پنجره‌ایرانیان؛ رشد مداوم قیمت مسکن در ۳ سال اخیر باعث شده قدرت خرید طبقه متوسط برای خرید این کالای ضروری به کمترین مقدار در چند دهه اخیر برسد؛ به‌گونه‌ای که با شرایط موجود، یک خانوار از طبقه متوسط باید با پس‌انداز یک‌سوم از درآمد سالانه خود، بیش از ۱۰۰ سال برای خرید یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف و مطابق با طبقه اجتماعی خانوار منتظر بماند.
حرکت خلاف جهت قدرت خرید مردم و رشد دلاری قیمت مسکن به وضعیتی رسیده که به‌طور میانگین ارزش یک آپارتمان ۷۵ متری مطابق با الگوی مصرف، معادل کل درآمد ریالی ۳۴ سال یک خانوار متوسط در ایرانی است. البته این محاسبه مشروط بر این است که قیمت مسکن و میزان درآمد خانوارها در طول ۳۷ سال آینده، بدون تغییر بماند یا شیب افزایش آن به‌گونه‌ای باشد که قدرت خرید مسکن تغییری نکند.
مرگ تدریجی قدرت خرید مسکن
در ۳ سال گذشته، یعنی از سال ۹۶ تاکنون، میانگین درآمد خانوارهای ایرانی تقریباً ۲ برابر شده و حداقل دستمزد قانون کار نیز از محدوده یک‌میلیون تومان به مرز ۲ میلیون تومان رسیده است. هم‌زمان، قیمت هر دلار آمریکا با رشد ۷۷۵ درصدی از حوالی ۳ هزار و ۶۰۰ تومان به بیش از ۳۱ هزار تومان افزایش یافته است. میانگین قیمت مسکن نیز در این دوره زمانی ۳ ساله بیش از ۴۵۰ درصد رشد کرده و مثلاً در شهر تهران از حوالی ۴.۵ میلیون تومان در سال ۹۶ به محدوده ۲۵ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای مسکونی رسیده است.
مفهوم این آمار و ارقام این است که در سال گذشته، به‌طور میانگین شتاب رشد قیمت دلار ۴.۴ برابر و شتاب رشد قیمت مسکن ۲.۷ برابر شتاب رشد دستمزد و درآمد خانوارهای ایرانی بوده و به همین میزان، قدرت خرید دلار و مسکن توسط خانوارهای ایرانی کاهش پیدا کرده است. در این شرایط، خانوارها مجبور هستند برای خرید یک واحد مسکونی در سال ۹۹، معادل ۴۵۰ درصد بیش از سال ۹۶ پول بپردازند؛ درحالی‌که عملاً در طول این دوره ۳ساله درآمد آن‌ها فقط ۱۰۰ درصد رشد کرده و بنابراین باید برای جبران شتاب ۲.۷ برابری رشد قیمت مسکن در ۳ سال گذشته، مدت‌زمان بیشتری برای تأمین سرمایه موردنیاز خود پس‌انداز کنند و امیدوار باشند که مسکن برای سال‌های متمادی در رکود بماند یا شتاب رشد درآمدشان چند برابر شود تا سرمایه موردنیاز برای خرید سرپناه را تأمین کنند. در حقیقت، به‌واسطه همگون نبودن شتاب رشد درآمد و قیمت کالایی مثل مسکن، خانوارها در شرایطی بسیار نابرابر قرار گرفته‌اند و با حفظ وضعیت موجود، بعید است قدرت خرید مسکن پیدا کنند.
۱۰۰ سال انتظار برای خرید مسکن
شاخص توان‌پذیری مسکن خانوار یا همان دسترسی به مسکن، نشان‌دهنده نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری مطابق با الگوی مصرف به کل درآمد سالانه خانوار شهری است. در محاسبه این شاخص، میانگین درآمد خانوار در هر دهک درآمدی با میانگین قیمت مسکن مورداستفاده توسط همان دهک درآمدی مدنظر قرار می‌گیرد و قدرت مالی خانوار برای خرید مسکن را نشان می‌دهد.
درواقع شاخص دسترسی مسکن عبارت است از حاصل تقسیم متوسط ارزش یک واحد مسکونی ۷۵ متری مطابق با الگوی مصرف بر متوسط درآمد سالانه خانوار که با فرض پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار، باید در ۳ ضرب شود تا طول دوره انتظار خرید مسکن خانوار مشخص شود. با این تفاصیل، در شرایط فعلی با احتساب اینکه میانگین درآمد سالانه خانوارهای شهر تهران حدود ۵۴ میلیون تومان و میانگین یک واحد مسکونی ۷۵ متری در پایتخت حدود یک میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان است، تقریباً شاخص دسترسی مسکن یک خانوار تهرانی به حدود ۳۴ سال و دوره انتظار خرید مسکن به ۱۰۲ سال می‌رسد.
البته این ارقام، بدون دسترسی به آمار و اطلاعات دقیق محاسبه شده و در صورت استفاده از آمار معتبر و به‌روز می‌تواند تغییر کند، اما بازهم در نمای کلی ماجرا تفاوت فاحشی ایجاد نخواهد شد؛ چراکه عامل اصلی در افول قدرت خرید مسکن، شتاب چند برابری رشد قیمت مسکن نسبت به‌شتاب رشد درآمدهاست که همواره در دوره‌های تنش ارزی و جهش قیمت مسکن تجربه‌شده و در ۳ سال اخیر حداقل ۲.۷ برابر بوده است.
