پنجره‌ایرانیان؛ بازار ساخت‌وساز و تولید مسکن با چالش‌ها و مشکلات خرد و کلان فراوانی روبه‌رو است که باعث می‌شوند موانع بسیاری روبه‌روی بخش خصوصی باشد، در این مجال به‌صورت فهرست‌وار برخی از این چالش‌ها و راه‌های برون‌رفت از این چالش‌ها را مرور خواهم کرد.
به گزارش صما، بدیهی است به چالش‌هایی که در زیر خواهد آمد می‌توان موارد دیگری افزود که در نوشتار مختصری ازاین‌دست امکان پرداختن به همه آن‌ها وجود ندارد. همچنین تبیین هر یک از مواردی که در زیر خواهد آمد نیازمند نگارش مقاله‌ای مستقل است، اما به‌صورت فهرست‌وار چالش‌های بازار ساخت‌وساز مسکن و موانع پیش‌روی بخش خصوصی چیست؟
۱- پیوستگی اقتصاد مسکن با سیاست‌های کلان اقتصادی کشور، به‌گونه‌ای که تصور حل مشکل مسکن بدون حل مشکلات اقتصاد کلان دور از ذهن می‌کند. تا زمانی که سرعت رشد تولید نقدینگی بالا منجر به تورم‌های شدید می‌شود و همچنین با کسری بودجه مداوم دولت‌ها مواجه هستیم که در برخی موارد این کسری بودجه‌ها از طریق روش‌های تورم‌زا تامین می‌شود و از یک‌سو با رشد اقتصادی پایین و در بسیاری سال‌ها رشد اقتصادی منفی مواجهیم و در دیگر سو با کاهش درآمد سرانه دست‌به‌گریبانیم، حل مشکل مسکن و ساخت‌وساز دشوار خواهد بود.
۲- عدم اشراف سیاست‌گذار بر مبانی اقتصاد مسکن و نداشتن استراتژی معین در حوزه مسکن که نشات گرفته از عدم توسعه احزاب در کشور است، باعث می‌شود دولت‌ها بدون معرفی سیاست‌های اقتصادی معین وارد حوزه انتخابات شوند و به‌جای تشریح جزئیات طرح‌ها و برنامه‌های خود به کلی‌گویی و گاه رفتارهای پوپولیستی بپردازند.
شاهد این مدعا در دولت تدبیر و امید معرفی دو وزیر راه و شهرسازی (دکتر آخوندی و سپس دکتر اسلامی) با رویکردی کاملا متفاوت و گاه متضاد در حوزه تولید مسکن است. بااینکه وزیر قبلی کاملا مورد تایید دولت بود و حتی در جلسات استیضاح مجلس، دولت به‌صورت کامل از دکتر آخوندی حمایت می‌کرد، ولیکن در کمال تعجب شاهد بودیم پس از استعفای وزیر قبلی، دولت دکتر اسلامی را با رویکردی کاملا متفاوت با وزیر قبلی معرفی می‌کند.
۳- مداخله سیاست‌گذار در تولید مسکن به‌جای ریل‌گذاری و هدایت و حمایت بخش خصوصی برای تولید مسکن.
۴- عدم بهره‌گیری دولت‌ها از نظرات کارشناسان اقتصاد مسکن و استفاده مشورتی از غیر متخصصین.
۵- استفاده از روش اشتباه آزمون‌وخطا در معرفی طرح‌های وزارتی مسکن و تکرار برخی خطاهای گذشته.
۶- عدم تخصیص اعتبار لازم جهت انجام مطالعات تخصصی قبل از اجرا و ابلاغ طرح‌ها که منجر به اجرای طرح‌های متعدد ناکارآمد در حوزه مسکن می‌شود. این طرح‌های ناکارآمد پس از اجرا با اتلاف منابع و زمان، خود به چالش جدیدی در حوزه مسکن می‌انجامند.
۷- توزیع نامناسب امکانات و خدمات شهری با توسعه نامتوازن شهرسازی. به عبارتی ایجاد فضاهای باز شهری، فضاهای سبز، خدمات ورزشی، خدمات درمانی، پارکینگ‌های محله‌ای، ساماندهی معابر و … در مناطق قدیمی شهرها و بافت‌های فرسوده به میزان لازم صورت نمی‌گیرد و در این زمینه با توزیع نامتوازن مواجه هستیم.
۸- کاهش توجیه اقتصادی تولید مسکن برای بخش خصوصی که اصلی‌ترین تولیدکننده مسکن است. سال‌ها است که بر اساس ذهنیت سود ساخت‌وساز در دهه‌های گذشته، تصور نادرستی از سود ساخت‌وساز در اذهان عمومی شکل گرفته است و متاسفانه گاهی شاهد نظریات غیرکارشناسانه در این حوزه مانند بازدهی ۲۰۰ درصدی ساخت‌وساز که توسط برخی غیرمتخصصان عنوان می‌شود هستیم.
