چهار علامت رسمی از احیای نبض ساخت‌وساز

به گزارش دنیای اقتصاد، آمارهای رسمی مربوط به روند 6 سال اخیر سرمایه‌گذاری و تیراژ صدور پروانه‌ در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی حاکی است فعالیت‌های ساختمانی در تهران و سایر شهرها، با پشت سر گذاشتن یک دوره رونق در سال‌های 90 تا اوایل 92 و رکود سه‌ساله پس‌ازآن، از اوایل پارسال، با «چرخش» به سمت ورودی بازار ساخت‌وساز، از ادامه پیشروی در مسیر تعمیق رکود «خارج» شده است.

آخرین اطلاعات آماری درباره «حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهرها»، «تیراژ ساخت مسکن در تهران و کشور» و همچنین «وضعیت رشد بخش ساختمان» نشان می‌دهد: در سال 95، شیب رشد منفی سرمایه‌گذاری‌‌ در ساخت‌وساز نسبت به سال 94 کم شد و حجم سرمایه‌های واردشده به این بازار در تابستان 95 نسبت به بهار، با رشد مثبت همراه شد. همچنین تیراژ صدور پروانه ساختمانی در تهران نیز در یک سال 95، برخلاف افت شدید در سال‌های 93 و 94 افزایش پیدا کرد. اثر این دو رخداد، در ارزش‌افزوده بخش ساختمان، به شکل بهبود نسبی رشد منفی بخش در طول سال 95 – مثبت شدن شیب نرخ رشد کاهشی ارزش‌افزوده بخش ساختمان- منعکس شد.

جزئیات اولین علامت رسمی از احیای نبض ساخت‌وساز و پایان تعمیق رکود ساختمانی حاکی است مطابق آخرین اطلاعات موجود، میزان سرمایه‌گذاری ریالی در «ساخت‌وسازهای جدید» کل شهرهای کشور، در تابستان سال گذشته 28 درصد نسبت به بهار 95 و 20 درصد نسبت به تابستان 94 افزایش پیدا کرد. همچنین این نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی –مربوط به ساخت‌وسازهای جدید- در شهرها طی نیمه اول سال 95 با رشد 1/ 0 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 94 مواجه شد. سال 94، حجم سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای جدید،‌ 18 درصد کاهش یافته بود و روند تغییرات نرخ رشد سالانه این نوع سرمایه‌گذاری، از نقطه اوج سال 91 (معادل 48 درصد)، همواره شیب منفی را تا پایان سال 94 طی کرده بود؛ اما این روند رکودی، در بهار 95، با توقف شیب منفی نرخ رشد کاهشی و همچنین ثبت نرخ رشد افزایشی در تابستان 95 تغییر کرد. بهار پارسال، شیب رشد منفی، به سمت صفر،‌ صعودی شد و افت 17 درصدی حجم سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای جدید نسبت به بهار 94 رقم خورد که میزان افت، یک واحد درصد کمتر از میزان افت در سال 94 بوده است.

سال گذشته اگرچه حجم سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای جدید افزایش پیدا کرد و رشد مثبت به خود گرفت اما تحت تاثیر تداوم رشد منفی سرمایه‌گذاری –البته با شیب کمتر- در «حوزه تکمیل ساختمان‌های ناتمام و در حال ساخت»، حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در نیمه اول 95 رقمی معادل 17 درصد نسبت به نیمه اول 94 کاهش پیدا کرد. نیمسال اول 95، فعالان ساختمانی 32 هزار و 616 میلیارد تومان در بازار ساخت‌وساز،‌ سرمایه‌گذاری کردند که نزدیک به 9 هزار میلیارد تومان از این مبلغ، صرف «ساخت‌وسازهای جدید»، حدود 18 هزار و 200 میلیارد تومان در «ساختمان‌های نیمه‌تمام» و کمتر از 5 هزار و 500 میلیارد تومان نیز برای «تکمیل ساختمان‌های ناتمام و عرضه آن‌ها به بازار مصرف» صرف شد.

وضعیت سرمایه‌گذاری در حوزه «تکمیل ساختمان‌های ناتمام»، نشان می‌دهد: از شدت رکود در این حوزه نیز کاسته شده است به این معنا که شیب رشد منفی سرمایه‌گذاری، در فصل دوم سال 95 کمتر از فصل اول شده اما مطابق آخرین آمارهای رسمی که مربوط به نیمه اول 95 است، گرایش سازنده‌ها به ساخت‌وسازهای جدید، به‌مراتب‌ بیشتر از تمایل به تکمیل ساختمان‌های ناتمام است. بهار پارسال، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌ها، 46 درصد نسبت به بهار 94 کاهش پیدا کرد اما این شاخص در تابستان 95 افت 33 درصدی نسبت به تابستان 94 تجربه کرد. همچنین نیمه اول پارسال، سرمایه‌گذاری در این حوزه -تکمیل ساختمان‌ها- 40 درصد کاهش یافت؛ بنابراین اگرچه تعمیق رکود در بازار تکمیل نیمه کاره‌ها، متوقف شده اما روند بهبود، عقب‌تر از حوزه سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی است.

