وام ساخت هم ارزان می‌شود؟

به گزارش دنیای اقتصاد، نرخ سود تسهیلات 160 میلیون تومانی خرید مسکن که همواره نسبت مشخصی با سود تسهیلات ساخت داشته است، در بازه کوتاه کمتر از پنج ماه ــ در فاصله 18 اسفند سال گذشته تا 8 مرداد امسال ــ سه بار و در کل، معادل 6 واحد درصد کاهش پیدا کرد و هم‌اکنون از 14 به 8 درصد رسیده است. در مقابل اما وام ساخت 90 تا 130 میلیونی در حال حاضر با نرخ سود 18 درصد پرداخت می‌شود که این نحوه تسهیلات دهی از بابت اول «شکاف 2/2 برابری نرخ سود وام‌های ساخت و خرید مسکن» و دوم «سود بانکی بالاتر از سود ساخت» مورد انتقاد سازنده‌ها قرارگرفته است. تا پیش از کاهش دستوری نرخ سود بانکی طی دو سال گذشته، اگرچه در همه دوره‌های قبل، تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز با نرخ سود پایین‌تر نسبت به وام ساخت، پرداخت می‌شد؛ اما معمولا‌ این نسبت به‌گونه‌ای بود که فاصله متوسط 4/1 برابری بین سود تسهیلات ساخت و خرید، وجود داشت. از طرفی، در حال حاضر متوسط هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، قیمت تمام‌شده مسکن و همچنین میانگین قیمت فروش واحد مسکونی در تهران نشان می‌دهد، سازنده‌های آپارتمان مصرفی ــ مجتمع‌هایی که با متراژ کم و در مناطق متوسط رو به پایین‌شهر احداث می‌شود ــ درصورتی‌که بلافاصله واحد تازه‌ساز را بتوانند به فروش برسانند، حدود 33 درصد در کل پروژه ساختمانی دوساله خود، عایدی به دست می‌آورند که این به معنای میانگین سود حدود 5/16 درصدی در هرسال سرمایه‌گذاری ساختمانی است. انبوه‌سازان با اشاره به عدم تناسب نرخ سود سالانه 18 درصدی وام ساخت با عایدی 5/16 درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی اعلام کرده‌اند: در حال حاضر اخذ تسهیلات ساخت مسکن دست‌کم برای بخشی از سازنده‌های فعال در بازار ساخت‌وسازهای مصرفی، فاقد توجیه اقتصادی است و برای حل این چالش لازم است سود وام ساخت نیز به تبعیت از سود وام خرید، با رعایت تناسب، کاهش پیدا کند. طی دو سه ماه اخیر، شرایط مناسب تسهیلات خرید مسکن باعث ورود تقاضای مصرفی به بازار و افزایش 30 درصدی حجم معاملات خرید شد. آمارهای ساخت‌و‌ساز اگرچه از توقف رکود بیشتر حکایت دارد، اما هنوز رشد مثبت در تیراژ آپارتمان‌سازی حاصل نشده است. تشکل‌های ساختمانی برای تحریک سازنده‌ها با اهرم تسهیلات، اعلام کردند: بازگشت موازنه بین سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن و متناسب شدن سود وام با عایدی ساخت،‌ می‌تواند به بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار و هماهنگ شدن شیب عرضه، با شتاب رشد معاملات مسکن شود. در غیر این صورت، حرکت ناهماهنگ بازارهای معاملات و ساخت‌و‌ساز، در بلندمدت، کمبود عرضه را در پی خواهد داشت. بر اساس گزارش‌های رسیده، پس از اعلام خبر کاهش نرخ سود وام خرید مسکن، ثبت‌نام در صندوق «یکم» حدود 30 درصد افزایش پیداکرده است که استقبال متقاضیان این وام را نشان می‌دهد.

برای دریافت فایل پی دی اف کلیک کنید.