در بسیاری از موارد درصد سود واقعی تولید مسکن (پس از کسر تورم) رقمی پایین است که یکی از دلایل کاهش رغبت بخش خصوصی به تولید مسکن است.
در حال حاضر نیاز به تولید ۸۰۰ هزار تا یک‌میلیون واحد مسکونی در سال در کشور وجود دارد، ولیکن میزان تولید مسکن در کشور رقمی بسیار پایین‌تر از نیاز سالانه است درصورتی‌که اگر تولید مسکن دارای سود سرشاری بود با توجه به اینکه امکان ورود به بازار ساخت‌وساز برای عموم فراهم است و پیش‌شرط خاصی ندارد، باید شاهد اقبال گسترده بخش خصوصی جهت تولید مسکن می‌بودیم، ولیکن آمار صدور پروانه‌های ساختمانی چنین امری را نشان نمی‌دهد.
در بسیاری موارد با توجه به وجود خلأهای قانونی خریدوفروش ملک توجیه اقتصادی به‌مراتب بیشتری نسبت به ساخت مسکن دارد.
۹- افزایش شدید قیمت زمین و کمبود زمین مناسب ساخت از مهم‌ترین چالش‌های تولید مسکن است. شایان‌ذکر است که در حال حاضر قیمت زمین بخش اعظمی از قیمت تمام‌شده واحدهای تولیدی را شامل می‌شود و دیرزمانی است که نسبت تساوی بین قیمت هر مترمربع زمین و واحد نوساز وجود ندارد و در بسیاری موارد این نسبت از ۶/ ۱ هم فزونی یافته که بیانگر افزایش سهم زمین از قیمت واحد مسکونی است.
۱۰- افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات قیمتی که باعث افزایش ریسک تولید مسکن می‌شود.
۱۱- افزایش مداوم هزینه‌های غیر ساختمانی ساخت‌وساز شامل هزینه‌های نظام‌مهندسی و تهیه نقشه، مجری ذی‌صلاح، عوارض شهرداری، جرائم ماده صد، هزینه‌های افراز و سند و …
البته همه ارگان‌های ذی‌ربط، خود با مشکلات مالی عدیده‌ای روبه‌رو هستند، اما انتخاب ساده‌ترین راه یعنی انتقال مشکلات مالی به تولیدکننده و درنهایت مصرف‌کننده مسکن چندان مطلوب به نظر نمی‌رسد.
۱۲- سیستم معیوب و زمان‌بر اداری در مراحل مختلف مانند اخذ مجوزها در ادارات و سازمان‌های مختلف مانند شهرداری‌ها، نظام‌مهندسی، ثبت اسناد و املاک و …
این میزان بوروکراسی اداری غیر از ایجاد برخی زمینه‌های فساد اداری باعث افزایش زمان سیکل تولید مسکن می‌شود و این خواب سرمایه تولیدکننده مسکن منجر به کاهش سود ساخت‌وساز و تاخیر در ورود مجدد سازنده‌ها در پروژه‌های آتی می‌شود.
۱۳- میزان اندک تسهیلات ساخت مسکن و برخی سخت‌گیری‌ها جهت اعطای این تسهیلات در کنار نرخ بالای تسهیلات مسکن و دوره بازپرداخت کوتاه این تسهیلات از دیگر چالش‌های ساخت مسکن است.
۱۴- ضعف در بخش تقاضا به علت عدم توانایی خریدار مصرفی مسکن با توجه به افزایش قیمت‌های شدید صورت گرفته از دیگر نکات قابل‌توجه است. شایان‌ذکر است که تسهیلات بانکی پوشش‌دهنده درصد کمی از قیمت مسکن است و از دیگر سو خریداران مصرفی توان پرداخت ارقام بالای اقساط مسکن را ندارند.
۱۵- با کمبود شدید عرضه واحدهای کوچک متراژ در مناطق ضعیف و میانی و مازاد عرضه واحدهای لوکس متراژ بالا در مناطق برخوردار شهرها مواجه هستیم.
۱۶- استفاده سرمایه‌ای از ملک به‌واسطه اقتصاد بیمار کشور نیز حائز اهمیت است.
بسیاری از خریداران مسکن از ملک به‌عنوان کالایی مصرفی استفاده نمی‌کنند، بلکه از ملک به‌عنوان سپر تورمی جهت مصون ماندن از تبعات تورم و کاهش ارزش پول ملی بهره می‌برند که منجر به تنگ‌تر شده عرصه بر خریداران مصرفی می‌شود.
۱۷- بنگاه‌داری بانک‌ها در حوزه مسکن از بزرگ‌ترین چالش‌های پیش روی بخش خصوصی است.
بانک‌ها با انحراف از وظایف اصلی خودشان به‌صورت مستقیم یا توسط شرکت‌های وابسته به خودشان انواع پروژه‌های تجاری، اداری و مسکونی را تعریف کرده‌اند.
این امر به‌غیراز ایجاد مشکلات در اقتصاد کلان منجر به تشدید مشکلات ساخت‌وساز با ایجاد رقابت نامتوازن با بخش خصوصی می‌شود.
