اما و اگرهای مالیات بر خانه‌های خالی

باقر ثانی

کارشناس امور مالیاتی

درباره دریافت مالیات از خانه‌های خالی باید بگویم در صورتی که این طرح عملیاتی شود تورم گرانی در اجاره و خرید مسکن کاهش می‌یابد و اگر افراد خانه‌های خود را خالی نگه دارند،حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود.اما برای اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه باید به تعریف مال الاجاره طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم اشاره کنیم،.در این ماده آمده که مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شود و در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری شود و یا موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستاجر دریافت کرده باشد،میزان اجاره بها بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد.

از سوی دیگر چنانچه بعدا اسناد و مدارکی به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته ، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه خواهد بود. به علاوه در تبصره 1 این ماده آمده است که ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید بر اساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است تعیین خواهد شد. در تبصره 11ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم به این موضوع اشاره شده که مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت راه و شهر سازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف خواهند بود.

البته موضوع اخذ مالیات از واحدهای خالی از سکنه در سال 81 از قانون مالیاتها حذف شده بود و اختلاف نظراتی در مورد اینکه از واحدهای خالی از سکنه مالیات اخذ شود یا خیر، وجود داشت، اما نباید فراموش کرد که اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه در ایجاد تعادل در قیمت بازار مسکن تاثیرگذار است و اگر قرار باشد نظم منطقی به وضعیت مسکن بدهیم و سرمایه‌های راکد را به حرکت درآوریم، باید این طرح اجرایی شود همچنین از طرف دیگر باید توجه داشت که اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه باعث سوق یافتن مالکان این واحدها به سمت اجاره آنها می شود که بدین ترتیب عرضه واحدهای اجاره‌ای در سطح شهرها افزایش خواهد یافت .

راه های شناسایی خانه های خالی

می توان با ثبت معاملات در سامانه های مختلف به  طور کامل از خانه های خالی از سکنه آگاه و طرح مالیات‌های تصاعدی پس از گذشت هرماه،برای مالکان این واحد ها اجرا شود.همچنین در کنار وسایل مالیاتی، راه مبارزه با خالی ماندن واحدهای مسکونی این است که جلوی سرعت بالای افزایش قیمت مسکن گرفته شود در واقع باید کاری کرد که خالی بودن مسکن برای صاحب آن صرف نکند. اگر در بخش اجاره بتوانیم بلوک بندی کنیم ممکن است اثر مورد انتظار را نداشته باشد و یا مدت زمان در نظر گرفته شده پاسخگو نباشد در نتیجه باید تلاش کنیم تولید مسکن را طوری جلو ببریم که نگه داشتن مسکن صرف نکند و صاحب ملک منتظر افزایش قیمت آنچنانی نباشد.

همچنین در شهرداری‌های مناطق 22گانه، سامانه متمرکز ثبت اطلاعات مربوط به ساختمان‌هایی که پایان‌کار برای آنها صادر شده، وجود دارد، به عبارت ساده‌تر، شهرداری‌ها رد همه آپارتمان‌هایی را که آماده تحویل به بازار مسکن هستند، دارند و هر لحظه می‌توانند این اطلاعات را به نهادهای دولتی ارائه دهند، از سوی دیگر بنگاه‌های مسکن نیز از طریق سامانه رهگیری معاملات املاک، لیست واحدهایی را که در طول روز، هفته یا ماه به فروش می‌رسانند، در سامانه تحت نظارت وزارت بازرگانی ثبت می‌کنند بنابراین وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با دسترسی به این دو سیستم ( سیستم صدور پایان‌کار در شهرداری و سامانه رهگیری در بنگا‌ه‌های مسکن)به راحتی به مشخصات ساختمان‌هایی که ساخته شده اما فروش نرفته دسترسی پیدا کند و مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در صورت احتکار واحد مسکونی و ندادن اجاره یا فروش، هرماه باید به صورت تصاعدی با این مالیات‌ها روبرو شوند و این طرح به منظور تعدیل عرضه و تقاضای بازار مسکن لازم است.

