براساس مصوبه کمیته‌ای مرکب از مسوولان دولتی و شهری که اواخر پارسال ابلاغ شد، صدور پروانه برای سازنده‌های به اصطلاح فاقد صلاحیت، ممنوع شده و احداث پروژه‌های بالای 1000 مترمربع زیربنا، فقط در صورت معرفی «مجری ذی‌صلاح» از سوی مالک یا سرمایه‌گذار، مجاز اعلام شده است. هدف مصوبه، افزایش کیفیت ساخت بوده اما فعلا رکود ساختمانی تشدید و در عمل، باعث مقاومت بساز و بفروش‌ها و شیوع قراردادهای صوری شده است.

ساخت‌وسازدردست‌انداز

مراحل متعدد و زمان‌بر در پروسه اخذ مجوز ساخت‌‌و‌ساز که همواره به عنوان «ترمز‌گیر» در روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و عرضه مسکن مطرح بوده است، از اواخر سال گذشته با اضافه شدن یک خوان جدید به آن، سختی صدور پروانه ساختمانی را برای سازنده‌ها بیشتر کرد و نتیجه آن هم‌اکنون باعث «تشدید رکود ساخت‌و‌ساز» شده است.

زمستان سال گذشته کمیته‌‌ای که برای تنظیم ضوابط و مقررات ساخت‌وساز در تهران تصمیم‌گیری می‌کند، در مصوبه‌ای اجرای تکلیف 18 سال گذشته در حوزه مقررات ملی ساختمان – مبحث دوم- را اجباری اعلام کرد و به واسطه این تصویب‌نامه، مقرر شد کلیه ساخت‌وسازهای مسکونی با زیربنای بیش‌از 1000 مترمربع، بدون دخالت سازنده‌های فاقد صلاحیت (بسازوبفروش‌ها) و صرفا توسط مجریان ساختمانی ذی‌صلاح انجام شود.

تا پیش از این مصوبه، طبق روال عادی بازار ساخت‌و‌ساز، صفر تا صد عملیات اجرایی پروژه‌های مسکونی میان‌متراژ –ساختمان‌هایی با زیربنای کلی 1000 تا 2000 مترمربع- توسط مالک یا سرمایه‌گذار انجام می‌شد و در این میان، مهندس‌ناظر تنها شخصیت حقیقی متخصص و صاحب مسوولیت بود که بر کار غیرحرفه‌ای بسازوبفروش‌ها برای انطباق آن با ضوابط نظارت می‌کرد. اما طی دست‌کم سه ماه اخیر که شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی با استناد به مصوبه کمیته عالی 5نفره، مکلف به صدور پروانه‌ساختمانی صرفا برای مجریان ذی‌صلاح شده‌اند، قرار بوده افرادی که تخصص ساختمانی ندارند و صرفا از بنیه مالی قوی برای خرید زمین و ساخت‌و‌ساز برخوردارند، از دخالت در اجرای پروژه‌های مسکونی منع شوند. مسیری که مصوبه زمستان93 کمیته مرکب از نمایندگان شهرداری، نظام مهندسی، استانداری، وزارت راه‌وشهرسازی و شورای‌شهر، برای توقف فعالیت سازنده‌‌های فاقد صلاحیت (بسازوبفروش‌ها) ایجاد کرده به این شکل است که مالک یا سرمایه‌گذار یک پروژه مسکونی باید برای اجرای پروژه و حتی دریافت پروانه ساختمانی، با یکی از شرکت‌های مجری ذی‌صلاح قرارداد منعقد کند و همه مسوولیت‌های فنی و ساخت پروژه را به این شرکت‌ها واگذار کند.