رفتار سال گذشته سرمایه‌گذاران ساختمانی که با تحرک نسبی در معاملات ملک و نوسانی شدن قیمت مسکن، به شکل «غفلت از تکمیل نیمه کاره‌ها و تمرکز بر ساخت‌وسازهای جدید» بروز کرده، در صورت تداوم در سال جاری، می‌تواند به تکرار خطای دوره‌های قبلی رونق منجر شود. سازنده‌ها، شتاب‌بخشی به تکمیل پروژه‌های مسکونی ناتمام‌ را معمولا در زمان رشد قیمت مسکن و اوج‌گیری معاملات، در دستور کار قرار می‌دهند درحالی‌که امکان فروش در آن زمان، کاهش پیدا می‌کند و رشد عرضه نوسازها ناشی از تکمیل ساختمان‌ها، در زمان اوج رونق معاملات که با بیشترین میزان رشد قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل‌تر، همراه است، عملا به انباشت عرضه غیرقابل فروش و حبس سرمایه‌ سازنده‌ها در ساختمان‌های نوساز، منجر می‌شود. این رفتار خطا، در دوره رونق پیشین –سال‌های 90 تا 92- اتفاق افتاد به‌طوری‌که سازنده‌ها در سال 89 –اواخر رکود و اوایل رونق- غفلت سازنده‌ها از تمرکز سرمایه‌گذاری بر پروژه‌های ناتمام باعث افت 19 درصدی سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌شود اما در سال 91 که حجم معاملات خرید و به‌تبع آن، قیمت مسکن صعود می‌کند، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل، نزدیک به 100 درصد افزایش پیدا می‌کند.

در مقطع فعلی، کارشناسان ضمن تایید بخشی از رفتار سرمایه‌گذاران که منجر به تحرک محسوس در ساخت‌وسازهای جدید شده است، توصیه می‌کنند: با توجه به رشد معاملات مصرفی خرید آپارتمان در عمده شهرها ناشی از افزایش سقف تسهیلات خرید و ثبات نسبی قیمت، فعالان ساختمانی نسبت به افزایش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ناتمام، متمرکز شوند تا ضمن کنترل حجم عرضه متناسب با تقاضا، از شرایط مناسب فروش، به نفع تامین نقدینگی برای ساخت‌وسازهای جدید، بهره ببرند.

سال گذشته، به‌تناسب رشد سرمایه‌گذاری در «ساخت‌وسازهای جدید» و کاسته شدن از شدت رشد منفی سرمایه‌گذاری در «تکمیل ساختمان‌های ناتمام»، میزان سرمایه‌گذاری در «ساختمان‌های نیمه‌کاره» افت کرد که این اقدام، یک نقطه روشن محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در «ساختمان‌های نیمه‌کاره» به معنای سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی است که کار تکمیل آن‌ها به پایان نرسیده به‌طوری‌که تزریق منابع به این پروژه‌ها، عملا باعث حبس سرمایه در ساختمان‌های غیرقابل بهره‌برداری می‌شود. نیمه اول پارسال، میزان سرمایه‌گذاری در این حوزه یعنی پروژه‌هایی که به‌رغم تزریق منابع، تکمیل نشدند، 14 درصد کاهش پیدا کرد. سال 94، حجم سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار ساخت‌وساز، 12 درصد کاهش پیدا کرده بود.

سرمایه‌گذاری به‌قصد «تکمیل» در ساختمان‌های نیمه‌کاره که همان حوزه سوم سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود، مناسب‌ترین شکل خروج از رکود ساخت‌وساز در مقطع فعلی است تا به‌تناسب رشد معاملات خرید مسکن در ماه‌های آینده –مطابق انتظارات کارشناسی درباره تغییر فاز معاملات از پیش رونق به رونق تا انتهای سال 96- حجم عرضه نوسازها به بازار ملک نیز افزایش پیدا کند. با توجه به زمانبر بودن طول فرآیند ساخت و تکمیل «ساخت‌وسازهای جدید» که حداقل یک سال زمان می‌برد، کوتاه‌ترین مسیر افزایش عرضه مصرفی و مناسب تقاضای موجود در بازار معاملات، تمرکز بیشتر بر «تکمیل ساختمان‌های ناتمام» است.

