تحقیقات آماری از آنچه هم‌اکنون به محتوای فایل‌های فروش آپارتمان در بنگاه‌های املاک شهر تهران راه پیدا کرده، حاکی است: نقدینگی مورد نیاز برای خرید واحدهای کوچک‌متراژ در مناطقی از جنوب، غرب و جنوب غرب پایتخت، به حدود 60 درصد قیمت‌های فروش رسیده طوری که 40 درصد بهای خرید به راحتی از محل «رهن کامل» و «وام خرید»، تامین می‌شود.

بزرگی نرخ رشد اجاره‌بها در سال93 در مقایسه با میزان رشد قیمت مسکن در تهران، سبب شده سهم مبلغ «رهن» تقویت شود و امکان خرید آپارتمان برای افرادی که معمولا بخشی از هزینه خرید را از طریق واگذاری سریع آن واحد به بازار اجاره، پوشش می‌دهند، راحت‌تر شود. براساس آمار رسمی، پارسال متوسط قیمت مسکن 7/ 4 درصد افزایش یافت، اما اجاره‌بها در 11 ماه 93 حدود 9 درصد رشد کرد. این تفاوت، میانگین رهن متری آپارتمان غیرنوساز در نزدیکی نوار مرکزی پایتخت و محله‌های بالاتر از این محدوده را به کمتر از 700 هزار تومان رسانده است. این عدد اگر چه از رهن متری یک میلیونی سال‌های 90 و 91، ارزان‌تر شده، اما در این مقطع، به بازوی جبرانی برای پوشش قدرت خرید مسکن بدل شده است.

در تهران چند سالی است، گروهی از متقاضیان مسکن، برای تامین بودجه خرید، روی «رهن یکساله» حساب می‌کنند.

این مدل در سال94 می‌تواند برای دو دسته از متقاضیان مصرفی شامل «افراد در آستانه ازدواج» و «زوج‌های جدید ساکن در خانه‌ دوم پدری»، مورد استفاده قرار گیرد.

این دو دسته از خانه‌اولی‌ها برای اولین خرید ملکی خود به دنبال واحد 50 تا 60 مترهستند و در عین حال، می‌توانند پس از خرید آپارتمان، لااقل برای یک‌سال، آن را رهن دهند تا جای خالی وام خرید پرقدرت و کارآمد را از این طریق، پر کنند.

متوسط قیمت فروش این نوع آپارتمان‌ها در حال حاضر با توجه به آمار رسمی از میانگین قیمت، حدود 200 میلیون تومان است.

از طرفی، سطح میانگین اجاره‌بهای ماهانه در تهران که در پایان سال گذشته به 20 هزار تومان در هر مترمربع رسید، مبلغ «رهن‌کامل» آپارتمان‌های 50 متری را با احتساب فرمول «یک میلیون تومان رهن به ازای 30 هزار تومان اجاره ماهانه»، به حدود 34 میلیون تومان رسانده است.

به این ترتیب، 17درصد از قدرت خرید مسکن برای این گروه از متقاضیان، با «رهن‌کامل» جبران می‌شود و 22درصد دیگر نیز با دریافت وام خرید 45 میلیونی بانک مسکن، پوشش داده می‌شود که در مجموع حدود 40درصد قدرت خرید به این شکل تامین خواهد شد.

تقاضای گسترده در بازار اجاره‌نشین‌ها برای اجاره آپارتمان به شکل «رهن‌کامل»، استفاده از مدل جدید خرید مسکن را راحت کرده و حتی در برخی فایل‌های فروش واحدهای کوچک‌، مشاوران املاک «رهن‌سریع» واحد برای خریدار را تضمین می‌کنند تا به این طریق، اطمینان کافی به خریدار بابت قابل تامین بودن بخشی از بهای خرید، بدهند.

نسبت «رهن‌کامل» به قیمت مسکن در برخی فایل‌های فروش کوچک‌متراژ‌ها در جنوب تهران حتی به 27درصد هم می‌رسد.

