افزایش کاذب قیمت واحدهای مسکونی نوساز

به گزارش ایسنا، افزایش نسبی معاملات از ابتدای پاییز نسبت به میانگین هشت ماهه ۱۳۹۶ شرایط را برای تحرک نسبی خرید و فروش بر پایه قیمت‌های فعلی مهیا کرده است. تهران هم اکنون ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی دارد که تا زمان به فروش رسیدن این واحدها احتمال جهش یکباره قیمت مسکن بسیار بعید به نظر می‌رسد. با این حال بعضی فروشندگان واحدهای نوساز که عمدتا آپارتمان‌های آنها طی پنج سال اخیر به فروش نرفته و بازده منفی سرمایه‌گذاری را تجربه کرده‌اند از طریق بالا بردن قیمت پیشنهادی درصدد جبران خسارت برآمده‌اند. اما آیا ظرفیت برای ایجاد سونامی در بازار مسکن فراهم است؟

یکی از شاخص‌ها برای اخذ نتیجه از تحول، تحرک یا افزایش قیمت مسکن تعداد معاملات است. با این حال نوسانات ماهیانه هیچگاه نمی‌تواند ملاک رشد چشمگیر تقاضا تلقی شود بلکه میانگین سالیانه شاخص بهتری است. تعداد معاملات آپارتمان مسکونی شهر تهران در آبان ماه سال جاری ۱۴.۸ هزار واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۸.۵  درصد افزایش دارد. از سوی دیگر تعداد معاملات آبان ماه در مقایسه با میانگین هشت ماهه ابتدای سال جاری ۱۰.۲ درصد بیشتر شده است. این نشانه احتمالا حاکی از آن است که با توجه به سررسید تسهیلات مسکن یکم (خانه اولی‌ها) سپرده‌گذاران این نوع وام‌ها به تدریج وارد بازار مسکن می‌شوند؛ متقاضیانی که به هیچ عنوان توان افزایش قیمت مسکن را ندارند و به همین لحاظ تقاضای خود را به سمت واحدهای قدیمی‌ساز سوق داده‌اند؛ کاهش ۵ درصدی سهم واحدهای کمتر از ۵ سال در معاملات مسکن شهر تهران نسبت به آپارتمان‌های قدیمی، دلیلی بر صحت این ادعاست.

رشد قیمت واقعی مسکن شاخص دیگری است که آمارها تا حدودی به نفع این بخش حکایت می‌کند. از آنجا که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۶، هر ماهه به‌طور میانگین حدود ۰.۵ تا دو درصد نوسان داشته است، در حال حاضر سطح میانگین قیمت مسکن در آبان ماه معادل ۱۰.۹ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی آبان ۱۳۹۵ افزایش داشته که البته این میزان افزایش در «قیمت اسمی» مسکن در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه آبان‌ماه ۱۳۹۶ که معادل ۹.۶ درصد بوده است، حکایت از افزایش ۱.۳ درصدی «قیمت واقعی» مسکن در دومین ماه فصل پاییز دارد.

اما نکته‌ دیگر پایین بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی است. در حال حاضر که در دولت روحانی تورم اقتصاد به شدت کاهش یافته هنوز از رشد قیمت مسکن در هشت ماهه ابتدای سال جاری بیشتر است. در آبان‌ماه امسال نرخ تورم ۹.۹ درصد گزارش شد در حالی که میانگین رشد قیمت مسکن در هشت ماهه منتهی به آبان ماه ۷.۱ درصد بوده است و اگر نسبت ۱۲ ماهه هر دو بخش را با یکدیگر مقایسه کنیم قطعا مسکن شرایط بدتری را خواهد داشت.

از سوی دیگر عوامل تقویت کننده بازار مسکن به دلایلی همچون عرضه مازاد، رکود اقتصادی، کمبود منابع بانکی و پایین بودن توان خرید متقاضیان مصرفی، قدرت تجهیز بازار مسکن را ندارد. آمار بهار امسال نشان می‌داد با اینکه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده طی بهار امسال در شهر تهران افزایش ۲۷.۶ درصدی را تجربه کرده، تعداد واحدهای ساخته شده یا در حال ساخت از طریق این پروانه‌ها ۴.۹ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است. این موضوع نشان دهنده به تعویق افتادن تصمیم برای شروع ساخت و ساز، کاهش ارتفاع بناها، افزایش متراژ و کاهش میانگین تعداد واحد در بلوکهای ساختمانی باشد. البته با توجه به ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور و ۴۹۰ هزار مسکن خالی در تهران، تعلل سازندگان به تعریف واحد جدید امری طبیعی است.

در این شرایط اقداماتی همچون کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن به ۹.۵ و تسهیلات بافت فرسوده به هشت درصد، رشدی را در بازار مسکن رقم نزده است. افزایش نرخ دلار از ۳۷۰۰ به ۴۲۰۰ تومان نیز معضل دیگری است که می‌تواند عمق رکود مسکن را بیشتر کند. اگر دلار به روند صعودی خود ادامه دهد اثر التهابی بر اقتصاد می‌گذارد و می‌تواند منجر به فاصله گرفتن تورم مسکن با تورم اقتصاد شود.

در آن صورت ثبات قیمت مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی این کالا خواهد بود. رشد قیمت مسکن نیز یعنی افزایش فاصله جیب مشتریان با قیمت مسکن؛ بنابراین در شرایط فعلی که حرفه‌مندان، متقاضیان و واسطه‌گران بازار مسکن درگیر معضلات این بخش هستند ایجاد اثر التهابی در این بازار به نفع هیچ‌کس نیست.