به گزارش ایسنا، قیمت زمین بخش عمده‌ای از هزینه مسکن را در برمی‌گیرد. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار از تابستان ۱۳۹۹ قیمت هر متر زمین کلنگی در تهران ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که نسبت به بهار امسال ۳۶ درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد نشان می‌دهد. میانگین مساحت خانه‌های کلنگی معامله‌شده در تهران نیز ۲۱۰ متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در بهار امسال ۷.۶ واحد بوده است. همچنین میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله‌شده در تابستان امسال ۸۸ متر بود.

زمین متری ۳۴.۸ میلیون

اگر بخواهیم برآوردی از هزینه زمین برای هر واحد در تهران داشته باشیم باید میانگین مساحت زمین هر پروژه بر اساس آخرین آمار یعنی ۲۱۰ متر را در متوسط قیمت زمین ساختمان کلنگی یعنی ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان ضرب کنیم و رقم به دست آورده را در ۷.۶ تقسیم کنیم. سهم هر واحد ۸۸ متری از هزینه زمین با توجه به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحدها در پروژه ۹۶۱ میلیون تومان می‌شود.

در خصوص هزینه‌های ساخت نیز سازندگان می‌گویند هم‌اکنون بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، هزینه ساخت یک آپارتمان معمولی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان تمام می‌شود؛ یعنی نرخ ساخت یک آپارتمان ۸۸ متری با توجه به مساحت معاملات، دست‌کم ۷۰۴ میلیون تومان خواهد بود. حدود ۱۰ درصد نیز هزینه‌های صدور پروانه، تراکم و هزینه‌های نظام‌مهندسی به این مبلغ افزوده می‌شود که هزینه‌های ساخت را به ۷۷۸ میلیون تومان می‌رساند.

با این حساب هزینه تمام‌شده ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان می‌شود. البته این جمع‌بندی با توجه به آمارهایی که از میانگین کل به‌دست‌آمده محاسبه‌شده و طبیعتا با توجه به قیمت‌های متفاوت زمین و هزینه‌های متنوع ساخت در نقاط مختلف شهر تهران، قیمت نهایی مسکن و ساختمان در همه مناطق به یک اندازه نیست.

هزینه ساخت هفت برابر وام ساخت

در سال ۱۳۹۹ تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام به انبوه‌سازانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند تعلق می‌گیرد که نسبت به سال گذشته ۴۷ درصد رشد داشت. این نوع وام در سال ۱۳۹۸ تا سقف ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ به میزان ۱۱۰ میلیون تومان در شهر تهران بود. این عدد نشان می‌دهد وامی که به سازندگان حرفه‌ای با لحاظ فناوری‌های نوین پرداخت می‌شود حدود ۱۴ درصد هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد. درواقع قیمت تمام‌شده یک واحد ۸۸ متری در تهران حدود هفت برابر وامی است که به ساخت‌وساز تعلق می‌گیرد.

همچنین تسهیلات ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر تا سقف به ۲۲۰ میلیون تومان تعیین شد. این وام در سال گذشته ۱۶۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان بوده است. در سایر شهرها سقف تسهیلات در سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۸۰ میلیون تومان اعلام شد که در سال گذشته به میزان ۱۳۰ میلیون تومان و در سال ۱۳۹۷ بالغ‌بر ۹۰ میلیون تومان بوده است.

از طرف دیگر تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان بدون استفاده از فناوری‌های نوین برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۷۰ و ۱۴۰ میلیون تومان است. وام ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای سازندگان غیرحرفه‌ای نیز به ترتیب ۶۰، ۷۰ و ۵۰ میلیون تومان است. نرخ سود این وام در تسهیلات بدون سپرده ۱۸ درصد، از محل اوراق ۵/ ۱۷ درصد و در بافت‌های فرسوده ۱۶ درصد است.

