پنجره‌ایرانیان؛ زنگ خطر عرضه مسکن در پایتخت با ثبت رکورد ۱۶ ساله «رکود ساخت‌وساز» به صدا درآمد. آمار رسمی تیراژ سالانه خانه‌سازی در تهران، «شروع به ساخت» ۵۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی در سال گذشته را نشان می‌دهد که کمترین میزان عرضه از سال ۸۳ به بعد است. ابر رکود ساختمانی ۹۹ بعد از ۵ سال رکود عرضه به ثبت رسیده و تهدید بزرگ بازار مسکن ۱۴۰۰ به‌حساب می‌آید؛ به‌طوری‌که با خروج نبض معاملات خرید آپارتمان از «کما»، تبعات آن مشخص خواهد شد. کلید قفل این بازار، معرفی شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، با عبور بازار ساخت‌وساز از رکورد ۱۶ ساله رکود خانه‌سازی، عرضه جدید آپارتمان در پایتخت در وضعیت قرمز قرار گرفت. بررسی‌ها با استناد به آمارهای مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در ۱۶ سال اخیر نشان می‌دهد، سال ۹۹ سردترین بازار به لحاظ تیراژ ساختمانی بوده که در آن کمترین میزان از ساخت مسکن به ثبت رسیده است.
سال گذشته تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان از سال ۸۳ تاکنون که داده‌های مربوط به تیراژ سالانه ساخت مسکن ثبت می‌شود در حوزه ساخت‌وساز نشان‌دهنده رکورد بی‌سابقه در رکود ساختمانی بوده است.
درواقع این میزان کمترین تیراژ ساخت سالانه مسکن در پایتخت در ۱۶ سال اخیر را نشان می‌دهد. سال ۹۹ به همین علت سال ابر رکود ساختمانی یا سردترین و منجمدترین سال به لحاظ وضعیت عرضه جدید آپارتمان بوده است. رکودی‌ترین بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران در حالی سال ۹۹ با ساخت تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی رقم خورد که در ۱۶ سال اخیر میانگین سالانه ساخت مسکن (خانه‌سازی یا عرضه مسکن جدید در پایتخت) معادل ۱۲۶ هزار واحد مسکونی بوده است.
بیشترین میزان ساخت‌وساز واحدهای مسکونی مربوط به سال ۹۱ است
آمارهای موجود از روند ساخت‌وساز سالانه مسکن در تهران نشان می‌دهد بیشترین میزان ساخت‌وساز واحدهای مسکونی یا عرضه جدید مسکن مربوط به سال ۹۱ با ساخت ۲۵۳ هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که بعد از سال ۹۹ که رکورد مربوط به کمترین تیراژ ساختمانی در این سال زده شد، کمترین ساخت‌وساز در سال ۹۴ با ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در پایتخت بوده است.
بااین‌حال رویداد سال گذشته در بازار ساخت‌وساز که از آن با عنوان ابر رکود ساختمانی می‌توان یاد کرد از یکسو دربردارنده یک تهدید بزرگ یا ابر تهدید برای بازار مسکن سال ۱۴۰۰ و حتی سال ۱۴۰۱ است. ازآنجاکه آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی به دلیل پروسه یک تا دوساله ساخت‌وساز، یکی دو سال بعد اثر خود را بر عرضه جدید مسکن در بازار ملک نشان می‌دهد، ابر رکود ساختمانی در سال ۹۹، می‌تواند ابر تهدید عرضه مسکن جدید در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ را رقم بزند.
سال ۹۹ به لحاظ رکود ساختمانی، ششمین سال متوالی رکود در عرضه مسکن جدید به‌واسطه افت تیراژ ساختمانی و رکود فعالیت سازنده‌ها محسوب می‌شود. دست‌کم طی دو سال گذشته، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در میان بازه‌های سنی واحدهای مسکونی کاهش یافته است. یک عامل مهم و موثر در این موضوع قرار گرفتن بازار ساخت‌وساز در شرایط رکودی و همچنین کاهش تیراژ ساختمانی در ۶ سال گذشته است.
