایسنا، وضعیت بازار مسکن شهر تهران در خردادماه ۱۳۹۹ از عقب‌نشینی متقاضیان واقعی و حتی نوسان گیران در مناطق پر تقاضا حکایت دارد. با اینکه شاخص کل رشد ۱۱.۶ درصدی ماهیانه قیمت را به ثبت رسانده که طی هفت سال گذشته بی‌سابقه بوده است، رشد بالاتر از متوسط شهر در مناطقی اتفاق افتاده که اغلب از مناطق پرتقاضا محسوب نمی‌شوند.

از طرف دیگر منطقه یک که پیش‌ازاین رتبه نهم ازنظر تعداد معاملات را به خود اختصاص می‌داد با دو پله ارتقا به رتبه هفتم رسید و برای دومین بار طی شش ماه گذشته با جهش قیمت مواجه شد. متوسط قیمت مسکن در شمالی‌ترین نقطه تهران در خردادماه ۱۳۹۹ به عدد بی‌سابقه ۴۱.۲ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که رشد ۲۱ درصدی نسبت به اردیبهشت امسال و افزایش ۵۳ درصدی نسبت به خرداد پارسال را نشان می‌داد. منطقه یک طی خرداد امسال رتبه اول در هر دو شاخص رشد ماهیانه و سالیانه را در بین مناطق شهر تهران از آن خود کرد. آخرین بار آذرماه ۱۳۹۷ منطقه یک بالاترین میزان افزایش سالیانه قیمت را به خود اختصاص داده بود و از آن زمان تاکنون پیشتازی تورم سالیانه در مناطق جنوبی تهران به‌ویژه در مناطق ۹، ۱۰ و ۱۱ در گردش بوده است.

دومین پرش قیمتی منطقه یک در ۳۰ ماه گذشته

از آذرماه ۱۳۹۶ که روند پرتلاطم بازار مسکن آغاز شد این میزان رشد ماهیانه در منطقه یک فقط در آذرماه ۱۳۹۸ اتفاق افتاد که در آن ماه شاخص ماهیانه ۳۲ درصد و شاخص سالیانه ۴۲ درصد افزایش پیدا کرد. بااین‌حال آمار ۳۰ ماه گذشته نشان می‌دهد هر زمان منطقه یک با جهش قیمتی مواجه شده به دنبال آن ثبات یا حتی افت قیمت و معاملات اتفاق افتاده است. به‌طور مثال تیرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت در منطقه یک ۲۹.۸ میلیون تومان بود که طی یک‌روند کاهشی در آبان‌ماه همان سال به ۲۳.۴ میلیون تومان رسید. مجدداً با یک جهش قیمتی مسکن در شمال پایتخت در آذرماه مواجه بودیم که متوسط قیمت ۳۱.۴ میلیون تومان شد و تا اردیبهشت امسال در همین محدوده باقی ماند.

تفاوت جهش قیمتی شمال تهران در خرداد امسال با آذرماه پارسال در این است که در آذرماه معاملات شهر تهران به‌یک‌باره ۱۳۴ درصد طی یک ماه رشد کرد اما در خرداد امسال شاهد افت ۴.۷ درصدی ماهیانه قراردادهای خریدوفروش بودیم.

احتمال بروز نشانه‌های دریافت مالیات از خانه‌های خالی

اما جهش ۲۱.۸ درصدی ماهیانه قیمت در منطقه یک پایتخت به دنبال رشد ۲۱ درصدی معاملات در این محدوده اتفاق افتاده است؛ آن‌هم در شرایطی که معاملات در کل شهر تهران ۴.۷ درصد کاهش پیدا کرد. افزایش خریدوفروش مسکن در بالای شهر پس‌ازآن اتفاق افتاد که دولت اعلام کرد قصد دارد از تابستان امسال مالیات خانه‌های خالی را به اجرا بگذارد. ممکن است بخشی از واحدهای کلید نخورده که تا پیش‌ازاین به دلیل امتناع مالکان از ارائه تخفیف، فروش نرفته بود، فروخته شده باشد. لذا با توجه به اختلاف قیمت این واحدها نسبت به آپارتمان‌های قدیمی در استطاعت متقاضیان واقعی و با لحاظ این پیش‌فرض که قبلا معاملات منطقه بیشتر در واحدهای ارزان‌قیمت‌تر انجام می‌شد، شاخص قیمت در گران‌قیمت‌ترین منطقه شهر تهران به‌یک‌باره نسبت به ماه‌های گذشته جهش کرده است.

