کانال رسمی پیش‌فروش مسکن

مطابق آیین‌نامه‌ای که نیمه اول پارسال توسط معاون اول رئیس‌جمهور برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی برای انجام عملیات پیش‌فروش مکلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای پروژه‌های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش‌فروش را از وزارت راه‌وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت کنند. محدودیتی که از طرف قانون‌گذار برای تبلیغ تلویزیونی و مطبوعاتی پروژه‌های پیش‌فروش مسکن، تعیین شده با هدف جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌های رایج در بازار دوم مسکن –بازاری که آپارتمان‌های در حال ساخت به متقاضیان مسکن پیش‌فروش می‌شود- در نظر گرفته شده است. در این بازار، حجم قابل توجهی از پیش‌خریدها در پایان زمان وعده داده شده از طرف پیش‌فروشنده، ناکام می‌ماند و علاوه بر خلف‌وعده پیش‌فروشنده، موارد دیگری همچون کم‌فروشی یا پیش‌فروش یک واحد به چند نفر نیز از جمله مواردی است که ریسک پیش‌خرید را هم‌اکنون در بازار دوم مسکن افزایش داده است.

برای رفع این چالش‌ها و موانع شناخته شده در بازار پیش‌فروش، روز گذشته وزیر راه‌وشهرسازی در ابلاغیه‌ای 4 ماده‌ای، تبلیغ و انتشار آگهی‌های پیش‌فروش، بدون داشتن مجوز از این وزارتخانه را ممنوع اعلام کرد و از مدیران استانی خود خواست بعد از دریافت درخواست پیش‌فروشنده‌های ساختمان، چنانچه مدارک شش گانه پروژه برای پیش‌فروش کامل بود، مجوز تبلیغات را حداکثر ظرف مدت 15 روز کاری صادر کنند. پیش‌فروشنده‌ها در قالب این ابلاغیه موظفند مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، تاییدیه مهندس‌ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، تصویر پروانه اشتغال به کار مهندس‌ناظر، مدارک هویتی خود، مدارک وکیل خود، مدارک شرکت سازنده و همچنین تصویر گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل را به ادارات راه‌وشهرسازی تحویل دهند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» ، وزیر راه‌وشهرسازی در راستای این ابلاغیه، عملا اجرای طرح تشکیل «حساب امانی» که ابتدای امسال وعده عملیاتی‌شدن آن را در بازار پیش‌فروش مطرح کرده بود، کلید زد. بر این اساس پیش‌فروشنده‌های مسکن و ساختمان باید قبل از اقدام برای اخذ مجوز پیش‌فروش از وزارتخانه، ابتدا یک حساب امانی نزد یکی از بانک‌های عامل افتتاح کنند.

در قالب حساب امانی، بانک عامل به نیابت از پیش‌خریدار، بر میزان پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز نظارت می‌کند و متناسب با پیشرفت پروژه، مبالغی را که پیش‌خریدار در این حساب سپرده‌‌گذاری کرده است، به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کند. تشکیل حساب امانی برای پیش‌فروش مسکن باعث شفافیت در مناسبات مالی پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار می‌شود و به‌واسطه نظارت بانک، امکان دریافت مبلغ اضافه‌تر از کار انجام شده را از پیش‌فروشنده سلب می‌کند. البته وزیر راه‌وشهرسازی هفته دوم فروردین امسال، با بیان اینکه پیشنهاد تشکیل حساب امانی در بازار پیش‌فروش، به بانک مرکزی ارائه شده است، اعلام کرد: حداکثر تا نیمه بهار امسال موافقت نهایی بانک مرکزی را خواهیم گرفت. پیش‌تر یک بانک خصوصی پیشنهاد ایجاد این حساب در بازار پیش‌فروش را مطرح کرده بود؛ اما ظاهرا طی چند روز اخیر بانک مسکن نیز برای ایجاد این حساب اعلام آمادگی کرده است. به این ترتیب تا زمانی که بانک‌ها به راه‌اندازی حساب امانی اقدام نکنند، عملا یکی از مدارک شش گانه مورد نیاز پیش‌فروشنده برای اخذ مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش از ادارات راه‌وشهرسازی، تکمیل نخواهد شد و این بازار دوم مسکن کماکان در برزخ خواهد ماند. با این حال روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» مطلع شد بانک مرکزی مخالفتی با تشکیل حساب امانی ندارد و احتمالا نیازی هم به اعلام رسمی آن به بانک‌ها نیست. براساس این گزارش، پیش‌فروشنده‌ها برای اخذ مجوز تبلیغ و بازاریابی برای پیش‌فروش پروژه‌های خود، باید ساختمان در حال ساخت را حداقل به انتهای مرحله پی‌ریزی برسانند و دیگر همچون گذشته، امکان پیش‌فروش در مرحله خاکبرداری وجود ندارد. همچنین طبق مفاد دیگری از آیین‌نامه پیش‌فروش مسکن، سازنده‌ها باید حتما پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کنند و معاملات پیش‌فروش را باید فقط در دفاتر اسناد رسمی و در قالب قرارداد محضری، با پیش‌خریدار انجام دهند. دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان به شرح زیر است:‌در اجرای ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 1393، دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان به‌منظور تبلیغ و درج آگهی در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، به شرح زیر ابلاغ می‌گردد:

