در کشور کره از 22 سال گذشته تاکنون، برای بازار دوم مسکن – بازاری که آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی اول فروخته و سپس ساخته می‌شوند- مجموعه مقررات ساده و الزام‌آوری وجود دارد که در قالب آن، همه پیش‌فروشنده‌ها مکلفند قبل از هر نوع اقدام در این بازار، ابتدا گواهینامه معتبر از تنها شرکت دولتی صادرکننده مجوز پیش‌فروش دریافت کنند.

این شرکت که از سال 1993، بازار پیش‌خرید و پیش‌فروش مسکن در کره‌جنوبی را تحت نظارت خود گرفته، برای هر دو طرف پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، مجموعه‌ای از 27 نوع ضمانت‌نامه فنی، مالی، اعتباری و حقوقی صادر می‌کند که محتوای آنها در نهایت، «تمام مسوولیت‌های سازنده» را برای متقاضی و «کلیه تعهدات پولی متقاضی» را برای سازنده‌ و همچنین «تامین مالی پروژه» را برای دو طرف، تضمین می‌کند.

تنها راه پیش‌فروش در کره

مدیران شرکت کره‌ای KHGC (شرکت دولتی تضمین‌کننده خانه‌سازی در کره‌جنوبی) هفته گذشته با حضور در وزارت راه‌وشهرسازی، جزئیات نظام پیش‌فروش مسکن را در این کشور برای مسولان معاونت و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تشریح کردند و با امضای تفاهم‌نامه‌ مشترک بین طرفین، مقرر شد دو دهه تجربه این کشور به عنوان شناخته‌شده‌ترین سبک استاندارد پیش‌فروش، به ایران منتقل شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، این جزئیات نشان می‌دهد 70 درصد ساخت‌وسازهای مسکونی در کره، از همان ابتدای تعریف پروژه، مستقیم وارد کانال پیش‌فروش می‌شود و با نظارت نماینده رسمی دولت، به متقاضیان مسکن عرضه می‌شود.در کره سالانه 400 هزار واحد مسکونی توسط شرکت‌های ساختمانی احداث می‌شود.

طبق قوانین و مقررات رایج در این کشور، سرمایه‌گذاران بازار ساخت‌و‌ساز اگر بدون گواهینامه نماینده دولت بخواهند پیش‌فروش انجام دهند، از یکسو خود را از تسهیلات بانک‌ها و موسسات مالی محروم می‌کنند و از سوی دیگر در جذب حتی یک نفر پیش‌خریدار، ناکام می‌مانند. شرکت KHGC با ترکیبی از سهام دولتی، شرکت‌های ساختمانی و موسسات مالی کره در سال 1993 ابتدا به صورت تعاونی مسکن و سپس شرکت حقوقی وابسته به دولت، شکل گرفت. هم‌اکنون 55 درصد سهام این شرکت متعلق به دولت و بیشترین سهام بعد از آن نیز به ترتیب در اختیار بانک‌ها یا موسسات مالی و شرکت‌های ساختمانی قرار دارد. این نوع چینش سهام، سکان مدیریتی شرکت صادرکننده مجوز پیش‌فروش را تحت کنترل دولت محفوظ می‌گذارد و در عین حال، باعث احساس امنیت پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده از بابت واقعی بودن تضامین صادر شده در بازار دوم مسکن می‌شود.

شبیه‌سازی تجربه کره با حساب‌امانی؟

در ایران با ابلاغیه اخیر وزیر راه و شهرسازی، قرار شده این بازار مشابه کشور کره، تحت نظارت دولت دربیاید.

