پنجره‌ایرانیان؛ بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که شرایط کلان اقتصادی نقش محسوس و غیرقابل‌انکاری در رکود و رونق آن دارد، دراین‌بین به اعتقاد کارشناسان با توجه به عوامل سیاسی و افزایش قیمت نرخ ارز باید در انتظار افزایش قیمت مسکن باشیم.
به گزارش صما، چنانچه رفتار و واکنش‌های بازار مسکن در سال‌های اخیر بررسی کنیم می‌بینیم که اساساً متغیرهای مختلفی نظیر قیمت زمین، هزینه ساخت‌وساز، مالیات بر بخش مسکن، سیاست‌های محرک، نرخ رشد نقدینگی و... اثر مستقیمی بر تعیین نرخ رشد مسکن داشته‌اند.
اما علاوه بر مؤلفه‌های داخلی، پارامترهای بیرونی نظیر نرخ ارز و قیمت نفت نیز در رفتار بازار مسکن تأثیر بسزایی داشته باشند. در چنین شرایطی در حال حاضر با توجه به افزایش قیمت ارز کارشناسان مختلفی به تأثیر این امر بر بازار مسکن پرداخته‌اند. به باور بسیاری از کارشناسان اگر روند حاکم بر معاملات مسکن را طی سنوات اخیر بررسی کنیم به این نتیجه خواهیم رسید که این بازار همواره از سه بازار ارز، نرخ سود بانکی و خروج نقدینگی از بانک‌ها تأثیر زیادی گرفته است.
اقتصاد ایران بدون سپر و زره
در همین زمینه یک کارشناس اقتصادی بابیان اینکه طی ماه‌های باقی‌مانده تا سال 96 شاهد افزایش نرخ تورم خواهیم بود گفت: تنش‌های ارزی خواه‌ناخواه بر بازار اقتصادی و نرخ تورم اثرگذار بوده و بدون تردید نوسانات حاصل از دو حوزه ارز و تورم در مسکن نیز مؤثر خواهد بود.
محمود علی خطیب گفت: در حال حاضر جامعه شاهد هجوم نقدینگی‌ها به سمت دلار است و بیشتر مردم با هر نوع دارایی دچار تشویش روانی شده و به دنبال تغییر ریال خود به سمت‌وسوی ارز هستند تا در این بازار آشفته با کاهش قیمتی کمتری در دارایی‌های خود مواجه شوند.
وی بابیان اینکه متأسفانه اقتصاد بیمار ایران با هر موضوع و چالش مقطعی نیز دچار تشویش می‌شود تأکید کرد: در حال حاضر دو بازار ارز و مسکن شاهد تکانه‌های سطحی شده است عبور ارز از نرخ 4 هزار تومان مسئله کوچکی نیست این موضوع در کنار افق قیمت ریال بسیار نگران‌کننده بوده و سرمایه‌داران به دنبال مکان ایمن برای نقدینگی خود هستند و به نظر می‌رسد رشد 30 درصدی معاملات مسکن ناشی از این مسائل باشد.
عضو اتاق بازرگانی خراسان رضوی همچنین گفت: افزایش نرخ تورم در روزهای آتی تأثیر مؤثری بر قیمت مسکن و نهاده‌های مسکنی گذاشته و ما شاهد محسوس قیمت در این بازار خواهیم بود.
خطیب با اشاره به اینکه اثرات روانی حاصل از تصمیمات مقطعی و متزلزل رئیس‌جمهور آمریکا در زمان کوتاه بر تمام بازارها و بانک‌های ایرانی اثرگذار خواهد بود تأکید کرد: متأسفانه کشور ما در برابر این مباحث فاقد زره و سپر بوده و هر تیری که از سوی قدرت‌های اقتصادی به سمت این اقتصاد پرتاب می‌شود به بدنه برخورد و اثر روانی ایجاد کرده و تأثیر آن بر زندگی مردم کاملاً قابل‌مشاهده است.
وی ضربه‌گیر اقتصادی را یکی از مؤلفه مهم کشورهای توسعه‌یافته دانست و در این خصوص متذکر شد: چرا باید اقتصاد کشور به گونه طرح‌ریزی شود که با هر تنش دچار نوسانات روانی قرار بگیرد این مورد مطمئنا ناشی از ناتوانی ما در رام کردن بازارهای اقتصادی است.
