به گزارش صما، در ماه‌های اخیر قیمت مسکن رکوردهای تازه‌ای را برجا گذاشت و هم‌زمان افت تاریخی ارزش ریال باعث نزول شدید ارزش سپرده‌ها شد، در این شرایط بزرگ‌ترین بازندگان افرادی بودند که به امید دریافت وام مسکن اقدام به سپرده‌گذاری در بانک کرده بودند. در شرایط امروز بازار سرمایه، بحث تأمین نقدینگی مدت‌دار، هم برای متقاضی و هم برای بانک‌ها با ریسک زیادی همراه است. در این میان به گفته کارشناسان تمام تئوری‌های وزارت راه و شهرسازی در خصوص اصلاح وضعیت مسکن تاکنون راه به‌جایی نبرده است.

برنامه‌های مسکنی دولت بعد از ایجاد آرامش اقتصادی کارآمد است

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه انتظار برای دریافت وام از بانک‌ها به‌شدت از سرعت رشد قیمت‌ها عقب‌افتاده است گفت: هم‌اکنون سهم تسهیلات دریافتی در بهای خرید کالاهای اساسی سرمایه‌ای مثل مسکن، به حداقل رسیده است.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق گفت: در این شرایط عدم تمایل متقاضیان برای دریافت این‌گونه تسهیلات، به دلیل ناتوانی در خرید باعث ثابت ماندن قیمت اوراق تسه، به‌ویژه در کلان‌شهرها شده است. هم‌اکنون، نه فروشندگان از ترس افزایش قیمت‌ها، تمایلی به از دست دادن سرمایه‌شان دارند و نه خریداران توان پرداخت افزایش قیمت چند ده‌درصدی رادارند.

وی گفت: اولین قدم برای ایجاد آرامش در بازار و برگرداندن اعتماد به بازار، مدیریت شرایط ملتهب کنونی و به حداقل رساندن نوسانات از طریق حمایت‌های مالی و قانونی دولتی است. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بدون شک در این شرایط مهم‌ترین بازیگر دولت است؛ زیرا بخش خصوصی در شرایط بحران تمایلی برای حفظ حقوق عامه نخواهد کرد و بیشتر تلاشش برای حفظ دارایی و بالا بردن ارزش نقدی دارایی‌های خویش است.

رفیعی در ادامه افزود: همان‌گونه که در ماه‌های اخیر شاهدیم حتی بخش‌های نیمه‌خصوصی و خصولتی نیز همپای سایر دلالان اقدام به افزایش قیمت‌ها و ایجاد خلأ کالا در بازار کردند به‌طوری‌که به‌عنوان‌مثال قیمت هر کیلو میلگرد شاخه‌ای درحال‌حاضر به بالای پنج هزار تومان رسیده است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: قبل از ایجاد آرامش در بازار نمی‌توان اقدام به برنامه‌ریزی برای نحوه خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه کرد. جهت‌دهی منابع بانکی به سمت ساخت خانه‌های کم متراژ یا تکمیل ساختمان‌های مسکن مهر می‌تواند به‌طور موقت پاسخگوی بخشی از تقاضای بازار باشد. به دلیل زمان‌بر بودن تهیه مسکن و با توجه به مشکلات متعدد مالی، دولت باید نگاه خود را به سمت استفاده از ظرفیت‌های قابل‌توجه موجود متمرکز کند.

وی در ادامه عنوان کرد: درحال‌حاضر که بازار مسکن با انباشت بیش از 2 میلیون خانه خالی از سکنه و تقاضای مضاعف روبروست، اجرای جدی طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی و طرحی که اخیراً در مجلس در حال آماده شدن است مبنی بر اجاره املاک خالی با حکم قضایی می‌تواند تأثیر بسیار خوبی بر بازار داشته باشد.

وی درنهایت گفت: با ورود این حجم عظیم از مسکن انباشته مطمئناً آرامش نسبی در بازار حاکم خواهد شد و دولت می‌تواند با آرامش بیشتری اقدام به برنامه‌ریزی برای توسعه ساخت بناهای جدید بکند.

سپرده‌گذاران وام مسکن متضرران اصلی بازار مسکن

همچنین یک کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه دولت در طی سال‌های اخیر برای تأمین مسکن شهروندان و بخصوص جوانانی که تازه تشکیل خانواده می‌دهند دو نوع وام شامل تسهیلات سپرده‌گذاری و خرید اوراق تسه را در نظر گرفته است. گفت: اما این نوع وام‌ها به دو علت افزایش قیمت و رکود سنگین در اقتصاد کلان کشور کم اثر و بی‌اثر شده و هم‌اکنون سپرده‌گذاران پارسال وام مسکن و خریداران اوراق تسه متضرران اصلی بازار مسکن به شمار می‌روند.