البته پایه نظارت کمی متفاوت خواهد بود به طوری که مطابق آنچه به ادارات استانی وزارت راه‌‌وشهرسازی ابلاغ شده، تبلیغات و بازاریابی پیش‌فروشنده‌های مسکن مشروط به صدور مجوز از طرف این ادارات خواهد بود و برای ارائه این مجوز، باید ابتدا مدرک تشکیل «حساب امانی» نزد بانک‌ها که پیش‌فروشنده ملزم به افتتاح آن است، به رویت مدیر اداره برسد. در قالب «حساب امانی»، بانک عامل بر پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت می‌کند و متناسب با آن، مبالغ اقساط پیش‌خرید که توسط پیش‌خریدار به این حساب واریز می‌شود را به سازنده پرداخت می‌کند که در این شکل، بانک الزاما نماینده رسمی دولت محسوب نمی‌شود، بلکه می‌تواند کارگزار طرفین معامله باشد. اما آنچه طی دست کم 20 سال اخیر در کشور کره برای پیش‌فروش رایج است، واسطه قرار گرفتن یک شرکت به‌عنوان نماینده رسمی دولت، در این بازار است. مدیران شرکت KHGC در نشست مشترک با مسوولان و کارشناسان معاونت مسکن، در این باره با بیان اینکه سیاست‌های دولت در بخش مسکن به‌خصوص در پیش‌فروش باید قدرتمند باشد و دولت باید امکان مداخله در این بازار را هنگام بروز مشکل برای خریدار و فروشنده داشته باشد، اعلام کردند: دولت در کشور ما، از سیاست پیش‌خرید و پیش‌فروش که راحت‌ترین شکل عرضه و تقاضای مسکن است، پشتیبانی و حمایت می‌کند و اساس کار، ضامن این بازار است که توسط این شرکت صورت می‌گیرد. در کره ساخت بالای 30 واحد مسکونی، تحت کنترل دولت درمی‌آید و هیچ خانه‌ای بدون مجوز تنها نماینده دولت، پیش‌خرید نمی‌شود.

پنج ضمانت کلیدی در بازار دوم مسکن

نماینده رسمی دولت کره در بازار پیش‌فروش، با 6/ 5 میلیارد دلار سرمایه اولیه، تاکنون رقمی معادل 89 میلیارد دلار برای انبوه پروژه‌های مسکونی، ضمانت‌نامه‌های دو طرفه – هم برای پیش‌فروشنده، هم برای پیش‌خریدار- صادر کرده است. در این کشور 27 نوع ضمانت‌نامه شامل 5 نوع تضمین کلی یا محوری و 22 فقره ضمانت مکمل برای عملیات پیش‌فروش مسکن وجود دارد. ساختار بازار دوم مسکن کره به این صورت است که سازنده بعد از احراز مالکیت زمین و اخذ مدارک اولیه برای ساخت، درخواست خود را برای پیش‌فروش، به شرکت نماینده دولت ارائه می‌کند و این شرکت بعد از اعتبارسنجی‌های مالی و فنی سازنده، در صورتی که صلاحیت، توانایی و سوابقش را تایید کرد، مجوز نهایی پیش‌فروش را برای او صادر می‌کند. با مجوز شرکت KHGC، پنج نوع ضمانت‌نامه شامل «تایید کلی صلاحیت پیش‌فروشنده»، «تضمین تامین منابع مالی ساخت برای پیش‌فروشنده»، «تضمین تحویل واحد در موعد مقرر برای پیش‌خریدار»، «تضمین پرداخت وام خرید» و همچنین «بیمه ایراد و نواقص احتمالی آپارتمان در زمان تحویل» برای یک پروژه مسکونی صادر می‌شود.

استقبال کره‌ای‌ها از پیش‌خرید

اطلاعات مکتوب ارائه شده توسط شرکت KHGC از روند 22 سال اخیر بازار ساخت و عرضه مسکن در کره نشان می‌دهد: اکثر کره‌ای‌ها تحت تاثیر مدل «قسطی صاحب‌‌خانه شدن آن هم با قیمت مقطوع»، ترجیح‌ می‌دهند به جای خرید آپارتمان آماده، ساختمان‌های در حال ساخت را پیش‌خرید کنند. آمار مربوط به نسبت خانوارهای خانه‌دار به کل خانوارها در کره حاکی است: درست از سال 1995، روند خانه‌دار شدن در این کشور صعودی شده و این نسبت که در سال‌های قبل کمتر از 80 درصد بوده، افزایش پیدا می‌کند و در سال 2013 با سبقت عرضه از تقاضا، به 103درصد می‌رسد. مراحل پیش‌خرید مسکن بعد از صدور مجوز پیش‌فروش از سوی نماینده دولت، به این صورت است که 20 درصد از قیمت تمام شده - براساس بهای مقطوع- در ابتدای قرارداد و 60درصد نیز در طول ساخت‌وساز و متناسب با میزان پیشرفت، توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌شود؛ 20 درصد مابقی نیز بعد از تکمیل و قبل از تحویل واحد، داده خواهد شد. بیشترین ضمانت‌نامه‌ای که این شرکت تاکنون صادر کرده مربوط به تضمین تحویل واحد در موعد مقرر بوده که 55 درصد کل ضمانت‌های صادر شده را به خود اختصاص می‌دهد. بعد از آن، ضمانت پرداخت وام خرید نیز با 22درصد سهم، در رتبه بعدی قرار دارد.