افت شدید حجم عرضه جدید ساختمانی در سال گذشته، بازار ساخت‌وساز تهران را در وضعیت قرمز قرار داده که این وضعیت قرمز، به دلیل کاهش شدید عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن ۱۴۰۰، یک ابر تهدید مهم برای بازار مسکن سال جاری و همچنین سال آینده محسوب می‌شود.
در سال ۹۹ تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد
ساخت تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی جدید در سال ۹۹ به معنای آن است که به‌طور متوسط در هرماه از سال گذشته معادل ۴ هزار و ۴۵۰ واحد مسکونی در تهران ساخته شده است. این میزان حتی کمتر از تیراژ فروش واحدهای مسکونی نوساز در هرماه در شرایط متعادل بازار و وضعیتی است که حجم معاملات خریدوفروش مسکن در شرایط عادی (غیررکودی) قرار دارد.
در شرایط عادی در هرماه حداقل ۱۰ هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می‌شود که نیمی از این واحدها نوساز هستند. این موضوع به آن معناست که در شرایط غیررکودی و عادی بازار مسکن در هرماه دست‌کم ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در بازار از سوی متقاضیان موردتقاضا قرار گرفته و خریداری می‌شود. این در حالی است که در سال گذشته در هرماه به‌طور متوسط کمتر از این میزان در شهر تهران ساخته شده است.
این موضوع نشان‌دهنده عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت است که بر افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت واحدهای نوساز و سپس سایر واحدهای مسکونی اثر مخرب دارد.
در شرایط طبیعی و برای پاسخ به نیاز متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز به‌طور متوسط در هرماه باید دست‌کم ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در پایتخت ساخته شود.
ازآنجاکه معمولا آمار صدور پروانه ساخت مسکن اثر خود را به لحاظ حجم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار و سهم آن‌ها از معاملات ملک در یک تا دو سال آینده نشان می‌دهد افت شدید تیراژ ساختمانی در سال ۹۹ زنگ خطر را برای بازار معاملات مسکن سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به لحاظ کاهش شدید عرضه جدید به بازار در سال جاری و سال آینده به صدا درآورده است.
۶ سال متوالی رکود ساختمانی در شهر تهران از سال ۹۴ تاکنون
از سال ۹۴ تاکنون سالانه تنها به‌طور متوسط ۶۶ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده که این آمار نشان‌دهنده بروز ۶ سال متوالی رکود ساختمانی در شهر تهران است. بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد با توجه به کف نیاز به عرضه مسکن جدید ناشی از تشکیل خانوارهای تازه و ازدواج، طلاق، تخریب و نوسازی، حجم تقاضای انباشته‌شده از سال‌های قبل و…، در هرسال به‌طور متوسط سالانه باید ۸۵ هزار واحد مسکونی ساخته شود اما در عمل در ۶ سال اخیر تنها به‌طور متوسط در هرسال ۶۶ هزار واحد ساخته شده است. این آمارها نشان‌دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن دست‌کم در ۶ سال گذشته است.
در اسفند سال گذشته با استناد به آمار ۱۱ ماهه بازار ساخت‌وساز شهر تهران در سال ۹۹، ثبت ابر رکود بی‌سابقه ساختمانی در ۱۶ سال گذشته پیش‌بینی شده بود. در گزارشی که «دنیای اقتصاد» با این موضوع و با عنوان «چهار ویرانگر عرضه مسکن» در تاریخ ۱۲ اسفند ۹۹ منتشر شد ضمن رمزگشایی از هویت ۴ ویرانگر بازار عرضه مسکن پیش‌بینی شد بدترین سال ساخت‌وساز در تهران، در سال ۹۹ رقم خواهد خورد.
در این گزارش اعلام شد: آمار رسمی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت نشان می‌دهد، روند عرضه طی ۱۱ ماه اول ۹۹ به‌گونه‌ای بوده که بسیار بعید است تعداد کل آپارتمان‌های جدید در سال ۹۹ به «کف عرضه در بازه زمانی ۱۶ سال گذشته» برسد. پیش‌تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال ۹۴ با تیراژ ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد رقم خورده بود؛ اما به‌احتمال‌زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران ۹۹ پایین‌تر از ۵۵ هزار واحد خواهد شد. بر اساس این گزارش چهار عامل عمده به‌عنوان چهار ویرانگر عرضه جدید مسکن در پایتخت موردبررسی قرار گرفت.