ماده 1- تعاریف

 کلیه اصطلاحات تعریف‌شده در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 29/ 10/ 1389 مجلس شورای اسلامی و آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب 20/ 03/ 1393 هیات وزیران به همان معانی مشروح و سایر اصطلاحات در معانی مشروح زیر در این دستورالعمل به کار می‌رود:

الف- آگهی پیش‌فروش: هرگونه تبلیغ و اطلاع‌رسانی به منظور جذب سرمایه‌گذار و انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای یک یا چند پروژه ساختمانی معین، از طریق بروشور، تراکت، نصب پلاکارد، توزیع کارت و امثال آن، صفحات جراید، صدا و سیما و کلیه محتواها و رسانه‌های دیجیتال موضوع آیین‌نامه ساماندهی و توسعه رسانه‌ها و فعالیت‌های فرهنگی دیجیتال، مصوب 24/ 05/ 1389 هیات وزیران.

ب- تعداد واحدها: تعداد واحدهای مندرج در پروانه احداث ساختمان، موضوع ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان

 ج- حساب امانی: حساب امانی ویژه پیش‌فروش واحدهای ساختمانی، موضوع درخواست صدور مجوز انتشار آگهی، به موجب مقررات بانکی افتتاح می‌شود.

د- بانک عامل: بانک دارای مجوز فعالیت از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران که پیش‌فروشنده، حساب امانی ویژه پیش‌فروش خود را نزد آن افتتاح کرده است.

ماده 2- کلیات

1- وظیفه اجرای دستورالعمل به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، بر عهده ادارات کل راه و شهرسازی استان می‌باشد.

2- مهلت اعتبار مجوز صادره از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها به مدت سه ماه از تاریخ صدور مجوز است. پس از اتمام مهلت مزبور، مجوز صادره از درجه اعتبار ساقط و متقاضی موظف است جهت دریافت مجدد آن، درخواست خود را تسلیم اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه کند.

ماده 3- وظایف پیش‌فروشنده

 پیش‌فروشنده اعم از مالک رسمی زمین، سرمایه‌گذار، مستاجر یا نماینده قانونی وی موظف است مدارک زیر را به همراه فرم تکمیل شده درخواست صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش (فرم پیوست شماره 1) به اداره کل راه و شهرسازی محل وقوع پروژه ارائه کند.

1- تصویر برابر اصل تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

2- تصویر برابر اصل پروانه اشتغال به کار مهندس ناظر ساختمان

3- تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی پیش‌فروشنده (در صورتی که شخص حقیقی باشد).

4- در صورت مراجعه وکیل پیش‌فروشنده، تصویر برابر اصل وکالت‌نامه رسمی و شناسنامه و کارت ملی وکیل

5- تصویر برابر اصل آگهی تاسیس و آخرین تغییرات ثبت شده در روزنامه رسمی (در صورتی که شخص حقوقی باشد) به همراه مدارک احراز نمایندگی شخص حقوقی.

6- تصویر برابر اصل گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل، ممهور به مهر شعبه.

تبصره: در مجموعه‌های احداثی (موضوع تبصره ذیل ماده 4 قانون پیش‌فروش ساختمان)، علاوه بر مدارک فوق‌الذکر، تصویر برابر اصل تاییدیه مرجع صادرکننده پروانه در خصوص انجام 30 درصد تعهدات پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی نیز باید ارائه شود.

ماده 4- وظایف اداره کل راه و شهرسازی

 اداره کل راه و شهرسازی استان پس از دریافت کلیه مدارک مندرج در ماده 3 از پیش‌فروشنده یا نماینده قانونی وی، ضمن ارائه رسید دریافت مدارک، موظف است طی حداکثر 15 روز کاری، عدم مخالفت خود را در قالب فرم صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش (فرم پیوست شماره 2)، به پیش‌فروشنده اعلام کند.

مراحل رسیدگی به درخواست‌های صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش به ترتیب زیر است:

1- ارائه مدارک توسط متقاضی به مدیریت مسکن و ساختمان

2- بررسی مدارک و ارائه رسید دریافت مدارک به متقاضی در صورت تکمیل بودن مدارک و در غیر این صورت اعلام کامل نبودن مدارک به متقاضی

3- صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش با امضای مدیرکل راه‌ و شهرسازی استان

 تبصره 1: در صورت نقص مدارک، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است موارد نقص پرونده را طی 5 روز کاری از طریق نشانی اعلامی یا پیامک به پیش‌فروشنده اعلام کند.

تبصره 2: در صورت عدم موافقت با صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است مراتب را با ذکر دلایل مخالفت، طی 15 روز کاری به پیش‌فروشنده اعلام کند.