آرامش بازار مسکن در شش ماهه اول امسال

اثر مذاکرات لوزان بر بازار مسکن از چنان اهمیتی برخوردار است که هنوز جوهر بیانیه لوزان خشک نشده است، مردم به تکاپو افتاده‌اند تا ببینند مسکن چه سرنوشتی پیدا می‌کند، این در حالی است که عمده کارشناسان خروج رکود از این بازار و رونق غیر تورمی را در اولین گام برای این بازار پیش‌بینی کرده اما در عین حال تداوم وضعیت فعلی را تا نیمه ابتدایی سال 94قطعی عنوان می‌کنند.

اثر مذاکرات لوزان بر بازار مسکن از چنان اهمیتی برخوردار است که هنوز جوهر بیانیه لوزان خشک نشده است، مردم به تکاپو افتاده‌اند تا ببینند مسکن چه سرنوشتی پیدا می‌کند، این در حالی است که عمده کارشناسان خروج رکود از این بازار و رونق غیر تورمی را در اولین گام برای این بازار پیش‌بینی کرده اما در عین حال تداوم وضعیت فعلی را تا نیمه ابتدایی سال 94قطعی عنوان می‌کنند.

اگرچه مسکن طی سال‌های اخیر در رکود قرار گرفته است و تغییرات قیمتی بازار تقریباً متناسب با تورم عمومی کشور بوده است، اما نباید از خاطر برد که طی دهه‌های اخیر  قیمت زمین چندین بار به شکل جهشی رشد یافته است، حال با گشایش‌های هسته‌ای امکان دارد نه‌تنها دیگر شاهد جهش قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین مؤلفه در قیمت مسکن نباشیم بلکه امکان دارد این کالا با تعدیل منفی نیز مواجه شود و همین امر می‌تواند نوید‌بخش ارزانی قیمت مسکن در سال‌های پیش‌رو باشد.

نمایی از وضعیت کنونی بازار

بازار مسکن در سال 93، در ادامه سال 1392، شرایط کاملاً رکودی را سپری کرد. میانگین ماهانه معاملات در این سال، در شهر تهران به حدود 13267 فقره رسید (میانگین 11‌‌ماهه منتهی به ماه بهمن). هر‌چند این رقم به‌طور معنی‌داری نسبت به میانگین 11‌‌ماهه سال 1392 بیشتر بوده است (میانگین تعداد معاملات 11‌‌ماهه سال 1392 به 7983 فقره محدود بوده).

به این ترتیب به لحاظ تعداد معاملات می‌توان گفت سال 1393 نسبت به سال 1392 با رشدی بالغ بر 66 درصد مواجه بوده، ولی این رقم نسبت به سال 1391 که میانگین معاملات ماهانه آن حدود 15 هزار فقره یا نیمه دوم این سال (دوره رونق) بیشتر از 20 هزار فقره بوده است به میزان قابل توجهی پایین‌تر است. به جز تعداد معاملات، شاخص‌های قیمت و تعداد پروانه‌های صادره (روند تولید) نیز برای ارزیابی و قضاوت در خصوص بازار مسکن، تعیین‌کننده است.

بر اساس اطلاعات موجود، میانگین یک متر‌مربع واحد مسکونی معامله‌شده شهر تهران در سال 93 حدود 41 میلیون ریال بوده در حالی که این میانگین در سال 1392، به 39 میلیون ریال بالغ می‌شده یعنی رشدی فقط حدود پنج درصد داشته است که کمتر از یک‌سوم نرخ تورم این سال است.

از طرف دیگر اطلاعات مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی نیز حکایت از کاهش شدید پروانه‌های صادره دارد. در 10‌‌ماهه منتهی به دی‌ماه 93، کلاً در شهر تهران برای 72380 واحد مسکونی پروانه صادر شده است در صورتی که همین پروانه‌ها در دوره مشابه سال قبل 140827 واحد بوده است. به عبارت دیگر تعداد پروانه‌های صادره در سال 1393 دقیقاً نصف پروانه‌های صادره سال 1392 است.  با توجه به شرح فوق، می‌توان دو سال 1392 و 1393 بازار مسکن را اینگونه جمع‌بندی کرد که به لحاظ تعداد معاملات، عمق رکود مسکن در سال 1392 اتفاق افتاده است ولی در سال 1393، هرچند به‌طور نسبی تعداد معاملات از رشد خوبی برخوردار بوده، اما این میزان رشد به قدری نبوده است که بر شاخص‌های قیمت و تولید در بازار تأثیر بگذارد.  تحت این شرایط، سطح قیمت‌ها تنها در حد پنج درصد رشد داشته که در مقایسه با تورم، باید بگوییم شاخص قیمت مسکن به ارزش واقعی تنزل داشته است و روند تولید مسکن نیز هم متأثر از روند قیمت و هم عوامل دیگر که در ادامه به تحلیل آن خواهیم پرداخت روند نزولی شدیدی داشته و در مجموع به لحاظ تولید، سال 1393 نسبت به سال 1392، سال رکودی‌تری بوده است.

