کارنامه دولت و نگاه متفاوت دو وزیر به بازار مسکن

به گزارش ایسنا، در دولت حسن روحانی که از ۱۲ مرداد ۱۳۹۲ آغاز شد و ۱۲ مرداد ۱۴۰۰ پایان می‌گیرد، دو وزیر با دو دیدگاه متفاوت بر مسند وزارت راه و شهرسازی قرار گرفتند که اولی حدود پنج سال و دومی حدود سه سال مسئولیت داشتند. عباس آخوندی (وزیر سابق راه و شهرسازی) و محمد اسلامی دو سیاست مختلف را دنبال کردند. آخوندی با اشاره به ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور، معتقد به رشد توان طرف تقاضا بر پایه نظام پس‌انداز بود و محمد اسلامی بر نهضت خانه‌سازی تاکید دارد؛ اما نوسانات اقتصاد کلان و بخصوص افزایش لجام‌گسیخته نرخ ارز، اجازه ایجاد ثبات و آرامش در بازار مسکن را از هر دو وزیر گرفت.

از زمانی که اسلامی در آبان‌ماه ۱۳۹۷ بر مسند وزارت راه و شهرسازی تکیه زده قیمت مسکن در تهران از متری ۹.۲ میلیون تومان به متری ۲۹.۳ میلیون تومان رسیده و ۲۱۸ درصد رشد کرده است. طی پنج سال فعالیت عباس آخوندی از اواسط سال ۱۳۹۲ تا آبان ۱۳۹۷ هم متوسط قیمت مسکن در تهران از حدود ۴.۵ میلیون تومان به ۹.۲ میلیون تومان رسید و ۱۰۳ درصد رشد کرد.

در حال حاضر هم آن‌طور که از صحبت‌های مسئولان استنباط می‌شود آن‌ها افزایش ساخت‌وساز را زمینه‌ای برای ثبات و آرامش قیمتی در بازار مسکن می‌دانند. بااین‌حال رشد سرسام‌آور قیمت مسکن طی شش سال گذشته، توان خرید متقاضیان را گرفته و برنامه خاصی برای تقویت قدرت خرید وجود ندارد. به نظر می‌رسد سیستم بانکی و مجلس شورای اسلامی به‌طور همسو از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در دوران محمد اسلامی حمایت می‌کنند.

پس‌ازآنکه وزارت راه و شهرسازی در اواسط سال ۱۳۹۶ پروژه ساخت ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی مسکن را آغاز کرد، مجلس شورای اسلامی در دوره یازدهم به ریاست محمدباقر قالیباف نیز طرح جهش تولید و تأمین مسکن را با هدف احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی به تصویب رساند که هم‌اکنون برای بررسی در شورای نگهبان قرار دارد. ازجمله دیگر مصوبات مجلس می‌توان به طرح مالیات بر خانه‌های خالی و طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت به‌منظور اجاره به اقشار کم‌درآمد اشاره کرد.

رشد ۶۵۰ درصدی قیمت مسکن؛ رشد صفر درصدی وام خرید

دولت و مجلس، ظرفیت سیستم بانکی را برای سومین سال پیاپی به‌منظور افزایش ساخت‌وساز به کار گرفتند. طبق قانون بودجه ۱۴۰۰ بانک‌ها مکلف‌اند در سال جاری ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به‌منظور احداث یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی اختصاص دهند. بااین‌حال وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن نه‌تنها از سال ۱۳۹۴ تاکنون تغییری نکرده بلکه به دلیل منقضی شدن صندوق پس‌انداز مسکن یکم در خردادماه ۱۳۹۹ دیگر امکان دریافت تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین وجود ندارد.

در سال ۱۴۰۰ وام ساخت مسکن به ازای هر واحد در حالت انبوه‌سازی و با رعایت فناوری‌های نوین ۴۵۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد خواهد بود که با توجه به مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان سال گذشته ۸۰ درصدی نشان می‌دهد. سقف تسهیلات ساخت در سال ۱۳۹۴ به میزان ۹۰ میلیون تومان، سال ۱۳۹۵ به مبلغ ۱۵۰ میلیون، تومان، سال ۱۳۹۸ به میزان ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۹ به میزان ۲۵۰ میلیون تومان بود؛ بنابراین وام ساخت طی شش سال گذشته رشد ۴۰۰ درصدی یا پنج برابری را نسبت به سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد.

