پنجره‌ایرانیان؛ با توجه به اینکه در سال جاری شاهد افزایش نسبی ساخت‌وسازها هستیم، در قراردادهای مشارکت ساخت چندین موضوع باید مورد دقت قرار گیرد که از جمله آنها اطمینان مالکان از توانایی فنی و مالی سازندگان و نیز اطمینان سازندگان از صحت‌وسقم اسناد و اهلیت مالکان است.
به گزارش ایسنا، قراردادهای مشارکتی ساخت از جمله موضوعاتی است که عدم دقت هریک از طرفین می‌تواند منجر به خسارات بعضا جبران‌ناپذیر شود. با توجه به خروج تدریجی بخش مسکن از رکود و نیز افزایش نسبی ساخت‌وساز، توجه به مبانی حقوقی و فنی این‌گونه قراردادها از اهمیت ویژه‌ای جهت تامین منافع طرفین برخوردار است.
طی فرآیند انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت مالکان زمین با تحویل آن به سازندگان ساختمان به‌عنوان آورده و متقابلا سازندگان نیز با سرمایه‌گذاری جهت ساخت و اجرا در قبال مالکان زمین متعهد به انجام اموری می‌شوند.
طرفین این‌گونه قراردادها می‌توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. لذا در وهله اول شناسایی هویت طرفین از اهمیت زیادی برخوردار است. در خصوص اشخاص حقیقی مراجعه به مدارک هویتی از قبیل اسناد سجلی و احراز اهلیت آنها جهت انعقاد قرارداد از جمله عاقل، بالغ و رشید بودن، اصیل یا وکیل بودن و در خصوص اشخاص حقوقی مراجعه به مشخصات ثبتی مندرج در روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات و نیز اطمینان از صحت‌وسقم مدارک و اسناد ابرازی، دارندگان حق امضا، سهامداران و ... قابل‌توجه و بلکه ضروری است.
ازآنجایی‌که یکی از دلایل ورود مالکان عرصه به این‌گونه قراردادها تامین سرمایه جهت احداث اعیانی است لذا توجه به شرایط و توان مالی سرمایه‌گذاران نیز موضوع مهمی است. چراکه صرفا انعقاد قرارداد با اشخاصی که نه سابقه اجرایی و فنی لازم را دارند و نه توان مالی جهت اجرای پروژه می‌تواند هزینه‌های زیادی را برای مالکان به همراه داشته باشد و آنها را با اختلافات عدیده ناشی از عدم انجام تعهدات از سوی سازندگان مواجه سازد. از سوی دیگر سازندگان نیز می‌بایست با بررسی دقیق اسناد و مدارک مالکیت اطمینان لازم در خصوص تعلق ملک به‌طرف قرارداد را به هر نحو مقتضی کسب کنند. اینکه ملک مذکور متعلق به‌طرف قرارداد است یا نامبرده به‌عنوان وارث ملک قصد انعقاد قرارداد دارد؟ در این صورت آیا روند قانونی انحصار وراثت طی شده است یا نه؟ یا اینکه ملک دارای شریک است یا نه؟ مشاع است یا مفروز و مواردی از این قبیل که در روند اجرای کار نقش تعیین‌کننده‌ای دارند.
یک کارشناس حقوق کسب‌وکار در این خصوص گفت: کسب اطمینان لازم از توان مالی، فنی و اجرایی سازندگان و بعضا تجارب گذشته آنها و نیز احراز مالکیت مالک می‌تواند یکی از دغدغه‌های مهم طرفین این‌گونه قراردادها تلقی شود.
