پنجره‌ایرانیان؛ وزارت راه و شهرسازی پس از مدت‌ها انتظار به‌منظور انتشار آمار و اطلاعات بازار مسکن در تهران نسبت به انتشار آمار در قالبی جدید اقدام کرده است که بر اساس جزئیات منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مسکن در ۸ ماه سال ۹۹ در پایتخت برابر ۲۱ میلیون و ۸۶۴ هزار تومان برآورد شده است.
این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۱۳۸۹ برابر ۱ میلیون و ۵۷۶ هزار تومان بوده است. این یعنی قیمت مسکن تهران در بازه ۱۰ سال با رشد نجومی ۱۳۰۰ درصدی مواجه شده است.
قالب جدید انتشار آمار مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی به نحوی است که قیمت مسکن در سایر استان‌های کشور نیز ازاین‌پس منتشر خواهد شد.
بر این اساس، میانگین قیمت مسکن در کشور برابر ۱۵ میلیون و ۲۶۳ هزار تومان برآورد شده است. همچنین میانگین قیمت در ۲۴ استان کشور کمتر از ۱۰ میلیون تومان، ۴ استان بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان و متوسط قیمت مسکن تنها در ۲ استان بیشتر از ۲۰ میلیون تومان محاسبه شده است.
بر مبنای جزئیات ارائه‌شده استان، تهران، خوزستان و فارس به ترتیب با متوسط قیمت ۲۷.۸ میلیون تومان، ۲۳.۵ میلیون تومان و ۱۲.۴ میلیون تومان در رده اول تا سوم گران‌ترین استان‌های کشور قرار دارند.
همچنین استان‌های کهگیلویه و بویراحمد، ایلام و چهارمحال و بختیاری به ترتیب با متوسط قیمت ۳.۲ میلیون تومان، ۴ میلیون تومان و ۴.۱ میلیون تومان نیز ۳ استان ارزان‌قیمت در زمینه بازار مسکن تلقی می‌شوند.
رضا مختاری، کارشناس مسکن در خصوص پیامدهای حباب مسکن طی دوره اخیر و تورم محسوس ۱۳۰۰ درصدی طی ۱۰ سال که روز گذشته خبرگزاری فارس آن را به نقل از وزارت راه منتشر کرد می‌گوید: با جهش تند قیمت زمین و مسکن در تهران از سال ۹۷، «سود سفته‌بازی» از «عایدی خانه‌سازی» سبقت گرفت. تا پیش‌ازاین، همواره حاشیه سود سرمایه‌گذاران ساختمانی بیشتر از سود سفته‌بازهای ملکی بود.
وی با بیان اینکه روند این دو شاخص که از سال ۸۵ تاکنون محاسبه شده است، مشخص می‌کند عصر متفاوت رونق و رکود معاملات مسکن در این دوره (جهش بی‌سابقه قیمت مسکن به لحاظ میزان و مدت‌زمان رشد و رکود بی‌سابقه معاملات خرید) سبب شد هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا به‌عنوان گروه‌های اصلی بازار ملک بازنده این وضعیت شوند. اظهار می‌کند: سفته‌بازها اما با موج‌سواری روی تورم ملکی ناشی از «انتظارات تورمی» و دیگر عوامل بیرونی، سود بی‌سابقه کسب کردند.
مختاری با بیان اینکه برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن طی دو سال اخیر مشخص کرد روند صعود و سقوط عایدی «سفته‌بازان» و «خانه‌سازان» طی ۵/ ۱ دهه اخیر شده است تصریح می‌کند: تورم مسکن علاوه بر ویران کردن تقاضای مصرفی و اخراج خانه‌اولی‌ها از بازار، حاشیه سود فعالان ساختمانی را به نازل‌ترین سطح در سال‌های اخیر رسانده است. به‌طوری‌که تنها برندگان التهاب قیمت اخیر بازار مسکن، سفته‌بازان ملکی بوده‌اند.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه التهاب و جهش قیمتی که از سال ۹۷ دامن‌گیر بازار مسکن پایتخت شده است دو گروه بازنده و برنده دارد خاطرنشان می‌کند: تنها گروه برنده این روند، سفته‌بازان ملکی هستند که با سوارشدن بر جریان التهاب قیمت و خریدوفروش‌های متعدد، عایدی قابل‌توجهی از بازار کسب کردند.
وی با بیان اینکه بازندگان این روند نیز از یک‌سو خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی هستند که به دنبال جهش شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید به‌ناچار از بازار رانده شدند تاکید می‌کند: اما سوی دیگر بازندگان این ماجرا، گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول می‌توانستند در گروه برندگان قرار گیرند، اما بررسی آمارها حاکی از آن است که این ذهنیت با واقعیت در تضاد است. این گروه بازندگان، سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید عایدی یا حاشیه سود در پروژه‌های ساختمانی مواجه بوده‌اند.