چهار عامل ویرانگر عرضه جدید مسکن جدید در پایتخت
رکود در بازار معاملات مصرفی خرید مسکن به‌عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز، جهش قیمت و کمبود عرضه زمین، افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و همچنین احتکار ملک به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و مسکن چهار عاملی بود که در گزارش «دنیای اقتصاد» از آن تحت عنوان چهار مانع یا ویرانگر عرضه جدید به بازار مسکن یاد شد.
در شرایطی که در سال ۹۹ کمترین میزان عرضه ساختمانی دست‌کم در ۱۶ سال اخیر به ثبت رسیده است یک سوال مهم در شرایط فعلی آن است که قفل بازار ساخت‌وساز چگونه باز خواهد شد؟ هم‌اکنون سازنده‌ها در بازار مسکن با شرایط خاصی مواجه شده‌اند.
از یکسو به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن با نبود تقاضای مصرفی و مشتری برای فروش واحدهای خود مواجه شده‌اند و عملا قادر به فروش واحدهای آماده نیستند. از سوی دیگر به دلیل ریسک صفر ملاکی و نگهداری زمین خام و تورم بالا در این بخش از بازار ملک با کمبود عرضه زمین از یکسو و جهش قیمت در این بازار به‌عنوان هزینه‌برترین جزء ساختمانی مواجه هستند؛ بنابراین برای بازگشایی قفل عرضه جدید باید تدبیری به کار برد تا این مشکلات برطرف شود.
این در حالی است که حتی گروهی از سازنده‌ها اقدام به عدم عرضه واحدهای آماده به بازار کرده یا از ساخت‌وساز روی زمین‌های خود خودداری کرده و ملاکی را ترجیح داده‌اند.
وضع و اجرای قانون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی بازکننده قفل بازار ساخت‌وساز
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد آنچه می‌تواند در شرایط فعلی قفل بازار ساخت‌وساز را بازگشایی کرده و مشکلات موجود در مسیر افزایش عرضه جدید به بازار را تا حدی برطرف کند وضع و اجرای قانون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است.
این نوع مالیات با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، انجماد بازار مسکن و ساخت‌وساز را تا حد زیادی کاهش خواهد داد. به این صورت که منجر به عرضه املاک به بازار معاملات شده، قیمت‌ها به دلیل افزایش عرضه تعدیل می‌شود و به‌تدریج زمینه برای بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن هموار می‌شود.
در چنین حالتی یک مشکل اساسی سازنده‌ها برای ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید یعنی فروش نرفتن واحدهای آماده به‌عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز برطرف می‌شود. از سوی دیگر با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، میزان عرضه زمین و ملک کلنگی نیز به بازار افزایش می‌یابد و هزینه سازنده‌ها از این محل نیز تعدیل شده یا دیگر افزایش نمی‌یابد.
هم‌اکنون بخش زیادی از جهش قیمت مسکن به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و هجوم سرمایه‌ها به این سمت است؛ اما وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی با افزایش ریسک و هزینه‌های ملاکی از دو جهت یعنی یکی فروش واحدهای آماده و دیگری عرضه زمین با نرخ تعدیل شده، به سازنده‌ها کمک خواهد کرد.
ابر تهدید موجود برای بازار مسکن قابل‌مهار و خنثی‌سازی است
این در حالی است که در صورت عدم چاره‌اندیشی متولی و سیاست‌گذار بخش مسکن برای وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، حتی در صورت فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن، به دلیل کمبود تیراژ ساختمانی جدید عرضه‌شده به بازار ملک، تبعات منفی رکود ساختمانی به گسترده‌ترین شکل ممکن خود را نشان خواهد داد.
هرچند به دلیل وضعیت فعلی بازار مسکن، قدرت خرید خانوارها و… فعلا بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار بعید به نظر می‌رسد اما به‌محض فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی، تبعات منفی رکود ساختمانی دامن‌گیر بازار معاملات مسکن و به‌خصوص متقاضیان مصرفی خواهد شد؛ اما در صورت وضع مالیات سالانه بر املاک و باز شدن قفل موجود در این زمینه، ابر تهدید موجود برای بازار مسکن قابل‌مهار و خنثی‌سازی است.