مصطفی خلیلی افزود: لحاظ تضامین در قرارداد می‌تواند تا حدودی به این‌گونه دغدغه‌ها پایان دهد. به‌عنوان‌مثال در خصوص اشخاص حقیقی اخذ یک یا چندین فقره چک به‌عنوان تضمین حسن انجام تعهدات و در خصوص اشخاص حقوقی دولتی یا شرکت‌های بزرگ خصوصی اخذ ضمانت‌نامه بانکی معمول و متداول است. به‌هرحال توجه به مسئله تضامین و حتی لحاظ جرائم دیرکرد در خصوص انجام امور اجرایی یا تحویل ملک از سوی مالک بسیار مهم و تعیین‌کننده است.
این کارشناس حقوق کسب‌وکار با بیان اینکه مسئله دیگر پرداختن دقیق و اصولی به موضوع قرارداد است گفت: اینکه موضوع قرارداد در چه مدت و هریک از اجزاء قرارداد در چه بازه زمانی قرار است به پایان برسد از جمله مواردی است که دقت نظر در تدوین آنها می‌تواند تا حد قابل‌توجهی از اختلافات فرضی آینده را کاهش دهد و در صورت عدم انجام تعهدات در موعد مقرر طرف خاطی را به جبران خسارت ملزم کند.
خلیلی درباره تعهدات متقابل سازندگان و مالکان اظهار کرد: قید صریح تعهدات هریک از طرفین قرارداد از جمله تعهدات مالک مبنی بر دریافت پروانه ساختمان یا اعطای وکالت به سازنده جهت دریافت آن، موعد تحویل ملک، انجام مراحل اداری و ثبتی و ...و متقابلا تعهدات سازنده مبنی بر انجام عملیات اجرایی در موعد مقرر، استفاده از نقشه‌های مصوب و عدم‌تغییر آنها در حین انجام کار و ... نیز از دیگر مواردی است که حتما می‌بایست به‌صورت جزئی به آنها پرداخته شود.
وی هم‌چنین تاکید کرد: تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد هم جزء مواردی است که می‌توان گفت اساس و پایه قراردادهای مشارکت در ساخت بر آن استوار است. لذا تعیین آورده هریک از طرفین و متعاقبا سهم متعلق به هریک در پروژه، تجویز پیش‌فروش واحدها یا ممنوعیت آن و دیگر موارد اختصاصی مربوط به سهام شرکا نیز می‌بایست به‌دقت بررسی و در قرارداد مربوطه درج شود.
این کارشناس حقوق کسب‌وکار درباره اختلافات ناشی از قراردادها نیز گفت: در این خصوص می‌توان به دو صورت تعیین تکلیف کرد؛ یکی اینکه در صورت بروز هرگونه اختلاف که ناشی از تعبیر یا تفسیر هریک از مفاد قرارداد فی‌مابین باشد ابتدا از طریق مسالمت‌آمیز و در صورت عدم تحقق نتیجه از طریق ارجاع موضوع به محاکم قضایی صورت گیرد یا اینکه حل موضوع اختلاف با لحاظ ارجاع امر به داوری در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت اخیر باید در نظر داشت که رای داور یا هیات داوری همانند آرای صادره از محاکم قضایی برای طرفین لازم‌الاتباع خواهد بود.
خلیلی تاکید کرد: به‌هرحال توصیه می‌شود مالکان و سازندگان جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر اجتناب از هرگونه شتاب‌زدگی ضمن بررسی تمامی جوانب فوق‌الذکر در تنظیم قرارداد از خدمات مشاوران خبره درزمینه‌های فنی، حقوقی و قراردادی بهره‌مند شوند تا بلکه بتوانند ریسک ناشی از قرارداد تنظیمی را به حداقل ممکن برسانند.
به گفته وی، عدم دقت نظر در موارد مطروحه نتیجه‌ای جز افزایش اختلافات و متعاقبا طرح پرونده‌های حقوقی متعدد در محاکم قضایی به همراه نخواهد داشت و این امر نه‌تنها حصول نتایج مدنظر طرفین را محقق نخواهد کرد بلکه قسمتی از سرمایه آنها را نیز در معرض تضییع قرار خواهد داد.