اما آنچه در این فاصله زمانی کوتاه از اجرای این مصوبه در بازار مسکن قابل مشاهده است، مقاومت قابل تامل عوامل قبلی ساخت‌و‌ساز در انتقال مسوولیت به شرکت‌های مجری است! بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: رکودی که از اواخر سال 92 تحت‌تاثیر «نبود قدرت خرید مصرفی و در نتیجه رشد آپارتمان‌های نوساز فروش نرفته» در بازار ساخت‌وساز به وجود آمده بود، در اواخر سال 93 و همین‌طور ابتدای امسال به واسطه «تغییر ضوابط صدور پروانه برای افراد واجد شرایط»، شدیدتر شده و تیراژ ساخت باز هم نسبت به ابتدای سال گذشته کاهش پیدا کرده است. بسازوبفروش‌ها شرط صدور پروانه صرفا برای مجریان ذی‌صلاح را به «دست‌انداز فنی» تازه در ساخت‌وساز تشبیه می‌کنند و معتقدند: ظرفیت کنونی شرکت‌های مجری به مراتب کمتر از حجم ساخت‌وسازهای مسکونی بالای 1000 مترمربع است و این نابرابری از یکسو زمان لازم برای تجهیز پروژه به مدارک و شرایط لازم برای اخذ پروانه ساختمانی را افزایش می‌‌دهد و از سوی دیگر قیمت تمام‌شده ساخت را متورم می‌کند.

نیمه سال گذشته (قبل از اجرای مصوبه کمیته 5 نفره) معاونت برنامه‌ریزی شهرداری تهران، متوسط زمان صدور پروانه ساختمانی در تهران را 100 روز اعلام کرده بود. همچنین اخیرا معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، با انتشار آماری درباره رتبه‌بندی کشورها به لحاظ مدت زمان اخذ مجوز ساخت‌وساز، از وخامت اوضاع در ایران در این شاخص خبر داد و مشخص شد کشورمان از بین 189 کشور، در رتبه 172 قرار دارد به این معنی که در ایران یکی از طولانی‌‌ترین پروسه‌های اخذ مجوز ساختمانی طی می‌شود. از طرف دیگر، در شرایط کنونی تعداد شرکت‌های حقوقی مجری ذی‌صلاح –شرکت‌هایی که از وزارت راه‌وشهرسازی و برخی نهادهای مرجع، به عنوان سازنده صلاحیت‌دار شناخته شده‌اند- حدود 900فقره است، در حالی که سال گذشته 3600 پروانه ساختمانی برای ساختمان‌های بیش‌از 1000 مترمربع صادر شد و سال قبل از آن که شدت رکود مسکن کمتر بود، 6200 پروانه برای احداث این نوع ساختمان‌ها صادر شده بود. به این ترتیب، در شرایط کنونی که ساخت‌و‌ساز در کمترین تیراژ ممکن در جریان است، تعداد ساختمان‌هایی که باید صرفا توسط مجریان ذی‌صلاح ساخته شود، بیشتر از تعداد مجریان است.

هر چند حضور مجری دارای صلاحیت در بازار ساخت‌وساز و خروج سازنده‌های فاقد صلاحیت از گردونه، به کم‌فروشی برخی بسازوبفروش‌ها در استفاده از مصالح مرغوب، کیفیت بالا و... پایان می‌دهد اما چنانچه «زمان» و «سختی» اخذ مجوز ساخت در این جابه‌جایی، به سرعت ساخت‌وساز و شتاب خروج از رکود مسکن آسیب بزند، لازم است در فرآیند جدید، تجدیدنظر صورت بگیرد. در حال حاضر، برخی سازنده‌های فاقد صلاحیت، برای دورزدن شرایط جدید صدور پروانه، به خرید مُهر مجریان رو آورده‌اند و بدون آنکه اجازه فعالیت و نظارت شرکت‌های مجری در پروژه را بدهند، به صورت صوری ضوابط جدید را اجرا می‌کنند. طبق مقررات بالادست، حدود 10 درصد هزینه ساخت به عنوان تعرفه دستمزد مجریان در نظر گرفته می‌شود اما در میانبری که برخی بسازوبفروش‌ها ایجاد کرده‌اند، قرارداد فعالیت صوری با برخی مجریان براساس مترمربعی 8 هزار تا 14 هزار تومان منعقد می‌شود بدون اینکه در عمل، تحولی در کیفیت اجرا رخ دهد. سال گذشته تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران بیش از 40 درصد کاهش پیدا کرد.