مدیران این شرکت دولتی کره‌ای معتقدند: حساس‌ترین بخش کار در صدور مجوز پیش‌فروش، مرحله‌ اعتبارسنجی سازنده است که با مدیریت ریسک پروژه ارتباط مستقیم و نزدیکی دارد. اعتبارسنجی پیش‌فروشنده‌ها سالی یک‌بار انجام می‌شود. دامنه نظارت مرجع صادرکننده مجوز پیش‌فروش، فقط به ابتدای پروژه محدود نمی‌شود بلکه از آن زمان شروع و تا ثبت مالکیت واحدهای آماده شده برای خریداران می‌شود و حتی بازرسی‌ از ساختمان قبل از تملک را نیز دربرمی‌گیرد. این شرکت، مرتب وضعیت پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را مدیریت می‌کند به طوری که فهرست خریداران را هر سه ماه یکبار دریافت کرده و صورت پرداخت‌ها را کنترل می‌کند. از طرفی، گزارش پیشرفت کار ساختمان را از ناظر پروژه دریافت کرده و خود پروژه را بازرسی می‌‌کند. مجموعه این کنترل‌ها باعث می‌شود احتمال بروز مشکل در پیش‌فروش به حداقل ممکن برسد و اگر به هر دلیل مشکل به وجود آمد، با سریع‌ترین راهکار ممکن و بدون افزایش خسارت برای طرفین معامله، قابل حل باشد.

دو راه هنگام وقوع 4 حالت غیرطبیعی

آستانه زمان مداخله شرکت KHGC برای اجرای ضمانت‌نامه‌ها و اعمال قانون به نفع پیش‌خریدار را «انحراف پروژه به سمت یکی از 4 حالت غیرطبیعی» تعیین می‌کند. براین اساس چنانچه پیش‌خریدار به وضعیت ورشکستگی دچار شود و عملیات ساخت را متوقف یا برای مدت حداقل 3 ماه تعلیق کند یا درصد پیشرفت فیزیکی، 25درصد از برنامه اولیه عقب‌تر بیفتد یا اینکه تاخیر بیش‌از 6 ماه در تحویل واحد آن هم بدون عذر موجه به‌وجود بیاید، در این صورت شرکت تضمین‌کننده پروژه وارد صحنه می‌شود و وظیفه‌ دارد تکلیف پیش‌خریداران را حداکثر ظرف مدت 3 ماه به یکی از دو شکل از قبل پیش‌بینی شده روشن کند. در ضمانت‌نامه‌هایی که KHGC صادر می‌کند، رفع چالش پیش‌‌خریدهای منتهی به «ناکامی سازنده در تحویل به موقع واحد» به دو صورت تضمین شده است. در حالت اول چنانچه دوسوم پیش‌خریداران رأی به تعطیلی و انصراف از دریافت واحد مسکونی بدهند، مبالغ و اقساط عودت داده می‌شود؛ در غیر این‌صورت، شرکت KHGC به نمایندگی از پیش‌فروشنده، پروژه را تا پایان مراحل تکمیل و تحویل، به‌دست می‌گیرد و پیش می‌برد.

توصیه به تشکیل صندوق ملی مسکن

چشم‌اندازی که نماینده دولت کره در بازار دوم مسکن برای اقتصاد جهانی این بخش تصویر کرده، نیاز کشورها به سیاست‌های مالی جدید در این بخش را نشان می‌دهد که مهم‌ترین آنها نیاز به ساخت مسکن‌اجاره‌ای است که چون سود پایینی برای سرمایه‌گذاران دارد، باید مشوق‌هایی از سمت دولت تعریف شود. در کره برای این منظور و تامین مسکن کم‌درآمده، صندوق ملی مسکن تشکیل شده که در سال 2014 رقمی معادل 5/ 94 میلیارد دلار اعتبار داشته است. این صندوق منابع مالی تامین مسکن را با جذب نقدینگی از بازار تامین می‌کند که مدیریت آن بر عهده KHGC است. با این صندوق، بار مالی بخش مسکن از دوش دولت سبک می‌شود.