دو نامه با مضمون مشترک

تشکل سراسری انبوه‌سازان برای رفع چالش «ضعف بنیه مالی در سمت عرضه مسکن» و اصلاح ضوابط مربوط به آنچه هم‌اکنون در قالب وام بانکی ساخت آپارتمان به سازندگان تعلق می‌گیرد، در دو نامه جداگانه با مضمون مشترک به رئیس‌جمهوری و رئیس مجلس خواستار زمینه‌سازی برای اعمال دو تغییر تاکتیکی در روند تسهیلات دهی به پروژه‌های ساختمانی شدند. پس از کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن، نمایندگان سمت عرضه آپارتمان، خواستار اصلاح ساختار فعلی تسهیلات دهی برای احداث واحدهای مسکونی جدید از دو مجرای «تسری نرخ سود تک‌رقمی از تسهیلات خرید به وام ساخت» و «تغییر ملاک عمل هزینه‌ها در محاسبه سقف قابل پرداخت وام ساخت» شدند. نرخ سود تسهیلات خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز یکم از 11 به 8 درصد برای بافت فرسوده و 5/ 9 درصد برای سایر مناطق شهری کاهش یافت. از سوی دیگر مطابق با روال بانکی هم‌اکنون تسهیلات ساخت مسکن معادل 80 درصد «هزینه ساخت» و بدون احتساب قیمت زمین تعلق می‌گیرد و این در حالی است که مطابق درخواست جدید انبوه‌سازان، تعلق پذیری وام ساخت به قیمت تمام‌شده شامل «هزینه ساخت و قیمت زمین»، می‌تواند کمک موثری برای رونق ساخت‌وسازهای مصرفی و تشویق به ساخت کم‌متراژ‌ها باشد. در حال حاضر تسهیلات ساخت مسکن به‌طور متوسط هزینه ساخت 110 مترمربع آپارتمان را در کل کشور تامین می‌کند، اما هم‌اکنون به دو دلیل عمده، جذابیت لازم را برای فعالیت انبوه‌سازان ندارد. نرخ سود 18 درصدی تسهیلات ساخت مسکن در حال حاضر مهم‌ترین مانع سازندگان حرفه‌ای برای دریافت تسهیلات بانکی است. انبوه‌سازان می‌گویند در شرایطی که نرخ سود تسهیلات خرید مسکن متناسب با نرخ تورم کاهش یافته و تک‌رقمی شده است، نرخ سود 18 درصدی وام ساخت مانع مهمی در مسیر رونق‌بخشی به ساخت‌وسازهای مصرفی محسوب می‌شود که باید به‌تناسب نرخ سود جدید تسهیلات خرید تا 12 درصد کاهش یابد. دافعه دوم تسهیلات فعلی ساخت، به دربرگیری وام ساخت، صرفا برای هزینه ساخت و نه قیمت تمام‌شده برمی‌گردد. این مدل پرداخت، چون‌که هزینه خرید زمین ــ به‌عنوان پارامتر تشکیل‌دهنده نیمی از قیمت تمام‌شده ــ را دربر نمی‌گیرد، محرک اولیه برای شروع پروژه ساختمانی به‌حساب نمی‌آید. تسهیلات 130، 110 و 90 میلیونی ساخت مسکن در کلان‌شهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک در صورتی به انبوه‌سازان تعلق می‌گیرد که سقف تسهیلات حداکثر معادل 80 درصد هزینه ساخت آپارتمان موردنظر باشد. انبوه‌سازان که به‌واسطه بزرگ‌سازی طی سال‌های اخیر، هم‌اکنون با انبوه واحدهای خالی بزرگ‌متراژ و فاقد مشتری مواجه‌اند و بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های آن‌ها در این واحدها حبس شده است، می‌گویند حال که جهت‌گیری بازار مسکن در مسیر رونق از سمت تقاضای مصرفی برای واحدهای میان‌متراژ و کوچک‌متراژ آغاز شده است، درصورتی‌که سیاست‌گذاران بخش مسکن روند تسهیلات دهی به ساخت‌و‌سازها را با این مسیر همسو نکنند، نمی‌توان آغاز رونق ساخت‌و‌ساز را انتظار داشت. درواقع هرچند میانگین سقف تسهیلات ساخت مسکن هم‌اکنون در کشور به‌طور متوسط هزینه احداث 110 مترمربع آپارتمان را تضمین می‌کند، اما انبوه‌سازان به دلیل تجربه فروش نرفتن واحدهای بزرگ‌متراژ ساخته‌شده طی 5 سال اخیر و رکود عمیق در بازار معاملات این دسته از آپارتمان‌ها، درخواست تغییر فرمول ملاک عمل هزینه‌ها در محاسبه سقف وام ساخت را مطرح کرده‌اند. انبوه‌سازان کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی، دربرگیری 70‌درصدی قیمت تمام‌شده یک آپارتمان مصرفی و نه بزرگ‌متراژ به کمک وام و همچنین روان‌سازی جریان تسهیلات دهی از همه بانک‌ها به پروژه‌های ساختمانی را مهم‌ترین مطالبات خود برای آغاز حرکت در فاز پیش‌رونق مسکن می‌دانند. به گفته آنان در شرایط فعلی، تسهیلات مطلوب برای ساخت واحدهای مصرفی در تهران، وامی است که با سقف 150 میلیون تومان و با نرخ سود 12 درصد، برای تامین حداقل 70 درصد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن پرداخت شود. این مدل محاسبه سقف وام ساخت در عمل مانع از تعریف مساحت بالای 100 مترمربع می‌شود.

نسخه درمان انحراف متراژ

کانون سراسری انبوه‌سازان، به‌عنوان نماینده سمت عرضه مسکن، با هدف آغاز فاز جدید تحرک ساختمانی در فاز پیش‌رونق مسکن، مهم‌ترین پیشنهادهای خود برای تقویت توان مالی و اجرایی سازندگان را معطوف به روان‌سازی و ارزان‌سازی جریان وام‌دهی و همچنین اصلاح ضوابط فعلی تسهیلات دهی به پروژه‌های ساختمانی می‌داند.

محور آنچه نمایندگان سمت عرضه مسکن به‌عنوان مهم‌ترین الزامات شروع فاز جدید ساخت‌وسازهای مسکونی مورد تاکید قرار داده‌اند، به پوشش 70 درصدی قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، شامل هزینه ساخت و قیمت زمین توسط تسهیلات ساخت و همچنین کاهش نرخ سود وام ساخت از 18 درصد فعلی به 12 درصد، برمی‌گردد. انبوه‌سازان مسکن از روسای قوای مجریه و مقننه درخواست کرده‌اند مصوبات تازه‌ای طراحی و تصویب شود که در قالب آن، سمت عرضه بتواند با بهره‌مندی از 70 درصد قیمت تمام‌شده ساخت، به‌صورت وام بانکی و کاهش نرخ سود تسهیلات متناسب با کاهش نرخ تورم سالانه، شرایط مناسبی برای آغاز حرکت در مسیر احداث آپارتمان‌های مصرفی ایجاد کند. این در حالی است که مطابق با روال پرداخت تسهیلات بانکی، سقف وام ساخت هم‌اکنون برمبنای درصدی از هزینه ساخت مسکن –بدون احتساب قیمت زمین– محاسبه می‌شود. انبوه‌سازان در نامه خود به مجلس، خواستار تهیه و تصویب طرحی شده‌اند که در قالب آن، وام بانکی علاوه بر دربرگیری قیمت تمام‌شده مسکن مصرفی و متناسب با الگوی غالب تقاضا، هزینه تامین زمین را نیز تحت پوشش قرار دهد. بر اساس آخرین گزارش‌های رسیده، تسهیلات ساخت مسکن با سقف‌های 130 میلیون تومان در تهران و 6 کلان‌شهر دیگر، 110 میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و 90 میلیون تومان در شهرهای کوچک پرداخت می‌شود. هم‌اکنون میانگین هزینه احداث آپارتمان در کل کشور، حدود یک‌میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد می‌شود. این در حالی است که متوسط سقف تسهیلات ساخت مسکن در کل کشور 110 میلیون تومان است که با در نظر گرفتن هزینه یک‌میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع آپارتمان، هم‌اکنون وام ساخت معادل 110 مترمربع از هزینه احداث آپارتمان‌های جدید را دربرمی‌گیرد. گزارش‌های موجود، پیش‌تر، نسبت به خطر انحراف متراژ ساختمانی درنتیجه افزایش سقف وام ساخت بدون نظام سلبی یا تشویقی هشدار داده بود. هم‌اکنون عمده تقاضای مسکن در بازار ملک معطوف به واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ است این در حالی است که پوشش فعلی سقف وام ساخت می‌تواند منجر به جذابیت ساخت واحدهای بزرگ متراژ و انحراف متراژ ساختمانی از مساحت موردنیاز در بازار مصرفی مسکن شود؛ اما درصورتی‌که وام ساخت بر اساس پوشش 80 درصد قیمت تمام‌شده مسکن، در اختیار سازنده‌ها قرار بگیرد در این صورت امکان تعریف مساحت بالای 100 مترمربع سلب می‌شود. مطابق آمارهای رسمی، در شهر تهران طی یک سال گذشته 80 درصد معاملات خرید مسکن به خرید آپارتمان‌های با مساحت 80 مترمربع اختصاص داشته است و متراژهای بالاتر تنها 20 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین سهم