این کارشناس اقتصادی در ادامه بابیان اینکه بدون تردید بازار مسکن در روزهای آتی با رشد قیمت و افزایش معاملات روبرو خواهد بود گفت: چنانچه عنوان شد همواره بازار ارز برای ایرانی‌ها بازار مقطعی به‌حساب می‌آمده و نقدینگی‌ها حاصل از رشد این بازار وارد بازار قوی‌تر و باثبات‌تری مثل مسکن می‌شود.
خطیب درنهایت گفت: حال اقتصاد اصلاً خوب نیست در حال حاضر زندگی مردم با مسائلی مانند بیکاری، سبدهای گران تغذیه و بهداشت و اجاره‌های سنگین گره‌خورده و باید راه‌حل اساسی در کوتاه‌ترین مدت برای این موضوعات بیابیم.
نقش عوامل درونی و بیرونی در اقتصاد مسکن
همچنین یک کارشناس اقتصادی مسکن با بیان اینکه عوامل بیرونی و درونی در حوزه اقتصاد، نقش موثر و کارآمدی را در اقتصاد مسکن ایفا می‌کنند؛ گفت: ازجمله عوامل بیرونی موثر بر اقتصاد مسکن را می‌توان به افزایش جمعیت و تحرکات اقتصادی در سایر بخش‌های تولید و خدمات در حوزه مسکن و عوامل اجتماعی و سیاسی و ... اشاره کرد.
سید منصور غیبی گفت: از عوامل درونی نیز می‌توان از سیاست‌گذاری‌های دولتی در بخش مسکن و برنامه‌ریزی‌های تولید و واگذاری مسکن و تدوین نظامات یارانه‌ای ازجمله تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب وام‌های دولتی و... نام برد. لذا اقتصاد مسکن را می‌توان بر دو پایه اقتصاد مردمی و اقتصاد دولتی بازتعریف و نقش آنان را در تحرک اقتصاد ملی تحلیل نمود.
وی گفت: اقتصاد مردمی و دولتی مکمل هم و هردو از ریشه‌های باروری اقتصاد ملی به شمار می‌آیند. رونق اقتصاد مردمی در بخش خصوصی پیش‌نیاز رونق اقتصاد دولتی بوده و متقابلا احیا و رونق بخش خصوصی درگرو برنامه‌ریزی‌های اقتصاد دولتی است. به نظر می‌رسد تقابل و همدلی این دو بخش اقتصادی در تدوین و ارائه راهکار کلان اقتصادی می‌تواند بسیار مثمر ثمر واقع شود.
غیبی با بیان اینکه دولت بخش مسکن را به‌عنوان یکی از بخش‌های محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح می‌کند گفت: هرگونه تحرک اقتصادی در این بخش زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین در ادامه افزود: بدر مجموعه سیاست‌های خروج از رکود اقتصادی، بخش مسکن به‌عنوان یکی از عوامل اولیه و بخش‌های پیشران اثرگذار بر خروج از رکود، مبنای سیاست‌گذاری ویژه‌ای قرار گرفته است.
غیبی با اشاره به اینکه با علم به این موضوع که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نبایستی دولتی باشد گفت: بخش خصوصی در این حوزه نقش موثر و کارآمدتری دارد، حمایت از بخش مردمی و خصوصی از سوی دولت به‌عنوان یک عامل درونی در جذب سرمایه‌های آنان و شکل‌دهی اقتصادی جهت نیل به سود مشارکت در حوزه مسکن می‌تواند سرمایه‌های سرگردان و انباشت شده در حوزه‌های غیر مولد و کاذب را سازماندهی نموده و به دست بخش خصوصی اقتصاد مسکن را احیا کند.
وی با بیان اینکه در بین حوزه‌های اقتصادی به نظر می‌رسد حوزه اقتصاد مسکن می‌تواند محرک مناسبی بر اقتصاد ملی مبتنی بر رشد و شکوفایی متناظر اقتصاد مردمی و اقتصاد دولتی محسوب شود، گفت: کما اینکه بر کسی پوشیده نیست که بیش از 70 درصد سایر حوزه‌های اقتصادی کشور به‌نوعی در ارتباط با حوزه عمرانی و ساخت‌وساز ساختمانی قرار دارند لذا فعال‌سازی این حوزه می‌تواند تبعات مثبت زیادی در احیا و بالندگی سایر بخش‌های اقتصادی را در پی داشته باشد.
