پنجره‌ایرانیان؛ به گفته کارشناسان حوزه مسکن دلیل کاهش قیمت اوراق را می‌توان در چند مؤلفه اساسی شامل افزایش قیمت مسکن، رکود مسکن و ناکافی بودن تسهیلات جستجو کرد. به باور این کارشناسان، در حال حاضر بازار اوراق تسهیلات مسکن، معروف به تسه، دچار دو گزینه بی‌اعتنایی و بی‌اعتباری شده است.
در گذشته افراد با مراجعه به بانک مسکن و واریز 9 میلیون تومان به‌عنوان سپرده بانکی پس از مدتی وام مسکن دریافت می‌کردند. در حال حاضر به افرادی که حسابی تحت عنوان «حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز» افتتاح می‌کنند و موجودی خود را در زمانی نگه‌داری می‌کنند، اوراق گواهی حق تقدم استفاده از وام مسکن تعلق می‌گیرد. کسانی که براثر سپرده‌گذاری مالک این اوراق می‌شوند، یا می‌توانند وام مسکن بگیرند یا اوراق حق تقدم را در فرابورس بفروشند. شما می‌توانید با خرید این اوراق تسهیلات بانک مسکن، بدون سپرده‌گذاری صاحب وام مسکن شوید.
اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از 500 هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند.
در برخی از سال‌ها، قیمت هر برگه اوراق ۵۰۰ هزارتومانی بالای ۹۰ هزار تومان بوده اما قیمت این اوراق از ابتدای سال جاری بین ۴۰ تا ۴۲ هزار بوده است.
به گفته کارشناسان حوزه مسکن دلیل کاهش قیمت اوراق را می‌توان در چند مؤلفه اساسی شامل افزایش قیمت مسکن، رکود مسکن و ناکافی بودن تسهیلات جستجو کرد. به باور این کارشناسان، در حال حاضر بازار اوراق تسهیلات مسکن، معروف به تسه، دچار دو گزینه بی‌اعتنایی و بی‌اعتباری شده است.
رکود مسکن دلیل کاهش حجمی و ارزشی اوراق تسهیلات
در همین راستا، رئیس یک شعبه بانکی با بیان اینکه تعدیل قیمت اوراق از سال ۹۷ شروع‌شده است، گفت: بر اساس نرخ‌های اعلام‌شده در حال حاضر امتیاز هر برگه اوراق مهر ۹۶ حدود ۴۰ هزار و ۱۴۶ تومان، مهر ۹۷ حدود ۴۱ هزار و ۴۰۰ و قیمت اوراق مردادماه ۹۸ حدود ۴۲ هزار و ۹۰۰ تومان است.
وی گفت: کاهش تقاضا برای خرید مسکن در پی افرایش قیمت مسکن مهمترین دلیل کاهش قیمت اوراق تسه بوده است.
پرویز کاکایی با بیان مطلب فوق گفت: قیمت تسه به‌شدت تحت تأثیر عرضه و تقاضا است. زمانی که متقاضیان به سمت دریافت اوراق هجوم می‌آورند رشد قیمت تسه دور از انتظار نیست. به‌طور مثال در مردادماه سال ۹۵ قیمت هر برگه اوراق ۵۰۰ هزار تومان حدود ۱۰۰ تومان دادوستد می‌شد؛ اما مردادماه امسال قیمت وی گفت: اوراق حدود ۴۲ هزار تومان شده است.
جمع‌آوری آمار منتشره در خصوص معاملات اوراق تسهیلات مسکن در خردادماه امسال نشان می‌دهد تنها در ۱۸ روز کاری، معاملات در این بازار انجام شد و تعداد ۴۳ میلیارد و ۶۵۲ میلیون برگه اوراق تسهیلات مسکن به ارزش ۱۴ هزار و ۷۱۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان (با احتساب مجموع قیمت هر برگه به‌اضافه ارزش ۵۰۰ هزارتومانی هر برگه برای دریافت تسهیلات مسکن) خریدوفروش شد که نسبت به ماه مشابه سال گذشته (خرداد ۹۷) کاهش ۲۱ درصدی ازنظر حجم و ۴۲ درصدی ازنظر ارزش معاملات را نشان می‌دهد. البته بر اساس آمارهای به‌دست‌آمده از کف بازار فروش این اوراق مردادماه کمتر از ماه گزارش‌شده بوده است. در حال حاضر زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن و جعاله باید حدود ۱۰ میلیون و ۸۰ هزار تومان هزینه کنند.
وی گفت: البته در برخی از ماه‌های سال تعداد اوراق تسهیلات ازلحاظ حجمی بیشتر از سال 97 بوده اما ازلحاظ مالی کاهش داشته است؛ چراکه قیمت اوراق از برگه حدود 100 هزار تومان سال 95 به 40 هزار تومان رسیده است.