محمدعلی مهری گفت: در کشور ما کالاها به دو علت هیجانات روانی و گران‌تر شدن کالاها در آینده با افزایش تقاضای کاذب روبرو می‌شود و متأسفانه از ابتدای سال جاری این رویه اشتباه باعث شیوع گرانی فراتر از فی موجود در بازار مسکن و تمام کالاهای دیگر شده است

این کارشناس شهرسازی در ادامه عنوان کرد: درحال‌حاضر متضرران اصلی متقاضیانی هستند که یک سال پول خود را نزد بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده‌ و هم‌اکنون وامشان مهیا شده اما با این مبالغ تنها می‌توانند نصف ملک موردنظر خود را تهیه کنند.

وی در ادامه افزود: حال این عده در رکود و ارزانی نسبی در انتظار خرید خانه بودند و حالا در گرانی بسیار سنگین مجبور به خرید خانه شده‌اند و باید در موعد مقرر تعیین‌شده از سوی بانک‌ها نسبت به خرید مسکن و به رهن گذاشتن سند آن نزد بانک عامل اقدام کنند. درواقع امیدشان به یاس تبدیل‌شده است. چراکه این مبلغ وام دریافتی نمی‌تواند هیچ امیدی به‌عنوان بن‌مایه اصلی برای خرید مسکن باشد درواقع با این مبلغ حتی قدرت خرید مسکن‌های مهر را هم ندارند.

مهری ادامه داد: آنچه در این میان برای این اقشار تبدیل به عقده روانی شده این است که اگر سال قبل همین مبلغ سپرده‌گذاری را به خرید طلا و ارز و حتی دیگر کالاها اختصاص می‌دادند در بازار کنونی از سود چند برابری بهره‌مند می‌شدند و فارغ از هرگونه دردسرهای وام و تسهیلات می‌توانستند به خانه متبوع خود دست یابند.

این کارشناس شهرسازی گفت: عوامل متعدد خارجی و داخلی و از همه مهم‌تر عدم نظارت اصولی از سوی متولیان امر در مهار قیمت‌ها، تمام معادلات و محاسبات تأمین مسکن را از مسیر واقعی دور کرده است.

وی گفت: حال نیاز است دولت با افزایش مبلغ وام حداقل برابر تورم و افزایش قیمت در بخش مسکن، همچنین طولانی کردن بازه زمانی در پرداخت اقساط گامی هرچند کوچک در بهبود وضعیت نابسامان سپرده‌گذاران متضرر داشته باشد.

مهری گفت: درحال‌حاضر فروشنده بیم آن دارد که با فروش واحدهای خود در یک بازده کوتاه قیمت‌ها افزایش بیشتری داشته باشد و قشر متوسط و ضعیف بیم آن دارد که بعد از خرید گران، مسکن دچار رکود مجدد شده و به‌تبع آن قیمت‌های مسکن ارزان‌تر شود.

وی درنهایت گفت: به‌هرروی به اوج رسیدن قیمت‌ها و بیم از این بازار بی‌ثبات تا حدودی سبب خروج چشمگیر دلالان و کاسبان بازار ملک در خریدوفروش شده است و باعث شده این عده سرمایه‌های خود را به بخش‌های دیگر با سوددهی بیشتر و سهل‌الوصول‌تر راهی کنند.

راهکارهایی برای حل مشکل مسکن

در همین راستا رئیس کمیسیون مسکن و خدمات فنی مهندسی اتاق تعاون ایران بابیان اینکه افزایش وام مسکن با بروکراسی‌های سنگین و نرخ‌های سود بالا راه‌حل مناسبی برای خانه‌دار کردن مردم نیست. گفت: بنابراین پیشنهاد افزایش وام از سوی وزارت خانه یک‌راه حل مقطعی و غیرقابل‌قبول برای جامعه و شهروندان است.

اسماعیل خاک فرجی گفت: تئوری 9 گانه وزارت راه و شهرسازی در عین جامع و کامل بودن نیازمند پرسه طولانی‌مدت برای تنظیم بازار مسکن است؛ بنابراین برای رسیدن به یک فرآیند سرعتی در بازار مسکن باید به دنبال راهکارهای جدی در بازار مسکن باشیم.

وی گفت: بعد از مطالعات فراوان اتاق تعاون ایران 10 راهکار اساسی شامل کاهش قیمت زمین، استفاده از واسطه‌های مدیریتی در فرایند تولید، تخصیص 80 درصدی تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت، ارائه کمک‌های بلاعوض برای دهک یک و دو، صنعتی سازی، کنترل سوداگری در بخش قیمت مسکن، ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن، احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده، ایجاد پیوند مناسب بین بخش مسکن و مراکز علمی و تکمیل پروژه‌های مسکن مهرمی تواند برای خانه‌دار کردن مردم اثربخش باشد. البته تعدادی از این راهکارها پیش‌تر توسط وزارت راه و شهرسازی ارائه‌شده است.

خاک فرجی بابیان اینکه تا زمانی که قیمت زمین کاهش پیدا نکند نمی‌توانید آینده مطلوبی برای مسکن متصور شویم گفت: طی دهه‌های اخیر سهم زمین در قیمت نهایی بیش از 40 درصد است که به نظر می‌رسد این رقم باید تا 20 درصد کاهش پیدا کند.