 پایان رکود ساختمانی در تهران؟

دومین علامت رسمی از تغییر فاز در بازار ساخت‌وساز، مربوط به شهر تهران است که نشان می‌دهد سال گذشته، به‌خصوص در نیمه دوم سال، تحرک سازنده‌ها باعث توقف رکود و بروز نوعی پیش‌رونق خفیف در این بازار شد.

تیراژ ساخت واحد مسکونی در تهران در یک سال 95، رقمی معادل یک درصد افزایش پیدا کرد و به بالای 66 هزار واحد مسکونی رسید. این رشد مثبت، ناشی از ورود چشمگیر سازنده‌ها به بازار در نیمه دوم سال 95 است که توانست رکود و رشد منفی تیراژ در نیمه اول را پوشش دهد و معدل یک‌ساله ساخت مسکن در تهران را از تکرار رشد منفی سال‌های 93 و 94، نجات دهد. سال 93، ساخت‌وسازهای جدید در پایتخت به لحاظ تعداد واحد مسکونی 59 درصد کاهش یافت و سال 94 نیز با افت 34 درصدی، کل تیراژ به 65 هزار واحد رسید. وضعیت قابل‌قبول در این بازار، ساخت سالانه حدود 100 واحد مسکونی جدید در تهران است که با توجه به آغاز آواربرداری از رکود ساختمانی در سال گذشته، پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت در سال جاری به این سطح نزدیک شود.

علامت سوم احیای نبض ساخت‌وساز حاکی است تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در کل کشور در تابستان سال گذشته، به لحاظ نرخ رشد، وضعیت مناسب‌تری نسبت به فصل اول سال داشته است. بهار پارسال، تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در کل شهرهای کشور 12 درصد نسبت به بهار 94 کاهش یافت اما شیب رشد منفی در تابستان،‌4 واحد درصد بهبود پیدا کرد به‌طوری‌که تیراژ ساخت 8 درصد نسبت به تابستان 94 کاهش را تجربه کرد. مرکز آمار هنوز درباره تیراژ کشوری ساخت در نیمه دوم سال 95 گزارش رسمی منتشر نکرده اما اطلاعات بانک مرکزی از رشد مثبت در حجم صدور پروانه ساختمانی در 9 ماه اول سال 95 حکایت دارد.

بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز و توقف سقوط بیشتر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و حتی رشد مثبت اما خفیف آن در سال 95 باعث شد از شدت رشد منفی ارزش‌افزوده بخش ساختمان در طول سال 95 کاسته شود. ارزش‌افزوده بخش ساختمان در بهار سال 95 رقمی معادل 6/ 27 درصد کاهش پیدا کرد اما در تابستان، از شدت رشد منفی کاسته شد طوری که ارزش‌افزوده این بخش در تابستان سال گذشته 4 درصد نسبت به تابستان 94 افت کرد. همچنین میزان رشد منفی بخش ساختمان در نیمه دوم 95، به‌مراتب کمتر از رشد منفی نیمه اول 95 بوده است. ارزش‌افزوده بخش ساختمان در نیمه اول سال گذشته 8/ 15 درصد نسبت به نیمه اول 94 کاهش یافت اما این شاخص در نیمه دوم 95، افت 9/ 11 درصدی نسبت به نیمه دوم 94 را تجربه کرد.

شیب مثبت تغییرات نرخ رشد منفی بخش ساختمان در طول سال 95، باعث شد میزان رشد منفی یک‌ساله این بخش نیز کمتر شود. ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال 94، رشد منفی 4/ 16 درصدی را تجربه کرد اما در سال 95 این شاخص با رشد منفی 1/ 13 درصد مواجه شد که میزان رشد منفی، حدود 3 واحد درصد کمتر از نرخ رشد منفی سال 94 بوده است. تحت تاثیر این اتفاق، اثر کاهنده بخش ساختمان در نرخ رشد اقتصادی، در سال 95، به‌مراتب کمتر از سال 94 بوده است.

سهم بخش ساختمان از رشد تولید ناخالص داخلی کشور در سال 94 رقمی معادل منفی 2/ 1 درصد بوده است اما این سهم در سال 95 به منفی 8/ 0 درصد تبدیل می‌شود. در حال حاضر کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: در صورت تداوم در تزریق محرک‌های مالی به بازار ساخت‌وساز ازجمله تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن و همچنین حرکت سازنده‌ها به مناطق مصرفی بازار ملک در شهرها ازجمله بافت‌های فرسوده، امکان رونق ساختمانی در سال جاری بعد از کاسته شدن از شدت رکود در سال گذشته، فراهم می‌شود.