چالش مجریان ساختمانی

محمد مهدی مافی، انبوه‌ساز و عضو سازمان نظام مهندسی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: همان‌طور که در قانون تاکید شده است فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز باید صرفا از طریق مجریان حقیقی و حقوقی دارای صلاحیت مهندسی انجام شود و همان گونه که در تمام صنوف و حرفه‌ها مرسوم است، افراد فاقد صلاحیت از جرگه سازنده به گروه سرمایه‌گذار تغییر جایگاه یابند. وی ادامه داد: متاسفانه قانون اجرای عملیات ساختمانی از سوی سازندگان یا مجریان دارای صلاحیت هم‌اکنون با چالش مواجه شده است و عملا می‌بینیم که برخی از این شرکت‌ها مجبور می‌شوند، مهر خود را به سازندگان بدون صلاحیتی که از آنان برای ساخت‌و‌ساز سلب امکان شده است، بفروشند. مافی توضیح داد: هم‌اکنون در نتیجه این چالش عمده، نه تنها دست سازندگان بدون صلاحیت از عرصه ساخت‌وساز کوتاه نشده بلکه حدود 8 تا 10 درصد هزینه تمام شده ساخت نیز افزایش یافته است. این در حالی است که الزام به دریافت مجوز ساخت تنها از سوی سازنده واجد صلاحیت منجر به طولانی شدن پروسه اخذ جواز شده است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین به چالش قابل توجهی در خصوص اعطای مجوز ساخت به برخی شرکت‌های ساختمانی اشاره کرد وگفت: برخی افراد حقیقی و حقوقی که هم‌اکنون به عنوان مجری برای دریافت جواز ساخت و اجرای عملیات ساختمانی معرفی می‌شوند از توان و تجربه کافی برای اجرای برخی پروژه‌های بزرگ برخوردار نیستند و همین عدم تخصص و تبحر آنان یکی از دلایلی است که باعث می‌شود کارفرمایان و سرمایه‌گذاران از قراردادهای صوری برای دریافت جواز استفاده کنند و عملا این افراد را در فعالیت‌های اجرایی دخالت ندهند. وی با بیان اینکه هم‌اکنون مهرفروشی برخی مجریان بیش از تبعات مثبت اجرای این قانون است، خاطرنشان کرد: آنچه می‌تواند به ساخت‌و‌ساز کمک کند الزام به استفاده از شرکت‌های مجری نیست بلکه صلاحیت بخشیدن به اکیپ‌های اجرایی واجد شرایط است.

انسداد قانون گریزی با مجریان حقیقی

درباره مصوبه استفاده از مجری ذی‌صلاح و واکنش سازنده‌ها به آن، معاون فنی و بازرسی سازمان نظام مهندسی استان تهران اعلام کرد: بخشی از تخلفات و قراردادهای صوری ناشی از تمایل به قانون گریزی از سوی کارفرمایان و سازندگان بدون صلاحیت است. رضا حیدریون در این باره گفت: اینکه باید ساخت‌و‌ساز از سوی مجریان با صلاحیت صورت بگیرد یک اصل اساسی است؛ اما علاوه بر تخلف برخی شرکت‌های مجری، بخش قابل توجهی از این تخلف مربوط به کارفرمایانی است که قصد دارند با خرید مهر شرکت مجری، قانون را دور بزنند و مستقیما ساخت‌و‌ساز کنند. وی با بیان اینکه هم‌اکنون برخورد با شرکت‌های حقوقی یا مهندسان حقیقی مجری که در وظایف محوله خود دچار تخلف شوند، تشدید شده است، افزود: قبول داریم که در برخی موارد به دلیل نبود نظارت کافی، برخی از مجریان اقدام به مهرفروشی کرده‌اند اما با تشدید حساسیت‌ها و گسترش نظارت‌ها، با تمام این تخلفات برخورد قانونی صورت می‌گیرد. وی با اشاره به کمبود شرکت‌های حقوقی مجری ساخت‌و‌ساز توضیح داد: برای مقابله با این کمبود، استفاده از ظرفیت مهندسان ناظر به عنوان مجری حقیقی ذی‌صلاح صورت گرفته است که با افزایش متراژ کاری آنان مسیر صوری به بهانه نبود ظرفیت کافی سازندگان ذی صلاح برای تمام ساخت‌و‌سازها مسدود شده است.