صندوق پس‌انداز مسکن الگویی آمریکایی

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور است به طوری که همواره یکی از دغدغه‌های اصلی دولت‌ها، تنظیم بازار مسکن بوده است. بخش مسکن طی 4 دهه اخیر همواره با فراز و نشیب‌های فراوانی همراه بوده است. افزایش تصاعدی قیمت زمین و مسکن، سوداگری در بازار مسکن، عدم به کارگیری تکنولوژی نوین در ساخت و ساز‌ها و ... از مهم ترین معضلات در این بخش بوده اند. دولت نهم با استراتژی "زمین صفر"، طرح مسکن مهر را در پیش گرفت که با تمام نقاط قوت و ضعف اش اقدا‌می‌در جهت تامین و تنظیم بازار مسکن بود. این طرح در دولت دهم ادامه پیدا کرد اما به دلیل کمبود منابع مالی مورد نیاز در دولت یازدهم با مشکلاتی مواجه شده است.

همین مسئله سبب شد تا دولت یازدهم به دنبال اتخاذ سیاست‌های دیگری برای تنظیم بازار مسکن باشد. دولت یازدهم برخلاف دولت قبل این بار طرف تقاضا هدف گذاری کرده است. در حالی که دولت قبل طرف عرضه را مورد توجه قرار داده بود. سیاست مداران بخش مسکن در دولت یازدهم بر این عقیده‌‌اند که تنها راه حل خروج از رکود در بخش مسکن، توانمندسازی و تحریک طرف تقاضا است. در همین راستا وزیر راه و شهرسازی در نامه اخیر خود به رییس جمهور، اجرای طرح صندوق پس انداز مسکن را پیشنهاد داده است. اینکه آیا چنین سیاستی ‌می‌تواند چاره درد جویندگان واقعی مسکن است یا نه؟ موضوع مفصلی است که مورد بحث ما نیست. در اینجا برای روشن شدن ابعاد طرح صندوق پس انداز مسکن، مروری بر ماهیت آن می‌شود.

صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات Real Estate Investment Trust (REIT یکی از راه‌هایی است که دولت یازدهم در جهت تنظیم بازار مسکن به آن تمسک جسته است. تاسیس نهادهای سرمایه‏ گذاری در بخش زمین و مستغلات تحت عنوان شرکتهای سرمایه‏ گذاری در املاک و مستغلات، از جمله ابزارهایی است که کشورهای صنعتی از آن استفاده ‌می‌کنند.

صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تجمیع ‌می‌نماید. لذا خرید و فروش املاک و مستغلات،زمینه فعالیت این شرکت‌ها است. شرکت‌های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اولین بار توسط کنگره ایالات متحده در 1960 و در بند 858-856 بخش درآمدهای داخلی مورد تایید قرار گرفت که به نام قانون 1960 صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات شناخته شد. این صندوق‌ها از جمله مصادیق نهادهای مالی موضوع بند 21 ماده یک قانون بازار اوراق بهادار است که با دریافت مجوز تاسیس از سازمان و اوراق بهادار و تحت نظارت همین سازمان فعالیت می‏نماید. سهام این شرکت‌ها همچون سایر شرکت‌های سها‌می‌عام در بورس پذیره نویسی عمو‌می‌و معامله ‌می‌شود. همچنین سهامداران در سود حاصل از املاک موجود در پرتفوی REIT، در استهلاک دارایی‌ها و غیره سهیم ‌می‌باشند.

*تاریخچه صندوق‌های Reit

مفهوم اولیه REIT از اصطلاح اتحادیه‌‏هایِ کسب و کار ماساچوست در اواسط قرن نوزدهم سرچشمه گرفته است. در آن زمان به سبب رشد و تحول صنعتی و انباشت ثروت، تقاضا برای فرصت‌های سرمایه‏ گذاری زمین و مستغلات افزایش یافت. همچنین قوانین ایالتی در آمریکا، شرکتها را از تملک هرگونه زمین و مستغلات به ‏جز آن دسته از دارایی‌هایی که لازمه کسب و کارند، منع کردند. بنابراین امکان تاسیس شرکت به عنوان ابزاری برای سرمایه‏ گذاری و معامله زمین و مستغلات میسر نبود.

اتحادیه ماساچوست که در مواجهه با این قوانین به وجود آمد و توانست اولین سازمان سرمایه ‏گذار در زمین و مستغلات باشد. این نهاد مزایا و کارکردهایی مشابه شرکت‌ها از جمله قابلیت نقل وانتقال مالکیت، مسئولیت محدود، تخصص مدیریتی متمرکز فراهم نمود.

