حمایت از تولید و عرضه مسکن و همجنین کنترل بازار با ابزارهای مالیاتی دو سیاست اصلی است که باید در دستور کار قرار بگیرد و برنامه های لازم در این خصوص ارایه شود.در این یادداشت بررسی عملکرد مجلس در خصوص مالیات های بخش مسکن مورد توجه قرار گرفته شده است.

لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در طی ماههای گذشته در دستور کار نمایندگان مجلس قرار داشت. این لایحه شامل چندین بند مالیاتی در حوزه املاک از جمله مالیات بر درآمد اجاره، مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر افزایش قیمت(CGT)، مالیات بر ساخت و تولید مسکن و همچنین بررسی و به روز رسانی دفترچه تقویم املاک، بود.

بند ۱۱- مالیات بر درآمد اجاره املاک

طبق این بند که به تصویب مجلس رسیده است مالکان واحدهای مسکونی در تهران و کلانشهرها تا مجموع ۱۰۰ مترمربع و دردیگر شهرها تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف خواهند شد و همچنین در تبصره ذیل این بند آمده است که در صورت ثبت قراردادهای اجاره املاک در سامانه مدیریت اطلاعات معاملات املاک و مستغلات(کدرهگیری) به ازای هر سال ۱۰ درصد و حداکثر تا ۱۰۰ درصد مشمول تخفیف مالیاتی خواهند شد. که این مصوبه اقدامی مثبت در راستای گسترش خانه های اجاره ای و شفافیت معاملات آن ها ارزیابی می شود.

بند ۱۳- مالیات بر خانه های خالی

نرخ این مالیات بر املاکی که بیش از یکسال خالی نگه داشته شوند از سال دوم مشمول مالیاتی به نرخ «نصف مالیات بر اجاره» خواهد شد و از سال سوم معادل مالیات بر اجاره و از سال چهارم و به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات بر اجاره خواهد بود. مالیات تصویب شده به دلیل آنکه نسبتی از قیمت مسکن نیست و ارزش آن معادل درصد ناچیزی از اجاره بها است، اثر بازدارندگی در جلوگیری از احتکار مسکن نخواهد داشت. مالیات بر خانه های خالی با نرخ تصویب شده عملا کارایی لازم را نخواهد داشت.

مالیات تصویبی مجلس تنها معادل ۵درصد از ارزش اجاره بهای سالانه املاک است همچنین خانه های خالی کمتر از ۱۵۰ مترمربع از این مالیات معاف خواهند بود که این موضوع نیز موجب تشویق به خالی نگه داشتن املاک پایین تر از متراژ ذکر شده -که بیشتر متقاضیان آنها خانوارهای متوسط هستند- توسط مالکان خواهد شد.

بند ۱۴- به روز رسانی دفترچه تقویم املاک

همچنین درخصوص بررسی و به روزرسانی دفترچه تقویم املاک نیز به دلیل ضعف نظارت بر اجرای دستورالعمل کمیسیون تقویم املاک به عنوان مسوول به روزرسانی قیمت املاک در کشور در حال حاضر قیمت ثبت شده در دفترچه تقریبا یک صدم قیمت واقعی املاک را شامل می شود که با توجه به مصوبه مجلس مبنی بر واگذاری نحوه به روزرسانی دفترچه تقویم املاک به هیئت وزیران این موضوع مهم را نیز همچنان در بلاتکلیفی قرار داد.

لازم به ذکر است با توجه به نقش پایه ایی که تعیین قیمت روز املاک در واقعی شدن بسیاری از مالیات های حوزه املاک دارد به روز رسانی دفترچه تقویم املاک اهمیت بالایی دارد و همچنین این نکته که تا کنون دولت و وزارت اقتصاد و امور دارایی وظیفه به روزرسانی را بر عهده داشته است و ومحول کردن مجدد این موضوع به دولت راهکار مناسبی به نظر نمی رسد همچنین مسوولان دولتی نیز با محاسبه های هزینه های اجتماعی افزایش این مالیات ها با اصلاح و به روزرسانی قیمت املاک تمایلی به این موضوع نداشته باشند و لازم بود مجلس با صراحت برای دولت تعیین تکلیف می نمود تا این موضوع از بلاتکلیفی خارج شود.

بند ۱۶- مالیات بر ساخت و تولید مسکن

در بند ۱۶ این قانون و براساس متنی که جایگزین ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم شده است درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون (قانون مالیات های مستقیم) خواهد بود.

همچنین براساس تبصره یک بند ۱۶ اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ۵۹ این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است ضمن این که مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود.

براساس تبصره ۲ این بند نیز شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

این به معنای آن است که سازندگان در صورت خالی نگه داشتن واحد ساخته شده بیش از سه سال از این مالیات قابل توجه که معادل ۱۰درصد ارزش معاملاتی ملک است، معاف خواهند شد .این مصوبه موجب تشویق به خالی نگه داشتن و احتکار مسکن از سوی سازندگان خواهد شد!

مصوب شدن این قانون در سکوت کامل خبری بوده است و لازم است که پرسیده شود که رییس محترم مجلس شورای اسلامی که با استدلال گران شدن مسکن با اخذ مالیات بر افزایش قیمت املاک موجبات حذف مالیات مهمCGT را در مجلس فراهم کردند پاسخ دهند چگونه با مدیریت خود موجبات گسترده شدن خانه های خالی را بی سروصدا فراهم کرده است و اینکه آیا نمایندگان مجلس به جزییات این مصوبه اشراف کامل داشته اند که چنین قانون مالیاتی ضد عرضه مسکن در مجلس تصویب شده است؟

لازم به ذکر است این پیشنهاد از سوی مرکز پژوهش های مجلس مطرح و در دستور کار کمیسیون قرار گرفته است که شنیدن استدلال مرکز پژوهش ها نیز به نوبه خود قابل توجه خواهد بود.

بند ۱۷- مالیات بر افزایش قیمت املاک(CGT)

همچنین مالیات بر افزایش قیمت املاک(CGT) نیز در هفته های اخیر در دستور کار مجلس قرار داشت و این مالیات بازدارنده از سوداگری نیز بدلیل عدم توجه کافی نمایندگان به اهمیت این مالیات از دستور کار مجلس خارج و حذف شد.

بررسی عملکرد مجلس درخصوص تصویب و عدم تصویب قوانین مالیاتی مورد نیاز در بازار مسکن در قالب این لایحه نشان می دهد مجلس عملکرد شایسته ای در این خصوص نداشته است.

با توجه به شرایط حاضر در بازار مسکن باید اقدامات لازم برای حمایت واقعی از تولید و عرضه مسکن همجون معافیت های مالیاتی محدود به عرضه سریع و با کیفیت مسکن در کنار کنترل تقاضاهای سوداگرانه و برچیدن دلالی های زمین و مسکن با اخذ مالیات بر افزایش قیمت املاک در دستور کار قرار بگیرد که مجلس دقیقا در عکس این مسیر صحیح حرکت کرده است و تولید کنندگان را تنبیه مالیاتی و با حذف مالیات بر افزایش قیمت (CGT) دلالان را تشویق به ادامه سوداگری در بازار مسکن کرده است.