پنجره‌ایرانیان؛ مدت‌ها است که زمزمه فروش مسکن در بورس کالا به گوش می‌رسد، اقدامی که با هدف حفظ ارزش پول مردم در برابر گرانی مسکن در حال انجام بوده و طبق آخرین اخبار، تأییدیه‌های اولیه نیز از سازمان بورس و اوراق بهادار برای اجرای این طرح گرفته شده است.
به گزارش ایسنا، حدود یک سال است که به گفته مسئولان قرار است در بازار سرمایه بستری فراهم شود تا متقاضیان بتوانند به‌راحتی مسکن پیش‌خرید کنند. درواقع قرار است این امکان فراهم شود که افراد بتوانند حتی به‌اندازه یک مترمربع و به میزان نقدینگی خود پیش‌خرید خانه انجام دهند تا از این طریق قدرت خرید پس‌انداز خود را نگه دارند؛ بنابراین مسکن به قطعات کوچک تبدیل شده و امکان فروش آن و نیز امکان انجام معاملات ثانویه فراهم می‌شود.
به‌عبارت‌دیگر، بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد مسکن پیش‌فروش کند و این کار را در بستری که تضامین لازم از سازنده گرفته شود و خریدار با خیال راحت اقدام به خرید کند، انجام دهد.
پیش‌ازاین، مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران به ایسنا توضیح داده بود که طرح مذکور به هیئت پذیرش سازمان بورس پروپوزالی ارائه شد که این هیئت پروپوزال را به کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار ارجاع داد. درنهایت این کمیته نیز پروپوزال را بررسی و تایید کرد. پس‌ازآن پیش‌نویس دستورالعمل اجرایی اوراق پس از تصویب هیئت‌مدیره بورس کالا تقدیم کمیته تدوین مقررات سازمان بورس شد که در این کمیته در حال بررسی است و پس از تایید کمیته باید به تصویب هیئت‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار برسد و قابلیت اجرایی خواهد یافت.
اما اخیرا مدیرعامل شرکت بورس کالای ایران در مجمع سالانه این شرکت خبر از اتمام مراحل راه‌اندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا داده بود و در این راستا مهدی مساحی، سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران عملکرد این بازار و نحوه کارکرد آن را در گفت‌وگویی که در پایگاه اطلاع‌رسانی بازار سرمایه منتشر شده است تشریح کرد.
معرفی اوراق سلف مسکن
بر این اساس برای راه‌اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده است. این ابزار با توجه به اینکه امکان انجام معاملات ثانویه را دارد می‌تواند برای قراردادهای سلف بلندمدت نیز مورداستفاده قرار بگیرد. البته با توجه به ماهیت متفاوت مسکن نسبت به کالاهایی که تاکنون به‌عنوان دارایی پایه این ابزار قرار گرفتند، بورس کالای ایران با همکاری دیگر ارکان بازار سرمایه اقدام به تدوین مقررات خاصی در این حوزه کرده که به‌عنوان یک فصل جدید به دستورالعمل قبلی معاملات سلف استاندارد افزوده شده است، در این مقررات جزئیات مربوط به فرایند تسویه و تحویل که در بخش مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد و متفاوت از سایر کالاها است به‌دقت مدون شده است.
به‌منظور انتشار اوراق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوزهای اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحدهای ساختمانی را که می‌خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحدهای منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده‌گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد.
پس‌ازآن با توجه به متراژ کل واحدهای منتخب، تعداد اوراق قابل‌انتشار تعیین‌شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تاسیسات، تجهیزات و سایر موارد تاثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به‌طور رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد.
البته طراحی این اوراق به‌گونه‌ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه‌شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک مترمربع از یک واحد ساختمانی مبنا می‌باشند و برای سایر واحدها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا ضرایب تعدیل‌کننده‌ای در نظر گرفته شده است.
متقاضیان پیش‌خرید واحدهای ساختمانی می‌توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه به خرید اوراق بپردازند، البته بدیهی است که افراد می‌توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس‌اندازهای اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحدها و آماده تحویل شدن آن‌ها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه‌گذاران در صورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند.
با نزدیک شدن به سررسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز خواهد شد که جزییات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته‌اند به‌اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری کنند، اقدام به انتخاب واحد موردنظر کرده و در یک فرایند منصفانه واحدها به آن‌ها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته‌اند حداقل اوراق موردنیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری کنند یا باید اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به‌تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره‌مند می‌شوند.