بعد از موفقیت این اتحادیه، اتحادیه‏‌ها به عنوان ابزاری برای تامین مالی در بخش زمین و مستغلات در سایر شهرها نظیر شیکاگو، آماها و دنور مورد استفاده قرار گرفتند. شرکت (اتحادیه) زمین و مستغلات ماساچوست تا سال 1935 به عنوان مجرای سرمایه ‏گذاری باقی ماند. در سال 1935 دادگاه عالی آمریکا معافیت مالیاتی اتحادیه‏‌ها را حذف نمود و بدین ترتیب اتحادیه ماساچوست به همراه تعداد زیادی از اتحادی‏ه‌های مشابه منحل گردیدند.

در سال 1940، اتحادیه ‏های باقی‏مانده مجبور بودند برای جذب سرمایه با شرکتهای سرمایه‏ گذاری که از لحاظ مالیاتی مورد حمایت بودند (صندوق‏های مشترک سرمایه ‏گذاری با سرمایه ثابت که براساس قانون شرکت‏های سرمایه‏ گذاری سال 1940 ایجاد شدند) و همچنین سندیکاهای زمین و مستغلات رقابت کنند.مفهوم اتحادیه زمین و مسکن ماساچوست در دهه 1950 با دفاع حامیان آن به ویژه اتحادیه زمین و مستغلات آمریکا مجدداً احیاء گردید. طرفداران این مفهوم، از دولت مرکزی خواستند تا رفتار مالیاتی مشابه شرکت‏های سرمایه ‏گذاری (ایجاد شده توسط قانون سال 1940)، برای اتحادیه ‏های زمین و مستغلات اعمال گردد.

این تلاش‌ها سرانجام در سال 1960 وقتی که قانون مالیات برای ایجاد تسهیلات مشابه صندوق‌های مشترک سرمایه‏ گذاری برای اتحادیه‏‌های زمین و مستغلات اصلاح گردید، به بار نشست. قانون مذکور به سرمایه‏ گذاران خرد این فرصت را داد تا بتوانند در زمین و مستغلات از طریق یک ابزار مناسب سرمایه‏ گذاری نمایند. به بیان دیگر براساس این قانون افرادی که توانستند با هزینه اندک، ریسک کمتر و حداقل سرمایه، به طور تخصصی سرمایه‏ گذاری نمایند. لذا اولین REIT در سال 1961 در شرایطی به بازار آمد که مفهوم اصلی آن بیش از صد سال قبل بوجود آمده بود.

*تعریف صندوق‌های Reit

براساس تعریف ISIC ، صندوق‏های سرمایه‏ گذاری در املاک و مستغلات شرکت‌هایی هستند که در تحصیل و مدیریت در بازار رهن سرمایه ‏گذاری ‌می‌‏کنند. فعالیت این صندوق‌ها، با سرمایه ثابت سرمایه است. به بیان دیگر تعداد سهام منتشره ثابتی دارند و هرگونه انتشار سهام جدید توسط آنان مطابق با قوانین و آیین‏ نامه‏‌های بورس‏‌هایی صورت ‌می‌گیرد که اجازه معاملات سهام آنها را صادر نموده است.

ارزش سهام شرکت‌های سرمایه‏ گذاری با سرمایه ثابت ‌می‌تواند کمتر یا بیشتر از ارزش خالص دارایی‏‌های آن به ازای هر سهم باشد. سرمایه ‏گذاری‏های این صندوق‌ها در زمینه املاک و مستغلات بیش از سرمایه‏ گذاری در سایر دارایی ‏های مالی است.علت اصلی نام‏گذاری این نوع شرکت‌ها آن است که معامله سهام این شرکت‌ها همچون سهام‌های دیگر در بورس است. خریداران و فروشندگان این سهام کمیسیون‏ها را به کارگزاران پرداخت ‌می‌‏کنند و نسبت به پرداخت سایر هزینه‏‌های اضافی (مالیات، بورس و( ...، مشابه سایر اوراق بهادار اقدام ‌می‌نمایند.

فعالیت این صندوق‌ها به دو صورت کوچک و بزرگ است به طوری که از مبلغ 500 میلیون ریال تا پنج میلیارد ریال تحت عنوان صندوق کوچک و از پنج میلیارد به بالا به عنوان صندوق بزرگ فعالیت ‌می‌کنند. اغلب مخاطبان این صندوق‌های افراد غیر حرفه ای هستند. صندوق املاک و مستغلات با نظارت سازمان بورس با استاندارد وزارت مسکن فعالیت ‌می‌کنند و این فرصت خوبی را برای افراد با سرمایه کم ایجاد می-کند که در املاک و مستغلات مشارکت کنند.