اما افزایش قابل‌توجه وام ساخت، آن هم در شرایطی که وام خرید طی شش سال گذشته تغییری نکرده و در سقف ۱۶۰ میلیون تومان درجا زده است، این پیام را می‌رساند که هدف دولت، تقویت عرضه به‌جای تقاضا است. محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ که تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی مسکن را در دستور کار قرار داده، افزایش تولید را راه‌حل بهتری نسبت به افزایش توان تقاضا می‌داند. او بارها گفته که افزایش وام خرید اثرات تورمی در بازار مسکن ایجاد می‌کند.

اواخر سال ۱۳۹۴ همان سالی که سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین تهرانی ۱۶۰ میلیون تومان تعیین شد متوسط قیمت مسکن در تهران ۳.۹ میلیون تومان در هر مترمربع بود. سال ۱۴۰۰ که میانگین قیمت به ۲۹.۳ میلیون تومان رسیده خبری از افزایش وام خرید یا حتی تعیین مدل جایگزین صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیست.

البته هیئت دولت و شورای پول و اعتبار برای افزایش ندادن وام مسکن خرید شاید توجیه داشته باشند. مبلغ اقساط ماهیانه وام ۱۶۰ میلیون تومانی با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله یک میلیون و ۸۶۶ هزار تومان است که طبیعتا رشد سقف وام با افزایش مبلغ اقساط همراه خواهد بود و بسیاری از اقشار پایین توان به‌عنوان متقاضیان اصلی مسکن، پرداخت چنین مبالغی را ندارند.

الزام سیستم بانکی به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به حوزه مسکن

به‌هرحال بر اساس قانون بودجه ۱۴۰۰ مجموعا بانک‌ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان برای واحدهای مسکونی شهری و روستایی که درمجموع یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد است پرداخت کنند. از این تعداد ۴۰۰ هزار واحد برای واحدهای مسکونی روستایی و ۸۰۰ هزار واحد برای واحدهای مسکونی شهری در نظر گرفته شده است.

بانک‌ها زیر بار وام مسکن می‌روند؟

تکلیف بانک‌ها به پرداخت یک میلیون و ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن در شرایطی است که بانک مسکن میزان موظفی خود را ۷۰ هزار واحد عنوان کرده است. با توجه به اینکه سایر بانک‌ها معمولا به دلیل طولانی بودن مدت بازپرداخت وام مسکن از پرداخت تسهیلات به حوزه مسکن خودداری می‌کنند باید دید که آیا مجلس و دولت می‌توانند سایر بانک‌ها (به‌جز بانک مسکن) را ملزم به پرداخت وام برای یک میلیون و ۱۳۰ هزار فقره تسهیلات کنند یا خیر. البته آن‌طور که معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است بانک مرکزی تاکنون جدول سهمیه بانک‌ها را اعلام کرده اما در خصوص مبلغ ظرف یک تا دو هفته آتی اعلام خواهد شد.

طبق برنامه، همه مالکان خصوصی‌، خودمالکان و سازندگان بخش خصوصی بر اساس ضوابطی که وزارت راه و شهرسازی تعیین کرده می‌توانند به بانک‌ها مراجعه کرده و تقاضای استفاده از تسهیلات ساخت را داشته باشند. بر اساس شاخص‌بندی که انجام شده این تسهیلات در اختیار واجدان شرایط که عموما سازندگان واحدهای متوسط و ارزان‌قیمت هستند، قرار می‌گیرد.

محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ در این خصوص گفته است: پرداخت تسهیلات ساخت مسکن افزایش یافته به واحدهای گران‌قیمت تعلق نمی‌گیرد و این بخشی از ضوابط وزارت راه و شهرسازی است. واحدهای متوسط و ارزان‌قیمت مشمول قانون دریافت تسهیلات ساخت هستند.

وی اظهار امیدواری کرد تا با این کار بخش عمده‌ای از واحدهای نیمه‌تمام سطح کشور تکمیل و رونق ساخت‌وساز در سال جاری بیشتر شود.