یک نوع وام دیگر هم از محل اوراق حق تقدم پرداخت می‌شود که تا ۸۰ درصد هزینه باقیمانده اجرای طرح در مشارکت‌های مدنی را در برمی‌گیرد. سقف این نوع وام ۳۰۰ میلیون تومان مشروط بر این‌که ۲۰ درصد را سازنده تامین مالی کند.

با توجه به آمار فوق، واضح است که وام ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومانی کفاف هزینه‌های تولید مسکن را نمی‌دهد؟ البته محمدحسن علمداری، معاون امور اعتباری بانک مسکن وعده داده وام ساخت در سال آینده افزایش می‌یابد و گفته که «در حال بررسی و تدوین سیاست‌های سال آینده هستیم که هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است». این خبر در حالی اعلام شده که امسال هم سقف تسهیلات ۴۷ درصد افزایش یافت اما در شش‌ماهه نخست، ساخت‌وساز در تهران ۱۴ درصد کاهش پیدا کرد. انبوه‌سازان به چهار عامل رکودزا اشاره می‌کنند که بخش ساخت‌وساز را درگیر کرده است.

دلایل ایجاد رکود مسکن از نگاه کارشناسی

طی حدود سه سال گذشته متاثر از نوسانات اقتصاد کلان، بازار مسکن نیز روند صعودی به خود گرفت. همین موضوع به خروج متقاضیان مصرفی و کاهش شدید معاملات منجر شد؛ تا جایی که در آذرماه امسال فقط حدود ۲۷۰۰ فقره خریدوفروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. قیمت مسکن شهر تهران هم‌اکنون 26.9 میلیون تومان در هر مترمربع است. اسفند ۱۳۹۶ این رقم ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بود. به‌بیان‌دیگر بازار مسکن طی سه سال گذشته با رشد ۳۷۰ درصد مواجه شده است؛ درحالی‌که آمار و ارقام می‌گوید این بخش نسبت به بازارهای رقیب کمترین رشد را داشته و درواقع نسبت به متغیرهای اقتصاد کلان، واکنش منطقی‌تری را نشان داده است.

حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران می‌گوید: طی سه سال اخیر که با تورم مواجه شدیم سطح قیمت‌ها به دلیل کاهش ارزش پول ملی، بالا رفت که بازار مسکن را نیز درگیر کرد. افزایش قیمت‌ها باعث شده که به‌طور متوسط قیمت ساخت یک آپارتمان در تهران حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع برسد و با توجه به اینکه عمدتا با فناوری‌های نوین ساخته نمی‌شود فقط ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات به آن اختصاص می‌یابد. این رقم البته منهای قیمت زمین است.

وی با بیان اینکه پول ملی ما وابستگی شدیدی به دلار و درهم دارد گفت: این نابسامانی در ثبات ارزش پول ملی باعث شده که سازنده نداند در آینده قیمت تمام‌شده چقدر درمی‌آید. اگر دلار روی هر عددی تثبیت شود تکلیف سازنده و تولیدکننده مسکن روشن می‌شود اما این بلاتکلیفی و سردرگمی، برنامه‌ریزی سازندگان را دچار اختلال کرده و به همین دلیل وام ساخت مسکن، متقاضی چندانی ندارد.

محتشم، عامل اصلی کاهش ساخت‌وساز را افت توان خریداران مصرفی دانست و افزود: نقدشوندگی بازار مسکن راحت نیست. زمانی خریدوفروش و به‌تبع آن ساخت‌وساز فعال می‌شود که شرایط اقتصادی خانوارها مطلوب باشد. اگر این شرایط از دست برود سازندگان دست نگه می‌دارند.

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با بیان اینکه تقاضا برای مسکن همچنان رو به افزایش است گفت: تولید مسکن به حدود یک‌سوم تقاضای بازار رسیده و درواقع جوابگو نیست. بااین‌حال می‌بینیم که خریدار هم وجود ندارد. اگر تقاضا به سمت خرید برود احتمالا باید مجددا شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم.