فراز و فرود بازار مسکن در ماه عسل دولت یازدهم

براساس آخرین تحلیل ارائه شده از وضعیت آتی بازار سرمایه، بازار مسکن، امسال در شرایطی، سهم سرمایه ای دو سال قبل خود را در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، تقلیل می‌دهد که بیشتر این سرمایه‌ها با پیش بینی که در رابطه با سیر افزایشی قیمت دلار در کشور می‌شود، به سمت بازار ارز هدایت خواهد شد. تحلیلگران بازار سرمایه در بررسی‌هایی که از مقایسه نسبت سرمایه‌گذاری برای سال ۹۲ انجام داده‌اند، این سال را سال تضعیف بازار مسکن در بخش سرمایه‌گذاری می‌دانند و می‌گویند: سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال ۹۲، نسبت به سایر بازارهای رقیب همچون طلا و ارز، در رتبه پایین تری قرار می‌گیرد، به نحوی که افت این بازدهی در بازار مسکن کمتر از آنچه در سال ۹۱ از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، خواهد بود. در این بررسی سایه قیمت ارز بر بازار مسکن برای سال ۹۲ کماکان سنگین توصیف شده و پیش بینی می‌شود در سال ۹۲، سرمایه‌ها به علت تفاوت در سطح نرخ رشد قیمت‌ها هم در بخش مسکن و هم در بازار ارز، تغییر مکان یابد. با کشیده شدن دامنه رکود تورمی معاملات مسکن به سال ۹۲، که از سال گذشته به رغم پیش بینی‌های کارشناسی، مانع از ادامه سیر رونقی شد که در سال ۹۰، این بازار را به سمت افزایش تعداد معاملات، همراه با سیر ملایم افزایش قیمت‌ها، هدایت می‌کرد، تحلیل گران بازار سرمایه امسال، شرایط متفاوتی را برای بازار مسکن پیش بینی می‌کنند. تحلیل‌های کارشناسی در خصوص بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حاکی است: سال ۹۲، برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برخلاف دو سال گذشته سال چندان سود دهی نخواهد بود و جهش قیمتی مسکن که ظرف سال‌های ۹۰ و ۹۱ معاملات این بازار را تحت تاثیر قرار داد، در سال ۹۲ تکرار نخواهد شد.

تهدید‌ پیش روی بازار مسکن ۹۲

تصویرسازی‌های کارشناسی از واقعیت‌های پیش روی بازار مسکن ۹۲ در مقایسه با شرایط روز و همچنین شرایط سال‌های گذشته، حداقل ۹ خصوصیت حساسیت زا را برای این سال تصور می‌کند. برخی از این ویژگی‌ها برآمده از نارسایی‌های موجود و انتقال یافته از سال‌های قبل و برخی دیگر تحت تاثیر اتفاقات جدید در بازار مسکن سال ۹۲، قابل تامل است. کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن در میان مهمترین عوامل ۹ گانه ای که به صورتی فراگیر بازار مسکن را در سال گذشته تحت تاثیر قرار داد به بی برنامگی یا عدم وجود سیاستی تازه و کارآمد برای هدایت این بازار در سال ۹۱ اشاره می‌کنند.

مسکن سال‌هاست که در کشور ما از ضعف برنامه و همچنین قوانین و سیاست‌های ناکارآمد رنج می‌برد. هر چند سال‌های گذشته در کنار طرح و اجرای مسکن در کشور و اعلام سیاست‌ها و برنامه‌هایی در این زمینه سایر ابزارهای تئوریک دولت برای کنترل بازار مسکن از ابتدای هر سال اعلام و تشریح می‌شد اما ابتدای بهار امسال سکوت معناداری بر بازار مسکن و کنترل مسکن سایه انداخت که مهمترین دلیل آن را بی اعتباری برنامه‌های کنترل بازار مسکن از سوی دولت به خصوص در دو سال گذشته و همچنین مهمتر از آن نزدیک شدن به اتمام فعالیت دولت دهم در تابستان جاری می‌توان عنوان کرد.

این در حالی است که حتی برای سال جدید بر خلاف سال‌های قبل حتی یک مورد برنامه تولید، عرضه یا کنترل مسکن و یا سیاستی که حکایت از توجه دولت به این بازار در سال ۹۲ داشته باشد، ارائه نشد. اتمام زمان دولت دهم برای اجرای سیاست‌های نظام، خود عامل دومی است که بازار مسکن ۹۲ را از پیش از شروع به کار فعالان در این بازار تحت تاثیر قرار داد. سال ۹۲ را از این جهت می‌توان سال متفاوتی برای مسکن دانست که حتی تغییر کابینه و تغییر دولت می‌تواند این بازار را تحت تاثیر خود قرار دهد. از سوی دیگر سرنوشت نامعلوم واحدهای باقی مانده از مسکن مهر که هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده است نگرانی‌ها در این بازار را افزایش می‌دهد. بنابراین با توجه به نامشخص بودن استراتژی دولت یازدهم در زمینه مسکن مهر و اینکه آیا اساسا دولت جدید این طرح و ادامه را در اعتقادات خود دارد یا خیر، تهدیدی جدی در این زمینه به حساب می‌آید هر چند زمزمه پایان دولت دهم در آخرین ماه‌های فعالیت آن، خود عامل دیگری است که ممکن است به صورت طبیعی باعث افت نظارت بر پیمانکاران و همچنین کاهش نظارت مسئولان بر ساخت و سازها شود. بنابراین غفلت مسئولان از مسکن مهر به دلیل تغییر دولت چه در ماه‌های پایانی حیات دولت دهم و چه پس از تعیین دولت یازدهم و روی کار آمدن کابینه جدید می‌تواند تا میزان زیادی این بازار را تحت تاثیر قرار دهد و باعث غفلت از کنترل آن شود.

سرنوشت مبهم طرح جدیدتری که دولت در ابتدای سال ۹۱ با عنوان طرح مسکن ویژه تهران آن را در یکی از نقاط جنوبی پایتخت استارت زد نیز یکی از تهدیدهای ۹ گانه ای است که بازار مسکن سال ۹۲ با آن رو به رو است. این طرح نیز نظیر ساخت و سازهای مسکن مهر با تاخیر در ساخت و واگذاری مواجه شد، هر چند ابهامات زیادی هم در رابطه با این طرح از سوی کارشناسان مسکن مطرح است که مهمترین آن به این امر بازمی گردد که اصولا در این طرح شرایط پرداخت هزینه خرید مسکن ویژه با قدرت خرید متقاضیان واجد شرایط به هیچ وجه سازگار نیست و از سوی دیگر هیچ گونه نظارت اصولی بابت جلوگیری از اتلاف زمان و وقت گذرانی پیمانکاران در ساخت و ساز این واحدها وجود ندارد.

به وجود آمدن احتمال سوء استفاده در مسکن مهر تهدید دیگری است که می‌توان آن را در سال ۹۲ جدی گرفت. برخی از پیمانکاران مسکن مهر در حالی که ساخت واحدهای تکلیفی خود را به پایان نرسانده‌اند اما با دریافت وام کامل بانکی به طور عملی مزد هزینه صرف شده را دریافت کرده و حتی برخی از آن‌ها سود هم کرده‌اند. از این رو در حال حاضر ساخت وسازهای مسکن مهر عملا با این وضعیت مواجه شده است که برخی پیمانکاران آن نیازی به اتمام واحدها ندارند و چنانچه تغییر کابینه منجر به بی توجهی به این طرح شود می‌توان موجب شود پیمانکاران مزبور از زیر بار وظیفه محوله در راستای اتمام و تحویل واحدها شانه خالی کنند. تداوم رشد اجاره بها در بهار سال ۹۲ تهدید دیگری برای بازار مسکن است که به طور قطع در زمان اوج جابه جایی‌ها در فصل تابستان نیز ادامه خواهد یافت. هر چند طی دو سال گذشته دولت برای کنترل این بازار به طرح‌های خام و نپخته ای مانند برخورد تعزیراتی با گران فروشان و همچنین راه‌اندازی ناکام سامانه ای با عنوان تعیین قیمت مرجع دست زد اما سال جدید نه تنها در این زمینه برنامه ای اعلام نکرد بلکه با سکوت در این زمینه به شکستی که کارشناسان و فعالان بازار مسکن در اجرای برنامه‌های یاد شده در سال گذشته تاکید می‌کردند، صحه گذاشت.

این در حالی است که امسال هم هنوز حجم بالایی از متقاضیان مسکن‌های اجاره ای پیش خریداران مسکن مهر هستند که بسته به سرنوشت این طرح، از نظر تعداد واگذاری‌ها و زمان تحویل واحدها تا فصل طلایی اجاره، یعنی پایان تابستان، می‌تواند بازار اجاره را دستخوش تغییر و تحول کند. انصراف عمده فروشندگان مسکن به صورت موقت از فروش واحدهای نوساز و حتی چند سال ساخت که از اواخر سال ۹۱ به بازار معاملات مسکن در بهار سال ۹۲ نیز کشیده شد، تهدید دیگری است که در صورتی که در ادامه سال ۹۲ تداوم داشته باشد می‌تواند علاوه بر افزایش بیشتر قیمت‌ها به دلیل احتکار، مانع از بروز آثار مثبت ساخت و سازهای وسیع سال‌های ۸۹ و ۹۰ شود.

علاوه بر انصراف موقت فروشندگان مسکن در بازار معاملات، افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی و تاخیر در تصویب قانون دریافت مالیات از مالکان این واحدها نیز تهدید دیگری برای بازار مسکن ۹۲ محسوب می‌شود. هم اکنون براساس آمارها نزدیک به ۵۰۰ هزار خانه خالی آماده سکونت در تهران وجود دارد که تصمیم جدی و سریع در راستای برخورد با محتکران آن‌ها می‌تواند سرنوشت قیمت‌ها و عرضه و تقاضا در بازار مسکن ۹۲ را به سمت و سویی متفاوت و امیدوار کننده هدایت کند. اما، در مورد گره‌های پیش روی بازار مسکن یا همان تهدیدهایی که ممکن است این بازار را در ادامه تحت تاثیر قرار دهد، کارشناسان و صاحبنظران همچنین به تاثیر احتمال اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها بر بازار مسکن سخن می‌گویند. به اعتقاد این کارشناسان در سال ۹۲، اجرای فاز دوم هدفمندی از جمله مقولاتی است که می‌تواند با رشد تورم، همچنان فشار بر روی بازار مسکن را افزایش دهد و قیمت نهاده‌های مسکن از جمله زمین، مصالح و دستمزد را افزایش دهد. افزایش نرخ ارز و تداوم برخی محدودیت‌ها نیز در حوزه مصالح و تجهیزات و تاسیسات مرتبط با ساختمان و مسکن می‌تواند قیمت تمام شده را افزایش دهد. بنابراین در صورت اجرای فاز دوم هفمندی یارانه‌ها در سال ۹۲، تشدید شرایط رکود تورمی در این بازار چندان دور از انتظار نیست.

از سوی دیگر رشد تقاضای مصرفی در کنار تقاضای سرمایه ای در سال ۱۳۹۲، ضرورت توجه برنامه ریزان، سیاست گذران و مسئولان بخش مسکن را در این زمینه افزایش می‌دهد. در سال ۹۲، به اعتقاد این کارشناسان آنچه می‌تواند به خصوص برای دولت یازدهم در بخش مسکن مبنای عمل قرار گیرد، عملیاتی کردن و به ظهور رساندن برنامه‌های مختلفی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن درج شده است. این برنامه‌ها که برگرفته از مطالعات گسترده متخصصان و برنامه ریزان کشور در قالب طرح جامع مسکن کشور است در بخش‌هایی هچون حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره ای، ایجاد نهادهای حرفه ای اجاره داری به ویژه در کلانشهرها و شهرهای بزرگ برای اسکان زوج‌های جوان، حمایت از تولید و عرضه مسکن روی زمین با حق بهره برداری طویل المدت از زمین ( همان طرح مسکن مهر)، دریافت مالیات از زمین‌های بایر، ضرورت تخصیص زمین‌های دولتی داخل شهرها به امر ساخت مسکن و. . . مورد تاکید کارشناسان قرار دارد. مقابله با سوداگری در بازار مسکن ۹۲، موضوع دیگری است که به عنوان یکی از اصلی ترین گره‌های موجود در بازار مسکن امسال، مورد تاکید کارشناسان قرار دارد؛ اعمال مالیات بر زمین‌های بایر بند موجود قانونی در این زمینه است که هر چند در متن قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر آن تاکید شده اما به طور عملی هیچ یک از نهادهای مالیاتی دولتی در این زمینه اقدامی در راستای شناسایی زمین‌های بایر و اخذ مالیات از مالکان آن‌ها صورت نداده و نمی دهند.

موضوع دیگری که به خصوص در دو سال اخیر مورد توجه قرار گرفته است اخذ مالیات بر معاملات مکرر است که زمینه را برای شناسایی سوداگران در بازار مسکن فراهم می‌کند. به این ترتیب این نوع از مالیات در بخش مسکن صرفا مشمول افرادی می‌شود که با هدف سوداگری و معامله بیش از دو واحد مسکونی در سال وارد بازار ملک می‌شوند و بدون هیچ گونه نقش تولیدی از راه خرید و فروش و سوداگری در بازار مسکن به افزایش بی رویه سطح قیمت‌ها دامن می‌زنند.

فرصت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

اما گذشته از گره‌ها و تهدیدهایی که کارشناسان در مورد بازار مسکن سال ۹۲ به آن‌ها اشاره می‌کنند، کم نیستند افرادی که به فرصت‌های موجود در این بازار می‌اندیشند. باید این واقعیت را پذیرا بود که بازار مسکن از سال‌ها قبل، به عنوان یکی از اصلی ترین و در عین حال ایمن ترین بستر سرمایه‌گذاری‌های خرد و کلان مردم شناخته شده و می‌شود. حتی در فرهنگ شفاهی ایرانیان وجود این جمله معروف که هیچ کس از ملک ضرر نکرده است بر ایمن بودن این بازار نسبت به سایر بازارهای اقتصادی به منظور سرمایه‌گذاری امن صحه می‌گذارد. به بیان بهتر به خصوص در ۳۵ سال اخیر تنها بازار اقتصادی که همواره پابه پای تورم عمومی جامعه رشد کرده و حتی در مقاطعی با جهش‌های سودآور سرمایه ای نیز مواجه شده است همین بازار مسکن است. بنابراین در بخش فرصت‌ها، در مقابل تهدیدهای اشاره شده برای بازار مسکن ۹۲، کارشناسان سناریوهای جالب توجهی برای علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در این بازار مطرح می‌کنند. براساس موثق ترین سناریویی که در بهار سال ۹۲ در خصوص امکانات موجود برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مطرح و تشریح شد تحلیلگران بازار سرمایه با مقایسه ای که بین چهار بازار مهم اقتصادی انجام داده‌اند، برآورد کرده‌اند امسال، سود دارایی‌های ملکی در بازار مسکن نسبت به سایر بازارها در کمترین رتبه قرار خواهد گرفت. در این بررسی با احتساب شاخص‌های موجود، پیش بینی شده است افت نرخ بازدهی مسکن به قدری خواهد بود که احتمال دارد مسیر تبدیل دارایی‌های ملکی به دارایی‌های ارزی رونق بگیرد.

تغییر اساسی فرمول مشارکت در ساخت در سال ۹۲ به صورتی که سهم مالکان و سازندگان از ۵۰ به ۵۰ به ۷۰ به ۳۰ تحول شده است و کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۲ پس از جهشی که در نرخ رشد مسکن در بازار سال ۹۱ اتفاق افتاد عمده ترین دلایلی است که سناریوپردازان بازار سرمایه‌گذاری را بر این باور استوار کرده که سال ۹۲ سال سود دهی برای سرمایه‌گذاران این بخش نخواهد بود. اما در حالی که با افزایش قابل توجه قیمت زمین طی دو سال گذشته، به خصوص در پایتخت، سهم زمین در هزینه‌های ساخت و ساز با افزایش ۲۰ درصدی، از ۵۰ به ۷۰ درصد رسیده است، پیش بینی‌ها در بازار سرمایه نشان می‌دهد، امسال، افزایش قیمت در بخش زمین، به نفع مالکان آپارتمان یا همان افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد بود.

بنابراین، در حالی که طی دو سال اخیر با اتکا به آمارهای رسمی، درصد افزایشی قیمت زمین به طور میانگین ۳۰ درصد بیش از درصد افزایش قیمت واحدهای مسکونی بوده، امسال، هرگونه افزایش در نرخ زمین مسکونی، باعث افزایش بیشتر قیمت آپارتمان خواهد شد. به این معنا که، برای سال ۹۲، بر خلاف دو سال قبل، درصد افزایشی قیمت آپارتمان بیش از درصد افزایشی قیمت زمین پیش بینی می‌شود.

این در حالی است که براساس آخرین اعلام مرکز آمار ایران درباره تغییرات قیمت در بازار مسکن در سال ۹۱، آپارتمان ۵۲ درصد و زمین به طور میانگین ۸۲ درصد افزایش قیمت داشت. به این ترتیب و براساس تحلیل صاحبنظران بازار سرمایه، امسال برخلاف سال‌های قبل، به علت تضعیف نرخ بازده در بازار مسکن، به طور قطع، افزایش جهش گونه در قیمت‌ها در این بازار پیش بینی نمی شود. این نکته نیز قابل توجه است که هرگونه افزایش در قیمت زمین، امسال، قیمت‌ها را با درصد بیشتری، به نفع قیمت واحد مسکونی یا همان آپارتمان، افزایش می‌دهد. صاحبنظران بازار سرمایه با تاکید بر اینکه براساس پیش بینی‌ها، در سال ۹۲، بیشترین افزایش قیمت، متوجه بازار ارز خواهد بود، به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنند: امسال، سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ سودهی، بهتر از بازار مسکن هستند و آن طور که پیش بینی می‌شود ارز با افزایش قیمت مواجه می‌شود، در بازار مسکن چنین افزایشی قابل پیش بینی نیست.

آن‌ها با بیان اینکه در حال حاضر شرایط در بازار مسکن به گونه ای است که سهم زمین در هزینه‌های ساخت از ۵۰ به ۷۰ درصد افزایش یافته است، می‌گویند: این امر می‌تواند دو معنی داشته باشد؛ یکی اینکه قیمت زمین در حال حاضر حبابی است و دیگر آنکه قیمت هرمترمربع ساختمان هنوز هم ظرفیت افزایش دارد و می‌تواند در سال ۹۲ بالا برود.

این کارشناسان با تاکید بر اینکه امسال، ارز تعیین کننده و بازیگر اصلی بازار سرمایه است، معتقدند: بخش عمده ای از سرمایه‌ها به خصوص سرمایه‌های موجود در بخش املاک با افزایش قیمت ارز، به سمت این بازار هدایت می‌شود.

از سوی دیگر با تشریح عوامل موثر بر بازار سرمایه‌گذاری مسکن در سال جاری رشد تولید ناخالص داخلی که طی دو سال گذشته منفی بوده و امسال هم شواهد نشان می‌دهد که نمی تواند مثبت باشد، نرخ تورم، نرخ بیکاری، نرخ ارز، قیمت نفت و سیاست‌ها و تصمیمات دولت جدید، پارامترهای تعیین کننده سال ۹۲، برای بازار سرمایه به خصوص در بخش مسکن هستند.

همچنین منفی بودن رشد تولید ناخالص داخلی به معنای عدم خلق واحد مسکونی جدید خواهد بود که باعث می‌شود نقدینگی‌های جدید روی دارایی‌های قبلی بنشیند و قیمت‌ها افزایش یابد.

این در حالی است که بر خلاف سایر کشورها، بخش مسکن، در بورس بسیار ضعیف و سرمایه‌گذاری در این زمینه نسبت به بازار سهام بسیار ناچیز است و به این ترتیب، املاک و مستغلات چه در ایران و چه در دنیا به لحاظ ریسک پذیری موقعیتی متوسط دارد. به عبارت دیگر، ریسک پذیری سرمایه‌گذاری از کم به زیاد، به ترتیب از وجه نقد، قرضه دولتی، املاک، سهام و کالاهای اساسی، است.

از سوی دیگر و براساس آمارهای موجود، هم اکنون ۵۰ درصد کل دارایی‌ها در ایران در بخش املاک و مستغلات است، این در حالی است که این نسبت در کشورهای پیشرفته دنیا یک سوم است. صاحبنظران بازار سرمایه همچنین در تشریح تفاوت‌های بازار سرمایه‌گذاری مسکن در مقایسه با بازار سهام می‌گویند: به طور کلی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات، کم ریسک تر از بازار سهام است؛ این در حالی است که بازار سهام در مقایسه با بازار مسکن با تعداد زیادی خریدار و فروشنده مواجه است که محصولاتی همگن، با اطلاعات شفاف و هزینه پایین معاملاتی با قدرت نقد شوندگی بالا و تعدیل آتی قیمت‌ها، در این بازار مورد معامله و سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد. در مقابل بازار سهام، هر چند نقدشوندگی املاک در ایران نسبت به متوسط جهانی بالاتر است اما در کل، بازار مسکن نسبت به سهام، با نقدشوندگی کمتر، اطلاعات غیرشفافتر، هزینه‌های بالاتر معاملاتی، تعدیل با وقفه قیمت‌ها، محصولات ناهمگن و تعداد کمتری از خریدار و فروشنده همراه است. کارشناسان توصیه می‌کنند: مسئله مهمی که هم دولت، هم شهرداری و هم نهادهای آماری کشور باید به شدت آن را مورد توجه قرار داده و بر روی آن کار کنند، ضرورت تدوین و ارائه آمار در بخش املاک و مستغلات است. در بسیاری از کشورها، قانونی وجود دارد که بر مبنای آن نهادهای مسئول باید در زمان‌هایی مشخص آمارهای مربوط به زمین و مسکن را اعلام و ارائه کنند. برای مثال در کشور انگلستان، تعداد و سایر آمار و اطلاعات مربوط به وام‌های رهنی، ۳۰ روز پس از پایان ماه، باید برای اطلاع عمومی از طرق تعیین شده افشا و منتشر شود، همچنین زمان افشای اطلاعات و آمار مربوط به تعداد خانه‌های فروخته شده در آمریکا، ۲۵ روز پس از پایان ماه و زمان افشای آمار و اطلاعات شاخص‌های قیمت مسکن در انگلستان، پایان هر ماه است.

منبع:سازمان نظام مهندسی ایران