محمودزاده در خصوص سقف تسهیلات ساخت اعلام کرد: این موضوع هم‌اکنون در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است که بر اساس سیستم بانکی باید این چهارچوب تعیین شود. بر اساس قانون همه بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری مشمول اجرای این طرح هستند و ابلاغ سهمیه‌هایی که باید به تسهیلات ساخت مسکن اختصاص دهند را دریافت کرده‌اند. سهمیه بانک‌ها در ارائه تسهیلات ساخت مسکن متفاوت است و سهمیه بانک مسکن با توجه به تخصصی بودن آن بانک در حوزه مسکن از سایر بانک‌ها بیشتر است.

سنگینی سایه رکود بازار مسکن بر بخش ساخت‌وساز

باوجودآنکه تسهیلات ساخت همواره طی سال‌های اخیر افزایش داشته، قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز پا به‌پای آن رشد کرده است؛ به‌طوری‌که نرخ مصالح اصلی طی حدود یک سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافته و این در حالی است که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد؛ بنابراین احتمالا انبوه‌سازان در تعریف پروژه‌های جدید تعلل خواهند کرد که می‌تواند به کاهش ساخت‌وساز منجر شود. بااین‌حال اغلب کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن در سال جاری به ثبات می‌رسد.

در این خصوص مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ به ایسنا گفت که قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کاهشی بوده و بعد از انتخابات ریاست جمهوری نیز شاهد ادامه کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود. وی افزود: بسیار امیدواریم که در سال ۱۴۰۰ بازار مسکن به آرامش برسد و معاملات به‌تدریج رونق بگیرد.

کاهش ۲.۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی در ۱۰ روز اخیر

این روزها انتظارات تورمی در بازار ملک جای خود را به برآوردهای کاهشی داده و به همین دلیل تعداد فروشنده‌ها افزایش یافته است. عمده تحلیل‌ها بر این است که در سال جاری قیمت مسکن معقول خواهد شد و حتی اگر کاهش پیدا نکند، رشد نخواهد داشت.

بررسی‌ها داده‌های یک سامانه ملکی حاکی از آن است که در شهر تهران قیمت‌های پیشنهادی مسکن نسبت به ۱۰ روز قبل ۲.۵ درصد کاهش یافته است. مشاوران املاک دلایل مختلفی برای کوتاه آمدن مالکان از نرخ‌های قبلی بیان می‌کنند که قوی‌ترین مولفه به کاهش نرخ ارز مربوط می‌شود. البته هنوز نرخ‌های کذایی در برخی فایل‌های نوساز به چشم می‌خورد اما وضعیت کلی بازار آرام است. در خصوص معاملات نیز باوجودآنکه هنوز آماری از اردیبهشت‌ماه ارائه نشده مشاهدات میدانی از افزایش نسبی خریدوفروش‌ها حکایت دارد.

یک کارشناس: سال ۱۴۰۰ قیمت مسکن متعادل می‌شود

ابوالحسن میرعمادی ـ کارشناس بازار مسکن ـ می‌گوید: به‌جز مناطق شمالی که تکلیفشان مشخص است سال جاری در مناطق میانی و جنوبی، سال تعدیل قیمت مسکن خواهد بود؛ زیرا قیمت‌ها حباب‌گونه افزایش یافته و برای اینکه بازار به حدی از منطق برسد باید نرخ‌ها متعادل شود. احیای برجام نیز می‌تواند به آرامش همه بازارها ازجمله بازار مسکن کمک کند.

وی بیان می‌کند: بی‌ثباتی اقتصاد باعث بلاتکلیفی فعالان اقتصادی شده و زندگی عادی بر پایه سرمایه‌گذاری سالم از بین رفته است. به‌طوری‌که فعالیت‌های مولد دچار مشکلات اساسی شده‌اند.

میرعمادی با بیان اینکه هیچ تناسبی بین درآمد عمومی با قیمت خانه وجود ندارد گفت: دو راه پیش روی بازار مسکن است؛ یا قیمت‌ها ثابت می‌ماند و توان متقاضیان به‌تدریج به قیمت‌ها می‌رسد که طبیعتا بازار دیرتر به رونق خواهد رسید. یا اینکه قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند و بازار زودتر رونق می‌گیرد. به‌جز این دو نمی‌توان گزاره دیگری برای بازار مسکن متصور بود.