طی یکسال گذشته، افت محسوس شیب نوسان قیمت در بخش خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی باعث کمتر شدن شکاف موجود بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان شد، طوری‌که هم‌اکنون متقاضیان خرید واحدهای کوچک متراژ می‌توانند با استفاده از برخی شرایط جانبی موجود در بازار مسکن، با سهولت بیشتری نسبت به دو تا سه سال گذشته، واحد مورد نظر خود را خریداری کنند.

  شرایط ویژه در بازار فروش واحدهای کوچک

آن دسته از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک که از قدرت خرید کافی برای پرداخت بهای نقد چنین واحدی برخوردار نیستند هم‌اکنون در بازار عرضه مسکن با شرایط جالبی می‌توانند فاصله قیمت آپارتمان و قدرت خرید خود را جبران کنند.

شرایط ویژه پیشنهادی این روزهای مالکان و بنگاه‌های مسکن برای فروش واحدهای کوچک، به گونه ای است که در برخی موارد حتی متقاضیان خرید می‌توانند با نقدینگی 20 میلیونی نیز واحد موردنظر خود را خریداری کنند. اغلب فایل‌های فروش آپارتمان‌های کوچک این روزها با فرمول پول نقد، رهن و وام 45 میلیونی به بازار فروش عرضه می‌شوند که در چنین شرایطی متقاضیان خرید واحدهای کوچک می‌توانند به راحتی فاصله بین قدرت خرید و قیمت آپارتمان را جبران کنند.

به این ترتیب و با توجه به اینکه هم‌اکنون میانگین ماهانه اجاره بها برای هر مترمربع آپارتمان اجاره‌ای در تهران حدود 20 هزار تومان است، با احتساب فرمول رهن یک میلیون تومان در ازای هر 30 هزار تومان برای اجاره ماهانه، متوسط رهن سالانه هر مترمربع آپارتمان هم‌اکنون به سطح 670 هزار تومان رسیده است به این معنی که میزان رهن یک واحد 50 مترمربعی در شهر تهران هم‌اکنون به طور متوسط، حدود 34 میلیون تومان است.

این در حالی است که با محاسبه متوسط 4 میلیون تومان قیمت خرید هر مترمربع آپارتمان در تهران، رهن چنین واحدی حدود 17 درصد قیمت خرید آن را پوشش می‌دهد.

از طرف دیگر وام خرید 45 میلیونی مسکن نیز 22 درصد قیمت کل خرید چنین واحدی را در بر می‌گیرد که با جمع این دو عدد، متقاضیان خرید یک واحد کوچک متراژ در حد 50 مترمربع در شهر تهران به طور متوسط می‌توانند با 60 درصد نقدینگی، با استفاده از بازوی جبرانی رهن و وام خرید، این واحد را خریداری کنند.

به این ترتیب، آن دسته از جوانانی که آماده ازدواج هستند یا زوج‌های جوانی که در خانه دوم پدری سکونت دارند و این توانایی را دارند که آپارتمان خود را بعد از خرید به مدت یکسال به بازار اجاره عرضه کنند، با استفاده از این امکان می‌توانند فاصله قدرت خرید خود با قیمت مسکن را جبران کنند.

این در حالی است که هم‌اکنون با کند شدن آهنگ رشد قیمت خرید و فروش مسکن در مقایسه با رشد اجاره بها، بازوی جبرانی رهن می‌تواند پوشش مناسبی برای کمبود نقدینگی متقاضیان خرید مسکن محسوب شود.

به عبارت دیگر چون اجاره بها کمتر کاهش یافته، مبلغ رهن سهم قابل توجهی از قیمت خرید را پوشش می‌دهد.

  جبران قیمت خرید با رهن مسکن

همزمان با کندتر شدن شیب افزایش قیمت مسکن در بخش فروش در مقایسه با شیب افزایش اجاره بها، قیمت مسکن در شهر تهران طی یکسال اخیر حدود 5 درصد افزایش داشته این در حالی است که اجاره بها با شیب تندتری نسبت به قیمت مسکن 9 درصد افزایش یافته است.

فاصله 4 واحد درصدی رشد اجاره بها در مقایسه با نرخ رشد قیمت خرید مسکن، باعث افزایش ارزش رهن به‌عنوان یکی از پارامترهای جبرانی کمبود نقدینگی متقاضی در هنگام خرید آپارتمان، به خصوص آپارتمان‌های کوچک، شده است.