این کارشناس امور بانکی با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار اوراق مسکن دچار بی‌اعتنایی و بی‌اعتباری شده است در تفسیر این موضوع گفت: در حال حاضر میانگین قیمت هر متر از واحد مسکونی در کلان‌شهر تهران حدود ۱۳ میلیون تومان است و این مورد باعث شده تعداد معاملات مسکن با افت بسیار شدید روبرو شود.
وی گفت: تعداد معاملات مسکن در مرداد ۹۸ حدود ۳ هزار ۲۹۲ فقره، مرداد ۹۷ حدود ۱۲ هزار و در مرداد ۹۶ حدود ۱۸ هزار بوده است. کاهش معاملات مسکن از ۱۸ هزار به ۳ هزار واحد به‌خوبی نشان می‌دهد که بخش مسکن وارد رکود سنگین شده و بخش تقاضا اعتنایی به بازار اوراق ندارند. دلیل این بی‌اعتنایی را می‌توان در بی‌اعتباری این اوراق در پوشش‌دهی قیمت مسکن دانست. بر اساس گردش‌های میدانی قیمت یک واحد مناسب ۷۰ متر در تهران حدود ۹۰۰ میلیون تومان است که وام ۱۲۰ میلیون تومانی تنها ۱۵ درصد آن پوشش می‌دهد که این اوراق را به‌شدت بی‌اعتبار کرده است.
این کارشناس بانکی درنهایت گفت: افزایش تورم عمومی، آینده مبهم در بخش ساخت‌وساز و مسکن، رکود شدید اقتصادی و نبود برنامه جامع در بخش اخذ مالیات از خانه‌های خالی باعث شده بخش تقاضا اعتنایی به بازار اوراق نداشته باشند.
کاهش عرضه اوراق نشان از رکود عمیق مسکن دارد
در ادامه همین مبحث محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه پیش‌بینی آینده قیمت اوراق مسکن بسیار راحت است گفت: با توجه به افزایش ۷۰ درصدی قیمت مسکن، اوراق تسه کارایی خود را ازدست‌داده. بر اساس آمارهای بانک مرکزی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد امسال ۱۳ میلیون و در مرداد سال ۹۷ حدود ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده که این ارقام بیانگر رشد ۹۰ درصدی مسکن است.
وی گفت: اگرچه اوراق تسه از ابتدای امر به سه علت گرانی، دشواری خرید و عدم پوشش‌دهی کافی، کارایی مطلوبی نداشت اما در دوران رونق بازار مسکن توانست تا حدودی رضایت برخی از متقاضیان مصرفی را به خود جلب کند.
همچنین مهری یادآور شد: به‌طورکلی هزینه کارمزد خرید اوراق تسهیلات مسکن (۰.۴۹ درصد) و هزینه کارمزد فروش (۰.۲۴ درصد) است این معادله عجیب‌وغریب نشان می‌دهد بانک‌های ارائه‌کننده اوراق تسهیلات در دو بانک ملی و مسکن تنها برنده این ماجرا هستند و بخش تقاضا به‌گونه‌ای شگفت‌انگیز درگیر معادله نابرابر می‌شود.
مهری بابیان اینکه از ابتدای امر خرید اوراق مسکن یک نوع باج محسوب می‌شد تاکید کرد: اگرچه بازار اوراق کنونی به‌واسطه کاهش تقاضا از ۹۰ هزار به ۴۰ هزار نزول کرده اما نرخ‌های کنونی نیز منصفانه نیست. باید مسئولان پاسخ دهند چرا یک زوج جوان در ابتدای امر برای خرید زودهنگام یک‌مشت اوراق بالای ۱۱ میلیون بپردازد. البته همین زوج علاوه بر این هزینه، باید هزینه‌های جانبی اخذ وام و اقساط سنگین نیز بپردازد.
این کارشناس شهرسازی گفت: البته هرچه قیمت این اوراق کاهش یابد به سود متقاضیان مصرفی بازار مسکن است؛ اما در حال حاضر دارندگان اوراق صرفاً فروشنده شده‌اند.
این کارشناس شهرسازی گفت: در حال حاضر از ۲۶ نماد معاملاتی در حال فروش به متقاضیان دریافت وام مسکن همه در رنج قیمتی 40 تا 42 هزارتومانی قرار دارد که در بین آن‌ها مجموعه‌ای از اوراق تسهیلات مسکن صادره در نیمه دوم ۹۶ تا ماه‌های پایانی سال گذشته دیده می‌شود. این مورد به‌وضوح نشان می‌دهد بخش تقاضا دیگر علاقه‌ای به حضور در فرابورس برای اخذ تسهیلات از بخش اوراق ندارند.
مهری بابیان اینکه کاهش خریدوفروش خرید اوراق هشدار جدی برای وضعیت بازار مسکن است گفت: مسکن به‌عنوان صنعت مادر نباید هیچ‌گاه متوقف شود چراکه این بازار سرمایه ساز و اشتغال ساز است؛ بنابراین نیاز است وزارت راه و شهرسازی تمامی تلاش خود برای ارتقای حجمی و کیفی ساخت‌وساز و یا ارائه بازار مسکن کند.