معاملات خرید آپارتمان‌های بالاتر از 100 مترمربع دست‌کم طی 5 سال اخیر در پایتخت کمتر از 10 درصد بوده است. این در حالی است که با در نظر گرفتن اینکه برای دریافت سقف تسهیلات ساخت، این سقف باید معادل 80 درصد هزینه ساخت آپارتمان موردنظر باشد، وام ساخت هم‌اکنون هزینه ساخت آپارتمان‌های بیش از 130 مترمربع در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها را تامین می‌کند؛ درحالی‌که سقف وام خرید مسکن هم‌اکنون در پایتخت هزینه خرید 40 مترمربع از آپارتمان موردتقاضا را پوشش می‌دهد. آمارها حاکی است سال گذشته تنها 17 درصد معاملات خرید مسکن در شهر تهران، به فروش آپارتمان‌های با متراژ بیش از 125 مترمربع اختصاص داشته است. این در حالی است که میانگین مساحت واحدهای مسکونی نوساز در کل کشور از 124 مترمربع در سال 85 به 141 مترمربع در سال 94 افزایش‌یافته است و بزرگ‌سازی مسکن در این مدت با شیب تندتری شدت گرفته است. بنا بر تاکید صورت گرفته در طرح جامع مسکن، الگوی مساحتی ساخت مسکن در کشور باید به ساخت آپارتمان‌های با میانگین متراژ 90 مترمربع کاهش یابد. کارشناسان مسکن می‌گویند پیامد ادامه این وضعیت می‌تواند منجر به تشدید شکاف موجود بین متراژ ساخت‌وسازها و مساحت موردنیاز تقاضای غالب در بازار مسکن و به‌نوعی منجر به انحراف متراژ از مسیر تقاضای واقعی شود؛ به عبارت دیگر، تداوم این نوع عرضه با توجه به تجربه رونق ساختمانی در فاصله سال‌های 90 و 92، درنهایت باعث خواهد شد حجم قابل‌توجهی ساخت‌وساز مسکونی بزرگ‌مقیاس به لحاظ مساحت آپارتمان‌ها در شهرها شکل بگیرد و در کوتاه‌مدت در شکل رونق بازار مسکن نمایان شود، اما چون سمت تقاضای مصرفی تحت تاثیر ساختار تسهیلات فعلی خرید مسکن و قدرت مالی محدود، با کمبود آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان‌متراژ متناسب با الگوی فعلی تقاضا در بازار مسکن رو‌به‌رو خواهد شد، رونق مسکن از مسیر اصلی خود منحرف می‌شود و در بلندمدت ادامه نخواهد داشت. یک راه اصلاح نظام ساخت‌و‌ساز، تغییر مدل محاسبه سقف وام ساخت است. انبوه‌سازان همچنین سه منبع موثر برای تامین منابع موردنیاز به‌منظور پوشش 70 درصدی تسهیلات ساخت آپارتمان متناسب با قیمت تمام‌شده ساخت‌وسازهای جدید را به سیاست‌گذاران حوزه مسکن معرفی کرده‌اند.

منابع بانک‌های توسعه‌ای، صندوق توسعه ملی و استفاده از 15 درصد عوارض ماده 38 قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مربوط به بخش تولید و عرضه مسکن و مصالح ساختمانی، برای تامین مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات، سه منبع پیشنهادی سمت عرضه برای قدرت بخشی مالی به پروژه‌های جدید ساختمانی است. سازندگان مسکن همچنین دو گروه از متقاضیان را برای هدایت فاز تازه ساخت‌و‌ساز در مسیر رونق به‌عنوان مخاطب اصلی پروژه‌های ساختمانی جدید مورد تاکید قرار داده‌اند. اقشار کم‌درآمد و طبقات متوسط جامعه، دو گروهی هستند که نمایندگان سمت عرضه مسکن در نامه خود به روسای دو قوه مقننه و مجریه ضرورت تسهیل شرایط برای ساخت مسکن موردتقاضای آنان را مورد تاکید قرار داده‌اند

نشریه پنجره ایرانیان-سال نهم-شماره 108-مهر95