مسکن در آستانه پیش رونق

به گزارش ایسنا، شواهد و قرائن نشان می‌دهد بازار مسکن تحت تاثیر سه عامل در حال ورود به دوران پیش رونق است که نشانه‌های آن در دو بخش اجاره‌بها و قیمت مسکن بروز یافته است. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که اجاره‌بها در تابستان بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف شهر تهران افزایش‌یافته و قیمت مسکن در مردادماه رشد ۶.۲ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده که تنها ۱.۵ درصد پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد.

پیش‌بینی رونق مسکن در حال تحقق

به دنبال پیش‌بینی ایسنا در سال گذشته مبنی بر اینکه دوره رکود مسکن در حال تکمیل است تحرکات دو سمت عرضه و تقاضا این گزاره را تائید می‌کند. از سوی دیگر تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن کشور به‌طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به‌اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم که این اتفاق با توجه به انتخابات ریاست جمهوری مقداری به تأخیر افتاد.

تغییر رفتار سمت عرضه مسکن

بعدازآنکه عنوان شد به دلیل مازاد عرضه در بخش خانه‌های لوکس، این حوزه با کسادی مواجه شده، سرمایه‌گذاران مسکن از ابتدای سال جاری رویکرد خود را تغییر دادند که رشد ۵۶ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران مؤید این موضوع است. همچنین در تیرماه قیمت مسکن در منطقه ۱۲ به‌عنوان در بردارنده بیشترین خانه‌های فرسوده بیشترین افزایش را نسبت به سایر مناطق داشت و به رشد ۱۳ درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل رسید.

بااینکه رشد ۳۶.۶ درصدی پروانه ساختمانی شهر تهران در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن در بهار سال جاری دچار افت شد و به وضعیت منفی رسید، شاهد نوعی رونق ساخت‌وساز در منطقه ۱۲ بودیم که صدور پروانه‌های ساختمانی در این منطقه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱.۵ برابر شد و نشان می‌دهد تمایل برای سرمایه‌گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با توجه به ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی استان تهران، به سمت متقاضیان اصلی سوق یافته است. اتفاقی که در روزهای اخیر با ارائه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود هشت درصد برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده از طریق سپرده‌گذاری همراه شده است. در روزهای اخیر ۱۰۰۰ میلیارد تومان تسهیلات نوسازی برای اعطا به انبوه‌سازان انجام شد که نوعی حمایت از انبوه‌سازان در نوسازی بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود.

التهاب در بازار اجاره

بررسی ادواری رونق و رکود مسکن نشان می‌دهد ورود به دوره رونق، ابتدا اثر خود را از بازار اجاره بروز می‌دهد. هم‌اکنون نرخ اجاره‌بها بر اساس موقعیت و میزان تقاضا بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف شهر تهران افزایش‌یافته که ناشی از پر شدن حجم تقاضا در این بازار است. از سوی دیگر زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد در هفته‌های اخیر که نهایتاً از دو روز قبل اجرایی شده بر روی بازار اجاره تأثیرگذار بوده است. هم‌اکنون اغلب مالکان ترجیح می‌دهند به‌جای ودیعه، اجاره‌بها دریافت کنند و همین موضوع منجر به فشار به مستأجران شده است.

رشد ۵۰ درصدی خریدوفروش آپارتمان‌های قدیمی

بررسی بازار مسکن شهر تهران طی پنج‌ماهه نخست سال جاری حاکی از رشد ۵۰ درصدی خریدوفروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال است که می‌تواند ناشی از تجهیز زوج‌های خانه اولی به تسهیلات مسکن یکم باشد. باوجودی که از دو سال قبل تاکنون وام مسکن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسیده این رقم برای خرید واحدهای نوساز در تهران کافی نیست اما می‌تواند به بازار واحدهای قدیمی‌ساز برسد.

این شرایط بازتاب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پایان سال ۱۳۹۱، تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش‌بینی‌نشده بازار مسکن تهران است و می‌تواند افق پیش روی سرمایه‌گذاری در بخش عرضه را مشخص کند. شرایط جدید نشان می‌دهد بااینکه تمایل مشتریان به خرید واحدهای مسکونی نوساز است، حباب قیمت مسکن به‌عنوان عاملی بازدارنده در راه تحقق این هدف عمل می‌کند. بااین‌حال انبوه‌سازان می‌توانند با تولید واحدهای نوساز در استطاعت، روند پیش رونق مسکن را تسریع کنند.

مشتریان خانه اولی می‌توانند هدف این بازار باشند. تا نیمه تیرماه سال جاری ۱۸۸ هزار نفر در کل کشور برای دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند که ۱۰ هزار و ۲۰۸ نفر موفق به دریافت وام شده‌اند. لذا تعداد قابل‌توجهی زوج مجهز به تسهیلات ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان در آینده مشتریان بالقوه خرید مسکن قدیمی‌ساز یا نوساز کوچک متراژ خواهند بود.

نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم

بازار مسکن هم‌اکنون به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود است و تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه‌رو نشود و به‌عبارت‌دیگر تا هنگامی‌که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به‌احتمال‌زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال گذشته (۱۳۹۵) تا نیمه ابتدایی سال جاری (۱۳۹۶)، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به‌واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی‌های بانک مسکن مبتنی بر سپرده‌گذاری یک‌ساله) و...، سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه‌گذاری) کمی تحریک‌شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.

جهش قیمت بعید است

بااینکه مسکن به دوره پیش رونق خود نزدیک می‌شود، کارشناسان معتقدند با توجه به عواملی همچون کاهش مهاجرت، اسکان جمعیت و مازاد ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه‌خالی در کشور، جهش قیمت مسکن بعید به نظر می‌رسد. حال حسام عقبایی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ معتقد است: نیمه دوم سال جاری پایان دوره رکود مسکن خواهد بود اما جهش قیمت نخواهیم داشت. پیش‌بینی من این است که افزایش قیمت مسکن در حد ۱۰ درصد متناسب با نرخ تورم اتفاق بیفتد.