  آینده بازار مسکن

در این بین رئیس اتحادیه مشاوران املاک حسام عقبایی در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سؤال که تحلیل و چشم‌انداز بازار مسکن بعد از تفاهم انجام شده میان ایران و 1+5 چیست، گفت: تفاهم صورت گرفته در حال حاضر تأثیری بر بازار مسکن نخواهد داشت، اما آنچه می‌توان با قاطعیت در مورد آن و در مورد آینده بازار مسکن در سال 94 از آن سخن گفت، این است که بازار مسکن در سال جاری رونق خواهد گرفت.

وی افزود: از نیمه دوم ماه جاری و در اردیبهشت ماه امسال شاهد افزایش حجم معاملات مسکن خواهیم بود، اما باید اذعان کرد که قیمت مسکن در سال 94 به آن صورت تغییری نخواهد کرد.

عقبایی با بیان اینکه نیمه دوم سال 94 معاملات مسکن رونق می‌گیرد و بازار مسکن به طور قطع از رکود فعلی خارج می‌شود، افزود: در آبان ماه سال گذشته بیش از 81 هزار مورد معامله در سامانه کد رهگیری ثبت شد که این میزان در آذرماه به بیش از 89 هزار مورد، در دی ماه به بیش از 100 هزار معامله و در بهمن ماه به بیش از 103 هزار فقره افزایش یافت.  وی تأکید کرد: این سیر صعودی ایجاد شده در روند معاملات مسکن به طور قطع در سال 94 نیز ادامه خواهد داشت، به طوری که تا پایان نیمه اول سال جاری، بازار مسکن به طور کامل از حالت رکود خارج شده و به رونق ایده‌آلی خواهد رسید.

  ظرفیت افزایش قیمت مسکن در بهار وجود ندارد

عقبایی در پاسخ به این سؤال که وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده که رشد قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم نخواهد بود، اظهار داشت: آنچه مشخص است این است که در فصل بهار ظرفیت افزایش قیمت مسکن وجود ندارد، بنابراین توصیه ما به متقاضیان خرید مسکن این است که اگر تصمیم به خرید مسکن دارند، الان بهترین زمان برای خرید است.

  وزیر چه می‌گوید؟

از سوی دیگر عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که توافق هسته‌ای اثر طولانی مدت بر بازار مسکن دارد اما ممکن است به صورت موقت باعث تغییر استراتژی بازیگران بازارهای دیگر از جمله ارز و سهام شود اما از آنجا که دولت برنامه‌ریزی لازم را دارد، احتمالاً نوسان در این بازار‌ها کوتاه مدت و مقطعی خواهد بود. دولت برای مواجهه با هر شرایطی پس از توافق نهایی هسته‌ای آماده است.

مذاکرات تأثیر غیرمستقیم بر مسکن دارد

این درحالی است که یک کارشناس اقتصاد مسکن پیش‎تر گفته بود که مذاکرات ژنو تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن نخواهد داشت، چراکه باید ابتدا بازار جهانی و تأثیر‌گذار بر مسکن بهبود یابد و پس از آن منتظر تغییرات بر بازار مسکن بود.  بیت‌الله ستاریان در اظهارات خود تأکید کرده بود که مثبت و منفی بودن نتیجه مذاکرات به زودی بازار مسکن را تحت تأثیر قرار نمی‎دهد بلکه می‎تواند در بلند مدت بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهد اما آنچه بیش از هر مورد دیگر بازار را تکان می‎دهد عرضه و تقاضا و کنترل بازار است.  به گفته وی، در دو سال گذشته به دلیل رکود در بخش ساختمانی کاهش ساخت‌و‌سازها رخ داد و از طرفی دیگر کوچ سرمایه از بخش مسکن به دیگر بخش‎ها صورت گرفت و همین باعث شد تا سال 94 هم همین اتفاقات رخ دهد و احتمال کاهش تولید برای سال جاری نیز وجود دارد.  ستاریان بر این باور است که در دو، سه سال اخیر بازار داخلی اقتصادی کشور تحت تأثیر تحریم‌ها قرار گرفته و به طور طبیعی کمبود واردات و مصالح مورد نیاز منجر به کاهش تولیدات و معاملات شده است، این در حالی است که با حذف تحریم‌ها انتظار بهبود شرایط اقتصاد ایران و بالطبع اقتصاد مسکن می‌رود.

  فراز یا فرود؟

اما برخی دیگر بر این باورند که بازار مسکن تا زمان پایان مذاکرات نتیجه نهایی و به قطعیت رساندن توافقات، ‌با شوک همراه می‎شود زیرا افزایش دستمزدها، قیمت مصالح ساختمانی و... به طور طبیعی نوید‌بخش افزایش قیمت مسکن حداقل متناسب با تورم است و در مقابل برخی از تحلیلگران بر این باورند که تا روشن شدن نتیجه قطعی مذاکرات هسته‌ای کنشگران بازار مسکن دست از هر‌گونه اقدامی در این بازار کشیده و ترجیح می‌دهند اقدام خود را تا تیر ماه سال جاری به تعویق بیندازند، بدین ترتیب انتظار می‌رود بازار مسکن تا نیمه ابتدایی سال جاری همچنان وضعیت فعلی خود را که شرایطی تقریباً رکودی است ادامه دهد و پس از نیمه دوم سال از مذاکرات هسته‌ای اثر‌پذیری کند.