  بنگاه‌ها: بخرید؛ رهن واحد با ما!

این روزها بنگاه‌های مسکن هم برای کاستن از آثار منفی رکود معاملات بر درآمد خود و برای رونق دادن به خرید و فروش مسکن، در فایل‌های فروش، بر بازوی جبرانی رهن به‌عنوان مشوق خرید مسکن تاکید می‌کنند.این مشوق که بیشتر در آگهی فروش واحدهای کوچک دیده می‌شود، با تضمین بنگاه‌های مسکن برای تامین مستاجر و دریافت مبلغ رهن از وی به منظور جبران فاصله قدرت خرید متقاضیان با قیمت مسکن همراه است.

مشاهدات میدانی و شواهد موجود از فایل‌های فروش مسکن حاکی است: پراکندگی این دسته از واحدها اغلب مربوط به آپارتمان‌های زیر 60 متر در محدوده غرب، جنوب و جنوب غرب تهران است که تمرکز واحدهای کوچک در برخی محلات این مناطق به مراتب بیش از سایر مناطق شهر تهران است.

به این ترتیب، اغلب مشاوران املاک که مسوولیت فروش واحدهای کوچک مالکان را بر عهده دارند در هنگام تماس یا مراجعه متقاضیان خرید تاکید می‌کنند که برای این واحدها مستاجر آماده دارند و خریدار از این بابت مطمئن باشد.به عنوان نمونه، مشاور املاکی که واحدی 36 مترمربعی در منطقه منیریه را برای فروش آگهی کرده است، گفت: این واحد که در مجموع 130 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده، با حدود 25 میلیون تومان رهن کامل، اجاره داده می‌شود.

این مشاور املاک تاکید کرد: از بابت زمان رهن خریدار هیچ گونه نگرانی ندارد، چرا که تضمین اجاره دادن این واحد و دریافت مبلغ رهن کامل به منظور پوشش بخشی از هزینه خرید آن را به خریدار ارائه می‌دهیم و تا زمانی‌که واحد اجاره نرفته است، از مالک برای خریدار مهلت می‌گیریم.مشاور املاک دیگری در غرب تهران در خیابان کارون، نیز در توضیح مشخصات واحدی معرفی شده به بازار فروش گفت: این واحد 37 متری فقط 90 میلیون تومان قیمت گذاری شده است در حالی که در همین زمان افرادی متقاضی اجاره این واحد به مبلغ 25 میلیون تومان رهن کامل هستند.

وی افزود: این دسته از واحدهای کوچک و ارزان قیمت مورد توجه مستاجران بسیاری هستند و خیلی زود شاید در عرض یک روز و نهایت یک هفته، در بازار اجاره معامله می‌شوند؛ بنابراین خریداری که از قدرت خرید کافی برخوردار نیست می‌تواند با خیال راحت این واحد را خریداری کند و با مبلغ رهن آن، این فاصله را پر کند.

در این میان واحد 45 متری دیگری نیز در غرب تهران در محدوده خیابان جیحون، 88 میلیون تومان قیمت گذاری شده، که با احتساب رهن 25 میلیونی و وام 45 میلیون تومانی، متقاضی خرید این واحد تنها با 18 میلیون تومان پول نقد می‌تواند صاحبخانه شود.

در فایل دیگری، آپارتمانی 42 متری در خیابان خوش واقع در جنوب غرب تهران، با شرایط 25 میلیون رهن و 70 میلیون پول نقد به بازار فروش عرضه شده است که متقاضی خرید این واحد هم می‌تواند با جبران 45 میلیون تومان از این مبلغ در قالب دریافت وام خرید، تنها با 25 میلیون تومان پول نقد این آپارتمان را خریداری کند.

همچنین، در خیابان ولیعصر در محدوده خیابان مهدیه، واحدی 50 متری، با شرایط 55 میلیون تومان پول نقد، 45 میلیون وام خرید و 25 میلیون رهن، به بازار فروش عرضه شده است.