فرار سرمایه بخش خصوصی از بازار مسکن تهران

به گزارش اقتصادنیوز، در بهار امسال، رشد سرمایه بخش خصوصی در مسکن کمتر از سال ۹۹ بوده و تقریبا فروکش کرده است. بررسی مناطق شهری نیز نشان می‌دهد سهم این سرمایه در تهران تقریبا در کف ۴ سال بوده و در مقابل در شهرهای کوچک‌تر به قله خود در این بازه زمانی رسیده است. تحلیل‌ها پای چند عامل مهم را در این اتفاق دخیل می‌دانند. جمعیت، قیمت مسکن و شوک‌های این شاخص مهم.

فرار سرمایه از ساختمان‌های تهران

روند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن در این سال‌ها مسیر عجیبی را پشت سر گذاشته است. به‌طورکلی یکی از مهم‌ترین بخش‌های رشد اقتصادی در سمت مصارف بانک مرکزی تشکیل سرمایه است. موضوعی که دو بخش خصوصی و دولتی داشته و در شاخه‌های ماشین‌آلات و ساختمان ارزیابی می‌شود.

طبعا رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان می‌تواند تبعات مثبت یا منفی در اقتصاد داشته باشد. در همین رابطه طبق داده‌هایی که بانک مرکزی اخیرا از وضعیت رشد اقتصادی و تغییر متغیرهای سازنده آن ترسیم کرده نشان می‌دهد بخش خصوصی تمایلش را به ساختمان‌سازی کمتر کرده است.

رشد ۴۰ درصدی سرمایه واردشده به مسکن

بنا به گزارش اکوایران، طبق آماری که بانک مرکزی به‌صورت فصلی آن را منتشر می‌کند سرمایه بخش خصوصی در ساختمان‌سازی برابر در بهار ۱۴۰۱ برابر با ۱۴۵ هزار میلیارد تومان بوده است؛ که در مقایسه با سال قبل خود ۴۱ درصد رشد داشته است.

در مقایسه این آمار مشاهده می‌شود روند این رشد که در پایان زمستان سال ۹۹ به اوج خود رسیده بود اکنون کاهشی شده و در فصل‌های متوالی در دو سال اخیر مسیری کاهشی را دنبال کرده است.

با مقایسه آمار با فصل قبل خبر از افزایشی جزئی داده که در صورت ادامه آن می‌تواند نشان از خیز مهم‌تری دراین‌باره باشد. نکته مهم دیگر آن است که ارقامی که بانک مرکزی در این حوزه منتشر کرده به‌صورت جاری بوده و بدون ارزش زمین درج شده است.

در تفکیک‌های آماری ارائه‌شده در بخش سرمایه سرازیر شده بخش خصوصی در ساختمان که عموما در سطح مسکونی است، مشاهده می‌شود به‌نوعی سهم این سرمایه در استان تهران کمتر شده و در مقابل به سایر مناطق شهری کوچک‌تر افزوده شده است.

کاهش سهم تهران در سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مسکن​

طبق داده‌های بانک مرکزی، حجم سرمایه واردشده در بخش مسکن تهران برابر با ۲۳ هزار میلیارد تومان بوده که تقریبا سهمی ۱۵ درصدی را از کل این رقم در کشور داشته است. روندها حاکی از آن است که در این مقایسه مسیر این سهم کاهشی بوده و اکنون این رقم از پاییز تا زمستان امسال در کمترین سطوح خود در سال‌های اخیر قرار داشته است.

دو بخش دیگر در این آمار «شهرهای بزرگ به‌جز تهران» و «سایر مناطق شهری» کشور است. در شهرهای بزرگ دیگر مشاهده می‌شود سهم سرمایه از کل این بخش، تقریبا حول کانال ۴۰ درصد قرار داشته و باوجود نوسانات کوتاه‌مدت اما این سهم تغییر قابل‌ملاحظه‌ای را از ابتدای سال ۹۷ تاکنون نداشته است. در بهار امسال با ثبت سرمایه ۵۳ هزار و ۷۰۰ میلیاردی، سهم این بخش از کل مسکن خصوصی برابر با ۳۷ درصد بوده است.

اما نکته مهم‌تر اشاره به روند این متغیر در سایر مناطق شهری داشته است. مناطقی که به نسبت شهرهای بزرگ، کوچک‌تر هستند. در این آمارها مشاهده می‌شود حجم سرمایه سرازیر شده در بخش مسکن در بهار ۱۴۰۱ برابر با ۶۸ هزار و ۳۸۰ میلیارد تومان بوده و تقریبا ۴۷ درصد از کل این شاخص را پوشش داده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد این بیشترین سهم ثبت‌شده از ابتدای سال ۹۷ تاکنون بوده که نشان از میل بیشتر بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای کوچک‌تر در قیاس با تهران و شهرهای بزرگ دیگر داشته است.

اما بااین‌حال رشد نقطه‌ای آن معادل با ۵۰ درصد بوده که در مقایسه با زمستان سال ۱۳۹۹ پایین‌تر است؛ بنابراین می‌توان گفت در این مدت ضمن کاهش میل به سرمایه گذرای در بخش مسکن، اما سهم مناطق شهری کوچک از ورود سرمایه به بخش ساختمان مسیری مغایر با این سهم در استان تهران داشته است. این در حالی است که در شهرهای بزرگ دیگر به‌جز تهران سهم این شاخص تقریبا ثابت بوده و در سال‌های گذشته تغییر چندانی نداشته است.

ماجرای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان

به‌طورکلی برخی از کارشناسان معتقدند سرمایه واردشده بخش خصوصی ساختمان که غالبا می‌تواند رابطه‌ای مستقیم با رشد اقتصادی داشته باشد و خود نیز یکی از عوامل افزایش در تولید ناخالص داخلی محسوب شود.

در همین رابطه در مقاله بررسی تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (خوشنویس، سلیمانی فرد ۱۳۹۸) داده‌های آماری ۱۳۵۸ تا سال ۹۲ موردبررسی قرار گرفته و چند آورده مهم اقتصادی به ثبت رسیده است. طبق این مقاله تورم اثر معلومی را بر این شاخص ندارد گاهی ممکن است موجب رشد شود و گاهی موجب کاهش.

اما آنچه مشهود است آن است که رشد قیمت در مسکن به‌نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد. اتفاقی که می‌تواند در سال‌های اخیر هم کاهش سرمایه‌گذاری در اقتصاد را توجیه کند هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد. در سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن در مناطق شهری کشور قابل‌توجه بوده و این رشد قیمت در تهران چشمگیرتر از مناطق دیگر کشور بوده است.

شاخص مهم دیگر در این تحلیل بررسی اثر «جمعیت» بر تغییرات این شکل از سرمایه در فصول اخیر است. طبق معاملات اثبات‌شده در این پژوهش مشاهده می‌شود جمعیت اثری معکوس را با رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان دارد. طبق این مقاله ایـن نتیجـه بـا تئـوری اقتصـادی بخصوص در ایران سازگار است، زیرا با رشد جمعیت و ازدیاد افراد جامعه و توجه آن‌ها به یکی از اصلی‌ترین نیازهایشان یعنی مسکن و افزایش تقاضای مسکن، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کرده اما میزان سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران در بخش مسکن به‌واسطه افزایش قیمت زمین و مصالح و هزینه‌های تمام‌شده، کاهش می‌یابد.