۱۸- عدم صنعتی‌سازی ساختمان و کاستی‌های بسیار در حوزه انبوه‌سازی مسکن و عدم بهره‌گیری از تکنولوژی روز دنیا و همچنین عدم نظارت موثر بر ساخت مسکن که باعث کم شدن عمر مفید ساختمان‌های احداثی می‌شود.
۱۹- عدم جهت‌گیری مناسب و موثر در هدایت تسهیلات بانکی جهت هدایت سرمایه‌ها و سازنده‌ها از ساخت واحدهای مسکونی متراژ بالا در مناطق مرفه شهر به مناطق کم برخوردار و میانی شهرها از دیگر مشکلات حوزه ساخت مسکن است.
۲۰- ضوابط و قوانین حمایتی شهرداری هم به‌منظور هدایت سازنده‌ها به بافت فرسوده و مناطق کم برخوردار شهر ناکافی است.
۲۱- خلاء آموزش‌های حقوقی املاک نیز در بحث خریدوفروش و هم در مقوله مشارکت در ساخت از دیگر چالش‌های قابل‌ذکر در حوزه مسکن است.
در حال حاضر بیشترین دعاوی محاکم قضایی ایران به دعاوی ملکی اختصاص یافته است که با دادن آموزش‌های حقوقی مختصر می‌توان از حجم گسترده این دعاوی و به‌تبع آن فریز شدن سرمایه‌ها قابل بازگشت به چرخه مسکن کاست.
۲۲- ساخت مال‌ها و پروژه‌های بزرگ تجاری فراتر از نیاز شهرهای بزرگ هم بسیار زیان‌بار است.
این مال‌ها از یک‌سو باعث حبس سرمایه‌های کلان شده که از تولید خارج می‌شوند و از دیگر سو به علت قیمت بسیار زیاد واحدهای تجاری از این دست فقط نقش آخرین حلقه واردات کالاهای لوکس مصرفی را دارند و تولیدکنندگان داخلی توان حضور و ارائه محصولات خود را در واحدهای تجاری بسیار گران‌قیمت ندارند.
شایان‌ذکر است که احداث چنین مال‌هایی باعث افزایش قیمت زمین در آن مناطق و خروج بخشی از سازنده‌ها از آن منطقه می‌شود.
۲۳- تاثیر متقابل بازارهای موازی نظیر طلا و ارز و بورس.
آنچه در موارد بالا مورد اشاره قرار گرفت بخشی از چالش‌های ساخت‌وساز بخش خصوصی در حوزه مسکن است. دولت می‌تواند برای رفع این چالش‌ها اقدامات متعددی ازجمله مواردی که در زیر می‌آید را در نظر داشته باشد:
۱- ایجاد انضباط مالی و بودجه‌ریزی صحیح و تلاش برای افزایش نرخ رشد اقتصادی و سرانه درآمد خانوارها.
۲- عدم تامین کسری بودجه از راه‌های تورم‌زا و ممانعت از افزایش پایه پولی.
۳- بهره‌گیری از مطالعات تخصصی در حوزه مسکن و تعریف طرح‌های بلندمدت توسعه مسکن.
دولت‌ها باید بشدت از تعریف پروژه‌های متعدد غیرکارشناسانه کوتاه‌مدت به جهت بهره‌برداری سیاسی در دوره‌های ۴ ساله پرهیز کنند.
۴- تدوین طرح‌هایی جهت تسهیل فضای کسب‌وکار و کاستن از بوروکراسی‌های زمان‌بر اداری
۵- اصلاح قوانین مالیاتی.
۶- اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن و تسهیل در تامین مالی ساخت‌وساز.
۷- ایجاد هماهنگی بیشتر بین دستگاه‌های دخیل در حوزه ساخت مسکن.
۸- برگزاری جلسات منظم وزارت راه و شهرسازی با توسعه گران و نمایندگان تولیدکننده مسکن در بخش خصوصی و استماع نظرات و مشکلات آن‌ها.
۹- برگزاری جلسات منظم وزارت راه و شهرسازی با تحلیلگران اقتصاد مسکن.
۱۰- تدوین و اصلاح قوانین جهت هدایت ساخت‌وساز به بافت‌های فرسوده و مناطق میانی و کم برخوردار شهرها از طریق مشوق‌ها و تخفیف‌های موثر جهت ایجاد توجیه اقتصادی بیشتر ساخت‌وساز در این مناطق.
۱۱- عدم ورود دولت به ساخت مسکن و ایفای نقش سیاست‌گذار در حوزه تولید مسکن با تسهیل شرایط برای بخش خصوصی.
۱۲- توزیع مناسب و عادلانه امکانات و خدمات شهری در تمام پهنه شهر
۱۳- تقویت هم‌زمان طرف عرضه و تقاضا از طریق تعریف تسهیلات موثر با دوره بازپرداخت مناسب و نرخ بهره پایین.