وی در خصوص تبدیل واسطه‌های مالکیتی در فرآیند تولید به ‌واسطه‌های مدیریتی نیز عنوان کرد: زمانی که واسطه‌های ملکی افزایش پیدا می‌کند قیمت مسکن بیش‌ازحد رشد می‌کند بنابراین درصورتی‌که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به‌واسطه مالکیت به وجود می‌آید، قیمت مسکن‌های موجود بر اساس بازار تعیین می‌شود نه بر اساس هزینه تمام‌شده آن. اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به‌واسطه مدیریتی تسهیل‌کننده اجرای این سیاست است.

رئیس کمیسیون مسکن و خدمات فنی مهندسی اتاق تعاون ایران در خصوص تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه جهت پوشش 80 درصد از هزینه‌های ساخت مسکن گفت: البته باید توجه شود این وام به‌صورت دستی به بخش تقاضا عرضه نشود چراکه تجربه نشان داده زمانی که وام خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند مسکن با رشد قیمتی روبرو شده و به جاندار افسارگسیخته در حال رشد تبدیل می‌شود.

ازاین‌رو به نظر بنده اگر تسهیلات به بخش ساخت تعلق بگیرد با توجه به وجود ظرفیت خالی در واحدهای تولیدکننده مصالح ساختمانی و وجود نیروی کار در بازار و به دلیلِ افزایش تولید و عرضه مسکن، شاخص بهای مسکن و به‌تبع آن تورم عمومی کاهش خواهد یافت.

خاک فرجی در بین بندهای مهم خود اشاره‌ای به تسهیلات مناسب خانوارهای دهک‌های اول و دوم کرد و در این خصوص گفت: همواره برای هر دولتی خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه یک چالش و دغدغه به شمار می‌رود چراکه این دهک‌ها با هر نوع تسهیلاتی به علت عدم پرداخت نرخ سود بانکی، بوروکراسی‌های اداری نمی‌توانند خانه‌دار شوند هرچند که این وام هم‌اندازه قیمت تمام‌شده یک ملک آماده باشد بنابراین تنها راهکار خانه‌دار شدن این اقشار کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی است. البته در این خصوص می‌توان از ظرفیت خیرین نیز بهره برد.

وی در ادامه گفت: به‌جز موارد ذکرشده باید نگاه جدی به مقوله فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز داشته باشیم درحال‌حاضر متوسط بهره‌مندی از تکنولوژی روز دنیا در ایران به دو علت نبود تشویق و بسته بودن دروازه‌های کشور برای ورود تکنولوژی جدید در کمترین سطح خود قرارداد. درحالی‌که اگر بتوانیم صنعتی سازی را وارد مقوله ساخت‌وساز کنیم واحدهای ما مقاوم‌تر و با اتلاف انرژی بسیار کمتری ساخته می‌شوند.

خاک فرجی در خصوص سوداگری در بازار زمین و مسکن گفت: مسکن شهری به علت نوسانات و تأثیرپذیری از بازارهای موازی مانند ارز، سکه، رونق‌های اقتصادی و بر هم ریختگی تعداد عرضه و تقاضا همواره تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه بوده است؛ بنابراین به‌منظور اثربخشی سیاست‌های اتخاذشده برای تأمین مسکن گروه‌های هدف جامعه، اجرای سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن از طریق افزایش هزینه سوداگری در دستور کار قرار دارد.

وی با بیان اینکه نکته بسیار مهم و حائز اهمیت در بازار مسکن ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن است گفت: متأسفانه نبود آمارهای دقیق در کشور باعث شده این بازار همواره موردتهاجم سوداگران قرار بگیرد. اگر بانک اطلاعاتی در این خصوص انجام شود اجرای سیاست‌های مالیاتی صحیح ایجاد می‌شود.

خاک فرجی در خصوص توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی نیز گفت: احداث املاک مسکونی در بافت‌های فرسوده به علت سه عامل کاهش افزایش عرضه نسبت به تقاضا، بهبود کیفیت ساختار شهر و تعدیل قیمت مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است.

وی همچنین گفت: برای خروج از رکود مسکن و مشکلات این حوزه باید از مراکز علمی و دانشگاهی بهره برد.

رئیس کمیسیون مسکن و خدمات فنی مهندسی اتاق تعاون ایران درنهایت گفت: مسکن مهر چندین سال است که علی‌رغم هزینه‌های کلان به دلیل نبود منابع مالی و عدم وجود زیرساخت‌های موردنیاز و یا به دلیل جانمای غلط، به‌صورت غیرفعال، رهاسازی شده و سرمایه‌های متقاضیان در این پروژه‌ها، بلوکه‌شده است بنابراین نیاز است برای جبران خسارت هر چه سریع‌تر مشکلات از دو طریق حل مشکلات فنی و تزریق منابع رفع‌ورجوع شود.