پنجره‌ایرانیان؛ چهار شاخص اثرگذار بر بازار مسکن در مسیر بهبود قرار گرفته است. ثبات بازارهای موازی، رونق نسبی ساخت‌وساز، کاهش سرعت رشد نقدینگی و رکود معاملات مسکن از عواملی است که اثر کنترل‌کننده بر بازار ملک ایجاد کرده است.
به گزارش ایسنا، روز گذشته بانک مرکزی اعلام کرد که رشد نقدینگی طی مسیر کاهشی از ۳۹ درصد در سال ۱۴۰۰ به ۳۱.۱ درصد در سال ۱۴۰۱ و به ۲۶.۹ درصد در شهریور ۱۴۰۲ رسیده است. به‌تبع آن رشد پول که سنجشی برای وضعیت انتظارات تورمی محسوب می‌شود از بالای ۷۰ درصد در اغلب هفته‌های اسفند ۱۴۰۱ به سطح ۳۹ درصد در مهرماه سال جاری رسیده است.
بازارهای همسو و اثرگذار بر بخش مسکن نیز به ثبات رسیده‌اند؛ به‌نحوی‌که در سال جاری قیمت دلار، طلا و خودرو در محدوده مشخصی قرار گرفته و نوسانات چندانی نداشته است. حتی باوجود تنش‌های بین‌المللی هفته‌های اخیر، بازار ارز دچار تغییر محسوسی نشد.
در خصوص میزان ساخت‌وساز هم آمار از رونق این بخش حکایت دارد؛ به‌نحوی‌که شاخص مدیران خرید بخش ساختمان (شامخ) از رقم ۳۳.۹۵ در فروردین امسال به ۵۵.۴۹ در مرداد رسید. بخشی از این رشد به ساخت‌وساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن مربوط می‌شود و بخش دیگر از رونق خانه‌سازی توسط بخش خصوصی نشأت گرفته است.
دولت تاکنون ۱.۵ میلیون واحد مسکونی با میانگین پیشرفت ۲۵ درصد را به مرحله ساخت رسانده و در یک سال اخیر ۱۵۰ هزار واحد نیمه‌تمام را تکمیل کرده است. یکی از بخش‌ها که تا ۱۴۰ درصد رشد کرده نوسازی بافت‌های فرسوده است. بنا به گفته محمد آیینی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون مجموعا ۱۸۹ هزار و ۲۰۰ واحد در دست نوسازی قرار گرفته که حدود ۳۲ هزار واحد آن باقیمانده از پروژه‌های نیمه‌کاره دولت قبل بود.
در خصوص میزان معاملات نیز آمار از کسادی خریدوفروش در بخش سوداگری و سرمایه‌ای حکایت دارد. تقریبا از خرداد امسال به دلیل کاهش انتظارات تورمی در بخش ملک، خریدوفروش به‌شدت کاهش یافت و تورم این حوزه کنترل شد؛ به‌طوری‌که در سه‌ماهه تابستان تورم بازار مسکن در شهر تهران به ترتیب منفی ۲.۸، منفی ۰.۷ و منفی ۱.۷ درصد بود. طبق اعلام مرکز آمار در شهریورماه میانگین وزنی قیمت مسکن در تهران ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان بوده درحالی‌که مرداد این رقم ۸۳ میلیون و ۱۸۲ هزار تومان بود. تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۲ به ۷۵ درصد رسیده اما در مقایسه با ماه قبل (۸۴ درصد) ۸.۹ درصد کاهش داشته است.
بااینکه چهار متغیر اثر آرامش‌بخش بر بازار مسکن ایجاد کرده، نرخ تورم شهریورماه در محدوده ۴۶ درصد قرار داشته است. اگرچه تورم نقطه‌به‌نقطه به ۳۹ درصد رسیده و ۰.۳ درصد نسبت به مرداد کاهش یافته اما هنوز نرخ تورم با شرایط ایده‌آل فاصله دارد که امید می‌رود با کاهش رشد نقدینگی شاخص تورم نیز طی ماه‌های آینده کاهشی شود.
با شروع پاییز و پایان فصل جابه‌جایی، معاملات مسکن نیز کاهش یافته و بنا به گفته واسطه‌های ملکی، مبایعه‌نامه‌های چندان زیادی در خریدوفروش و حتی اجاره منعقد نمی‌شود. انتظار می‌رود در فصل پاییز روند کاهشی تورم بازار ملک ادامه پیدا کند. شهریور امسال فقط ۳۰۰۸ معامله مسکن در تهران منعقد شد که حدود یک‌پنجم حالت ایده‌آل است.
سید احسان خاندوزی ـ سخنگوی اقتصادی دولت با بیان اینکه ترمز رشد قیمت در بازار مسکن کشیده شده است گفت: در پنج ماه منتهی به شهریور امسال کاهش ۴۶ واحد درصدی تورم مسکن را تجربه کردیم. تورم نقطه‌به‌نقطه شهریورماه هم نسبت به قله قیمتی که در اردیبهشت امسال داشتیم و این میزان را در اردیبهشت نسبت به سال قبل با ۱۲۱ درصد رشد مواجه کرد، به کاهش ۴۶ واحد درصدی رسانده است.
سخنگوی اقتصادی دولت با بیان اینکه درخواست ما از مجلس این است که نهایی شدن قانون مالیات بر سوداگری را در اولویت قرار دهند، تصریح کرد: همواره بخشی از پیشران‌های افزایش قیمت در بخش دارایی‌ها به‌ویژه در حوزه مسکن، سوداگری‌های بازار مسکن بوده است. با توجه به تدابیر ماه‌های اخیر مبنی بر اینکه از ابزارهای تنظیمی برای تنظیم سوداگری‌ها و کاهش و تعدیل سفته‌بازی در بازار مسکن استفاده کنیم، وضعیت بهتر شده است.
خاندوزی تاکید کرد: برخی بنگاه‌های معاملات ملکی که در افزایش قیمت نقش داشتند، تعطیل شدند و درعین‌حال همراهی دولت و مجلس برای تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کم رونق شدن سفته‌بازی‌ها در بازار مسکن شده است.
همچنین مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی این بازار به ایسنا گفت: بررسی ادوار بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع مسکن در تهران بین ۱۰۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار بوده و در پیک‌هایی تا ۱۶۰۰ دلار هم رسیده است. در حال حاضر نیز اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم به رقم حدود ۱۶۰۰ دلار می‌رسیم که سقف دوره‌های گذشته را نشان می‌دهد. درنتیجه یا دلار باید خود را با مسکن تطبیق دهد یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود.
وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد کشور ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.
روانشادنیا با بیان اینکه متقاضیان توان خرید مسکن با قیمت‌های فعلی را ندارند افزود: از طرف دیگر فروشندگان و سازندگان آپارتمان هم نمی‌توانند برای فروش قطعی تصمیم بگیرند. درنتیجه فضای ابهام‌آلودی در بازار ملک ایجادشده که می‌توان گفت اگر محرک‌هایی از جانب بازارهای موازی بخصوص بازار ارز وارد نشود دست‌کم تا پایان سال جاری وضعیت رکودی مسکن ادامه خواهد داشت.