از طرف دیگر خردادماه ۱۳۹۹ میانگین قیمت نسبت به ماه قبل در تمامی مناطق شهر تهران رشد کرد. دراین‌بین منطقه ۲۰ با افزایش ۵.۶ درصد ماهیانه کمترین رشد و منطقه یک با افزایش ۲۱.۸ درصد بالاترین میزان رشد ماهیانه را به خود اختصاص دادند.

در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران میزان افزایش قیمت در مناطق ۱، ۸، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۸ و ۲۲ بالاتر از میانگین و در سایر مناطق پایین‌تر از میانگین کل بود. نکته جالب اینکه مناطق پیشتاز تورم ماهیانه از نقاط پر معامله در شهر تهران محسوب نمی‌شوند. خرداد امسال منطقه یک رتبه هفتم، منطقه ۸ رتبه هشتم، منطقه ۱۰ رتبه چهارم، منطقه ۱۱ رتبه نهم ازنظر تعداد معاملات مسکن در پایتخت را به خود اختصاص دادند و در لیست مذکور، مناطق ۹، ۱۸ و ۲۲ جزو ۱۰ محدوده پرمعامله نیستند.

آمار گویای آن است که بیش از نیمی از معاملات در شش منطقه شهر انجام می‌شود. خردادماه امسال ۵۳ درصد معاملات به ترتیب فراوانی در مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴ و ۷ انجام شده و سهم ۱۶ منطقه دیگر ۴۳ درصد از قراردادهای خریدوفروش بوده است.

گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق کدم‌اند؟

متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه گران‌قیمت شهر تهران طی خردادماه ۱۳۹۹ به ترتیب در منطقه یک ۴۱.۲ میلیون تومان، منطقه سه ۳۳ میلیون تومان، منطقه دو ۲۹.۳ میلیون تومان، منطقه شش ۲۵.۸ میلیون تومان و منطقه پنج ۲۳.۷ میلیون تومان در هر مترمربع بوده که رشد ماهیانه قیمت در این مناطق به ترتیب ۲۱.۸ درصد، ۷.۸ درصد، ۱۰.۹ درصد، ۵.۷ درصد و ۱۱.۲ درصد بوده است.

از سوی دیگر ارزان‌ترین مناطق تهران به ترتیب منطقه ۱۸ با ۸.۹ میلیون تومان، منطقه ۲۰ با ۹.۳ میلیون تومان، منطقه ۱۷ با ۹.۷ میلیون تومان، منطقه ۱۹ با ۱۰ میلیون تومان و منطقه ۱۶ با ۱۰.۶ میلیون تومان در هر مترمربع به ثبت رسیده که به ترتیب افزایش ۱۴ درصد، ۵.۶ درصد، ۸.۹ درصد، ۶.۴ درصد و ۱۰.۹ درصد قیمت را نسبت به اردیبهشت امسال از خود نشان دادند.

اما در خصوص پیش‌بینی از وضعیت آینده بازار مسکن نمی‌توان تحلیل تحقیقی ارائه داد اما آنچه مسلم است اینکه رشد قیمت مسکن به شاخص تورم، نرخ ارز و حجم تقاضا در بازار مسکن بستگی دارد. البته مادامی‌که دو متغیر تورم و ارز روند صعودی دارد، قیمت اسمی مسکن ولو در شرایط رکود معاملاتی، افزایش خواهد داشت. ‌

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در خردادماه ۱۳۹۹ بالغ‌بر ۱۸.۹ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۱.۶ و ۴۲.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. بر اساس اعلام بانک مرکزی، همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در خردادماه سال ۱۳۹۹ به ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد رسید که در مقایسه با اردیبهشت امسال ۴.۷ درصد کاهش‌یافته و نسبت به خرداد پارسال ۸۰.۱ درصد افزایش داشته است.