صندوق‌های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، در طیف وسیعی از املاک و مستغلات همچون مراکز خرید، آپارتمان‌های مسکونی، انبار کالا، ساختمان‌های اداری، هتل‌ها و غیره سرمایه گذاری ‌می‌نمایند. حوزه سرمایه گذاری برخی از REITها محدود است و لذا صرفا در یک نوع از املاک و مستغلات سرمایه‏ گذاری ‌می‌کنند؛ همانند صندوق‌هایی که تنها در مراکز بهداشتی درمانی همچون بیمارستان‌ها، ساختمان پزشکان، خانه سالمندان، و غیره سرمایه گذاری ‌می‌کنند.

*اهداف صندوق‌های Reit

هدف از تشکیل این صندوق، جمع ‏آوری وجوه از سرمایه ‏گذاران و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص است. در پایان عمر صندوق(و یا طی دوره فعالیت صندوق به صورت پیش‏فروش)، واحدهای ساختمانی به فروش ‌می‌روند و در نهایت عواید ناشی از این فعالیت بین سهام داران تقسیم می‏شود.

این صندوق‌ها در واقع یک نوع نهاد سرمایه ‏گذاری هستند که با اهداف خاص و با استفاده از مهندسی مالی برای تحقق اهداف زیر طراحی شده ‏اند:

1-فراهم نمودن بستر مشارکت بخش خصوصی در رشد و توسعه اقتصادی؛

2- فراهم نمودن فرصت سرمایه ‏گذاری در دارایی‌های واقعی؛

3-فراهم نمودن بستر مناسب برای مشارکت سرمایه گذاران خرد در بخش زمین و مستغلات؛

4-فراهم شدن امکان مدیریت تخصصی در بخش زمین و مستغلات؛

5-طراحی ابزارهای مناسب برای مدیریت ریسک سرمایه ‏گذاری در بخش زمین و مستغلات؛

6-تنوع بخشیدن به ابزارها و امکانات مختلف سرمایه‏گذاری در بخش زمین و مستغلات.

*ویژگی‏های صندوق‏‌های Reit

املاک و مستغلات ویژگی‌های منحصر به فردی دارند که آن را از بقیه انواع سرمایه گذاری‌ها (سهام شرکت‌ها، اوراق قرضه و ارز) متمایز ‌می‌کند. این ویژگی‌ها عبارتند از: (Chilnology, 1987)

• عدم تقارن اطلاعاتی: در مبادلات املاک و مستغلات، عدم تقارن اطلاعاتی میان طرفین معامله، خریدار و فروشنده وجود دارد.
• بازار محلی: بازار املاک و مستغلات محلی است و در محدوده دارایی فیزیکی تعریف ‌می‌شود و امکان مبادله املاک در بورس‌های ملی وجود ندارد.
• دارایی نا همگن: تفاوت‌های بسیاری میان املاک مختلف وجود دارد.
• قدرت نقدینگی پایین: مبادله املاک و مستغلات به دلیل غیرمنقول-بودن و غیرقابل تقسیم بودن به واحدهای کوچک دشوار است.
• قوانین مالیاتی: املاک و مستغلات تحت تاثیر قوانین مالیاتی قرار دارند و مزیت‌های مالیاتی حاصل از سرمایه گذاری در املاک ‌می‌تواند عامل مه‌می‌در تصمیم سرمایه-گذاران باشد.
• محدودیت عرضه: با توجه به عبارت"زمین جدید تولید نمی‌شود"، عرضه زمین نسیتا بی کشش است.

*مزایای سرمایه‏ گذاری در صندوق‌های Reit

موسسه ایباتسون (شرکتی پیشرو در تحقیقات سرمایه گذاری) در تحقیقات خود منافع حاصل از سرمایه گذاری در این صندوق‌ها را به دست آورده است:

• افزایش بازده کلی سرمایه گذار و کاهش ریسک کلی در هر دو پرتفوی سهام و اوراق با درآمد ثابت؛
• بیشتر بودن نرخ رشد سود تقسی‌می‌برای سهام REIT از نرخ تورم در دهه اخیر؛
• موسسه تجاری REITتا حد زیادی بر مبنای ارزش دارایی‌های قابل محاسبه و ملموس است؛
• جلوگیری از پرداخت مالیات مضاعف،
• امکان سرمایه گذاری با مبلغ کم در پروژه‌های بزرگ سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؛
• کنترل کارایی REIT به طور منظم توسط ناظر مستقل؛
• قابلیت پیش بینی جریان درآمدی؛
• شفافیت عایدات؛
• مناسب بودن بازده کلی