مختاری با استناد به بررسی روند آماری عایدی خانه‌سازی (حاشیه سود ساخت مسکن) و سود سفته‌بازی (عایدی تقاضای سرمایه‌گذار ملکی) طی ۱۵ سال اخیر یادآور می‌شود: از سال ۹۷ که بازار مسکن به عصر جدیدی به لحاظ حجم معاملات و روند قیمتی وارد شد، سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در گرفتن عایدی از سرمایه‌گذاران ساختمانی سبقت گرفتند.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه از سال ۹۷ بازار مسکن یک دوره کوتاه رونق معاملاتی را در کنار جهش شدید قیمت‌ها تجربه کرد، خاطرنشان می‌کند: با آغاز دوره رکود معاملاتی تحت‌تاثیر فاکتورهای برون‌بخشی، روند افزایش شدید قیمت‌ها همچنان در این بازار ادامه‌دار بوده است؛ در چنین وضعیتی برخلاف دوره‌های گذشته که همواره حاشیه سود ساخت‌وساز از سرمایه‌گذاری ملکی (سفته‌بازی) برتری داشت، برای نخستین بار سفته‌بازها سوار بر جهش قیمت‌ها، عایدی بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاران ساختمانی کسب کردند.
وی با استناد به گزارش‌های آماری که گویای این است تا قبل از این دوره، در زمان جهش قیمت در سال‌هایی که رشد قیمت و معاملات هم‌زمان باهم رخ می‌داد (به‌عنوان‌مثال در سال‌های ۸۶ و ۹۱)، حاشیه سود ساخت‌وساز و سود سفته‌بازی ملکی نرخ نزدیکی به یکدیگر داشتند اظهار می‌دارد: پس‌ازآن در سال‌های پساجهش، این دو نرخ با یک فاصله حداکثری از یکدیگر دچار می‌شدند. به این شکل که حاشیه سود ساخت‌وساز و خانه‌سازی بسیار بالا و در مقابل حاشیه سود سفته‌بازی ملکی به‌شدت پایین بود.
وی با بیان اینکه از سال ۹۶ که دوره جدید رشد قیمت‌ها در بازار مسکن آغاز شد، این روند به شکل کاملا متفاوت پیش رفت در تبیین بیشتر این ادعای خود تصریح می‌کند: به این معنا که سفته‌بازهای ملکی از سازنده‌ها در سود سبقت گرفتند. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن دو اتفاق دیگر نیز به‌طور هم‌زمان در بازار به وقوع پیوست.
مختاری با بیان اینکه پیامد این تورم جدید این بود که قدرت خرید مسکن تا جایی افت کرد که قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن به‌شدت افت کرد و به کمتر از ۱۰ مترمربع رسید تصریح می‌کند: قدرت پوشش‌دهی تسهیلات پیش‌بینی شده برای خرید مسکن در شهر تهران طی ۴ سال گذشته از ۱۲ مترمربع در سال ۹۶، به ۷ مترمربع در سال ۹۷، در سال ۹۸ به ۶ مترمربع و هم‌اکنون به حدود ۵ مترمربع کاهش پیدا کرده است.
البته فارغ از پیامدهایی که این کارشناس مسکن به آن اشاره کرد؛ سایر کارشناسان هم در گفتگوهای محدود و مختصر با روزنامه نقدهایی را وارد دانستند که افت معنادار تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران ازجمله آن‌هاست؛ به‌طوری‌که در سال ۹۸، تیراژ ساخت معادل ۱۴ درصد و در سال‌جاری تیراژ ساخت‌وساز معادل ۱۰ درصد کاهش یافت! در چنین وضعیتی که تمامی شاخص‌ها با سقوط مواجه شدند، تنها برندگان جهش و التهاب قیمت بازار مسکن، سفته‌بازهای ملکی بودند که به‌دلیل ریسک غیراقتصادی و التهابات سایر بازارها، عایدی قابل‌توجهی را کسب کردند.
البته این نکته قابل تامل را نیز باید در نظر داشت که به استناد بررسی‌های میدانی کاهش قابل‌توجه حاشیه سود سازندگان در دوره اخیر منجر به ایجاد نوعی سرخوردگی میان آن‌ها از ادامه یا آغاز فعالیت‌های جدید در این بازار شده است. تا جایی که درحال‌حاضر حاشیه سود ساخت‌وساز به حدود ۳۵ درصد (برای یک دوره فعالیت بیش از یک و نیم سال) رسیده است. درواقع به گفته یکی از مشاوران املاک مطرح در تهران، قیمت تمام‌شده مسکن با احتساب هزینه ساخت و قیمت زمین در شهر تهران به‌طور میانگین معادل ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. این نسبت برای مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان دو منطقه مصرفی و پرساخت‌وساز، حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد شده است. این در حالی است که قیمت تمام‌شده ساخت برای مناطق نیمه جنوبی شهر تهران نیز حدود ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان برای هر مترمربع است؛ و به‌طورقطع با این قیمت‌ها و درصد رشد حقوق کارگران و کارمندان هویداست که رشد ۱۳۰۰ درصدی در مقابل حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ درصدی افزایش حقوق در این مقطع زمانی یعنی از دست رفتن تمام زندگی مردمان بی‌خانمان و مستاجر ایرانی!