غیبی همچنین در ادامه افزود: از طرفی در نقشه راه رکود زدایی از اقتصاد، تیم اقتصادی دولت با اذعان به اینکه بخش مسکن نقش محرک رشد اقتصادی را داشته و هرگونه تحرک در آن بخش زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته خواهد شد، اما اقدامات اجرایی و مالی آن کاملا متفاوت از این موضوع است.
این کارشناس اقتصاد مسکن درنهایت گفت: این نوع تفکر صرفا دولتی در حوزه اقتصاد مسکن، بدون دخالت دادن بخش خصوصی و انسجام دادن سرمایه‌های آنان در بخش تولید و عرضه مسکن، منجر به رویگردانی سرمایه گذران این حوزه اقتصادی شده و در درازمدت باعث تشدید عوامل خارجی موثر بر اقتصاد مسکن ازجمله افزایش جمعیت و کمبود مسکن متقاضیان و عدم رونق بازار مسکن و ادامه رکود در حوزه‌های تولید و اشتغال و مصالح و تولیدات ساختمانی و ایجاد بازارهای سوداگری و ... خواهد بود؛ که درنتیجه ممکن است در آتی بدون گذر از رونق بازار مسکن وارد فضای افزایش کاذب قیمت و عدم کنترل بازار خریدوفروش مسکن شویم.
رخوت چندساله سرمایه‌ها ضربه مهلک بر بازار املاک
در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه بازار مسکن در روزهای آتی از ریسک‌های سیاسی مانند ریسک آمریکا از برجام تأثیرمی پذیرد تأکید کرد: وضعیت نامطلوبی در اقتصاد کشور دیده می‌شود و این وضعیت به علت عدم ثبات روانی است.
علی بمانی گفت: در این میان ریسک‌های اقتصاد کلان مانند افزایش نرخ ارز، وخیم‌تر شدن اوضاع بانک‌ها و احتمال خروج نقدینگی از بانک‌ها، تورم و. نیز به علت وجود ریسک‌های سیاسی است بنابراین اگر ریسک‌های سیاسی کمرنگ شود از قدرت اثربخشی این عوامل نیز کاسته می‌شود.
این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه در حال حاضر مردم گوش‌به‌زنگ خبرهای سیاسی شده‌اند. گفت: بخش عرضه و تقاضا شدیداً درگیر تأثیرات این اخبار بر بازار اقتصاد بوده و حرکت‌های اقتصادی خود را با این اخبار برنامه‌ریزی می‌کنند.
وی گفت: در حال حاضر بازار ارز به اهتزاز درآمده و مردم به دنبال تبدیل نقدینگی‌ها خود به ارز خارجی هستند اگرچه ایستادگی بانک مرکزی مانع رشد بیشتر ارز شده اما وضعیت کنونی بازار ارز نشان از حضور پررنگ متقاضیان را دارد.
بمانی گفت: به‌هرحال شرایط کنونی بازار مسکن شرایط خاصی است و هرچقدر هم دچار نوسانات بیرونی یا درونی باشد بازهم به علت رکود شدید عرضه‌کنندگان تخفیف‌های متعددی ارائه می‌دهند.
این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه رخوت چندساله سرمایه‌ها برای مالکان املاک ضربه مهلکی بود گفت: این عده به‌شدت نیازمند بازگشت سرمایه خود هستند بنابراین در صورت افزایش نرخ تورم نیز افزایشی در قیمت نهایی مسکن لحاظ نخواهند کرد.
بمانی رشد 30 درصدی معاملات مسکن را حاکی از ارائه تخفیف‌های متعدد دانست و در این خصوص خاطرنشان کرد: بدون تردید قیمت مسکن در بازار غیررسمی تا پایان امسال و ابتدای سال آینده رقمی کمتر از نرخ تورم است. البته ممکن است در آمار و ارقام این مورد کاملاً متفاوت از بازار قطعی معاملات مسکن باشد.
وی درنهایت گفت: رفتار فعالان بازار مسکن در نیمه دوم ۹۶، با تغییر نسبت به نیم سال اول همراه خواهد شد که مهم‌ترین تحول، رشد خفیف حجم معاملات خرید آپارتمان‌های کم متراژ می‌تواند باشد.