البته یکی دیگر از برنامه‌ها در زمینه کنترل نرخ اجاره‌بها، فرهنگ‌سازی برای عقد قراردادهای اجاره چند ساله است که با تحقق این موضوع ضمن کاهش هزینه‌های جانبی مستاجران، شاهد افزایش امنیت روانی طرفین خواهیم بود. از سوی دیگر با همکاری وزارت نیرو و شرکتهای مخابرات و گاز با سازمان امور مالیاتی کشور جهت ارائه اطلاعات گردش کارکرد کنتور واحدهای مسکونی که مصرف آب و برق وگاز و تلفن در فیش ماهانه نداشته اند، می توان اقدام به شناسایی واحدهای خالی از سکنه کرد،در واقع پیگیری قبوض آب و برق همه واحدهای مسکونی موجود در تهران می‌تواند بهترین راه ممکن باشد همچنین سرکشی و سرشماری یک تیم کارشناسی از وزارت راه و شهرسازی در چند منطقه شمالی شهر می تواند بهتر از انتظار برای زنگ تلفن اثرگذار باشد و درخواست اطلاعات از شهرداری‌های محل و بنگاه‌های مسکن نیز به عنوان طرح مکمل لازم است در دستور کار قرار بگیرد. یکی دیگر از راهها برای جلوگیری از احتکار یا هر نوع دیگر از خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی اخذ عوارض از مالکان اینگونه املاک است در این راستا در بسیاری از شهرهای جهان از جمله لندن ظرف چند سال، عوارض یک خانه خالی به اندازه کل قیمت خانه برای مالک تمام می‌شود، به همین دلیل کسی به فکر خالی نگه داشتن خانه خود به قصد سوءاستفاده نمی‌افتد. یک سیستم جامع و ارتباط از طریق شبکه لینک بین سازمان امور مالیاتی و اداره ثبت اسناد و شهرداریها از نقل و انتقالات واحدهای مسکونی که بین بنگاههای املاک با مالکان واحد های خریداری شده صورت می‌گیرد برقرار شود تا از طریق این سیستم بتوان تعداد واحدهایی که توسط مالکان چه در شهرهای مختلف و چه در یک منطقه خریداری شده اند اطلاعاتی را بدست آورد تا بتوان مرجعی برای رسیدگی به واحدهای خالی از سکنه باشد.البته یکی دیگر از راههای مقابله با محتکران خانه های خالی را ممنوع الخروج شدن مالکان خانه های بدون سکنه است و .طرح مالیات بر خانه های خالی بسیار منظم در تمامی کشورهای جهان اجرا می‌شود و هیچ توجیهی نمی توان برای عدم اجرای آن در ایران داشته باشیم.

تجربه ثابت کرده است مالکان واحدهای خالی از سکنه با اقدامات نمایشی نظیر بازسازی بخشی از ملک، نصب پرده و همچنین دستکاری قبوض آب و برق و... میانبری برای دور زدن این راهکارهای ارائه شده پیدا می‌کنند همچنین برخی مالکان ساختمان‌های نوساز اخیراً برای نمایش «قصد فروش»، قیمت عرضه واحدهای مسکونی را حداقل 20 درصد بالاتر از نرخ عرف منطقه تعیین می کنند تا عملاً این واحدها فروش نرود اما مالکان این ساختمان‌ها که با تعیین قیمت فو‌ق‌العاده بالا، دنبال فروش نیستند، در شرایطی چنین قیمت‌هایی را به مشتری اعلام می‌کنند که هیچ تسهیلات یا وامی نیز برای این واحدها در نظر نگرفته‌اند،این طرز تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش مسکن باعث می‌شود عملا امکان خرید سلب شود یا اینکه اگر خریدار، بدون تحقیق و پرس‌‌وجو اقدام به خرید کند، بیشترین عایدی نصیب مالک و کمترین نفع اقتصادی نصیب خریدار خواهد شد و ردیابی بساز و نفروش‌ها با این شکل غیرممکن است. بنابراین سازنده‌های این نوع آپارتمان‌ها ازیک سو با نمایش «ادعای قصد فروش»، طرح شناسایی خانه‌های خالی را دور می‌زنند و از سوی دیگر، زمان را برای دوره رونق معاملات و گرانی، به‌ صورت رایگان خریداری می‌کنند.

تجربه دیگر کشورها

سخن آخر اینکه مالیات بر خانه های خالی از سکنه در کشور ژاپن، در سه ماه ابتدایی 5 درصد ارزش کارشناسی هر واحد مسکونی و پس از آن هر دوره 6 ماهه به طور تصاعدی افزایش می یابد همچنین در کشور انگلیس بنگاه‌های ساخت و ساز مسکن یا مالکان خانه های خالی از سکنه تا 6 ماه زمان دارند آن ملک را فروخته یا اجاره بدهند، در غیر این صورت پس از 6 ماه در هرماه بنا به پایین ترین متراژ از 225 پوند به بالا، باید به طور تصاعدی مالیات های سنگینی بپردازند. در کشور آمریکا مالیات 10 درصدی ارزش کارشناسی شده در واحدهای مسکونی خالی از سکنه اجباری است و به طوری که در کالیفرنیا، تنها 2 دهم درصد خانه های خالی از سکنه وجود دارد در کشور اسپانیا نیز مالیات 25 درصدی بر خانه های خالی از سکنه وجود دارد و به همین دلیل میانگین قیمت واحدهای مسکونی مبله و نوساز یک هشتم میانگین قیمت های مسکونی در تهران است. در کشور فرانسه مالکان خانه های خالی از سکنه تنها 9 ماه می توانند از پرداخت مالیات طفره بروند و پس از آن با بازرسان ویژه مالیاتی روبرو می شوند که با عنوان طرح جمع آوری مالیات، برای ساخت کتابخانه ها و مراکز فرهنگی باید مالیات های سنگینی پرداخت کنند.

نشریه پنجره ایرانیان، سال پنجم ، شماره 59 ، شهریورماه 1391