ضربه کاری مالیات مسکن به بازار ساختمان‌سازی

«بی‌‌‌تدبیری مالیاتی» در سیاست‌گذاری بخش مسکن هم رو شد. درست در مقطعی که دولت قول داده بود «مالیات را از مسیر تولید و سرمایه‌گذاری مولد بردارد و این اهرم بازدارنده را مقابل خطرناک‌‌‌ترین بیراهه سرمایه‌گذاری یعنی جریان غیرمولد ملک‌‌‌اندوزی قرار دهد»، فعالان ساختمانی از یک «وارونگی باورنکردنی در مالیات‌‌‌های مسکن» خبر می‌دهند.

در پی اعتراض طیف سرمایه‌گذار ساختمانی به رفتار دوگانه و عجیب سیاست‌گذار با «تولیدکننده مسکن» و «منجمدکننده مسکن»، حاکی است: عرضه‌کننده‌‌‌های خانه از ۴ سال پیش تا الان با «پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن» تنبیه شده‌‌‌اند اما محتکران طی همین مدت با «مالیات توخالی به اسم مالیات بر خانه‌‌‌خالی» تشویق به موج‌‌‌سواری روی موج‌‌‌های کمرشکن تورم مسکن شده‌اند.

سازندگان مسکن – شرکت‌های ساختمانی، انبوه‌‌‌سازان و بسازوبفروش‌ها- بر اساس تغییراتی که در قانون مالیات‌‌‌های مستقیم در سال ۹۶ اعمال شد، باید «بخشی از درآمد یا همان حاشیه‌‌‌سود حاصل از ساخت و فروش مسکن» را به‌عنوان «مالیات ساخت و فروش مسکن» به دولت پرداخت کنند. این بخش از درآمد، باز به خاطر «تدوین عجیب سیاست مالیاتی» -که باعث شده یک ماده از قانون، یک فرمول بگوید و تبصره‌‌‌ای از همان ماده، فرمول کاملا متفاوتی را برای «اعمال قانون» در اختیار مالیات‌‌‌ستان قرار داده است- به تعبیری، ‌‌‌ رقم قابل‌توجهی از درآمد سازنده‌‌‌ را شامل می‌شود و به تعبیری دیگر، آن‌چنان سنگین محسوب نمی‌شود؛ اما «مالیات بر سرمایه‌گذاری ساختمانی»، هر عدد و رقمی باشد، در شرایطی که «جریان ملاکی» به تخریب «قدرت خرید مصرف‌کننده از طریق انجماد خانه‌‌‌ها» مشغول است، «عین بی‌‌‌عدالتی» و مصداق بارز «سیاست‌گذاری ناکارآمد و زیان‌‌‌بار» به‌حساب می‌‌‌آید.

تنبیه سرمایه‌گذاران ساختمانی با اسم‌‌‌رمز مالیات

ماده ۷۷ قانون مالیات‌‌‌های مستقیم می‌‌‌گوید، «درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.» ترجمه این ماده قانونی مشخص می‌کند، فعالان ساختمانی در ازای ساخت آپارتمان و فروش واحدهای نوساز، باید معادل رقمی در حدود ۲۰ تا ۲۵‌درصد از درآمد حاصل از این فعالیت مولد را «مالیات» پرداخت کنند.

ترجمه ساده‌‌‌تر این فرمول پیچیده، به این صورت است که «بسازوبفروش‌ها در بازار مسکن، در ازای ساخت و فروش هر واحد مسکونی، باید حدود ۵‌درصد قیمت فروش آپارتمان را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند.» این رقم برابری می‌کند با همان ۲۰ تا ۲۵‌درصد از حاشیه سود یا درآمد پس‌‌‌ از کسر هزینه‌‌‌های ساخت. تا اینجا این قانون مالیاتی دو ایراد دارد؛ متن سخت و غیرقابل هضم برای مؤدیان از یکسو و مانع‌‌‌زایی در مسیر عرضه مسکن نو از سوی دیگر.

اما ایراد سوم، «تبصره ذیل این ماده مالیاتی» است که ظاهر ارزانی دارد درحالی‌که مرجع مالیاتی علی‌‌‌القاعده به ماده اصلی که باطن گرانی برای تولیدکنندگان مسکن دارد استناد می‌کند. متن تبصره ماده ۷۷ قانون مالیات‌‌‌های مستقیم می‌‌‌گوید، «اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌‌‌ علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات علی‌‌‌الحساب به نرخ ۰‌۱ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.

مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود» ترجمه این تبصره با ظاهر فریبنده‌‌‌اش می‌‌‌گوید، زمانی که بسازوبفروش‌ها آپارتمان ساخته‌شده را می‌‌‌فروشند، باید رقمی معادل «۲ در هزار قیمت روز (فروش) آپارتمان»، مالیات ساخت و فروش بپردازند. در متن تبصره، صحبت از «ارزش معاملاتی ملک» شده است. ارزش معاملاتی ضریبی از قیمت روز ملک است که با احتساب آن نرخ ۱۰‌درصد، رقمی در حدود ۲/ ۰‌درصد قیمت روز را مشمول مالیات می‌کند.

به‌این‌ترتیب، تولیدکنندگان مسکن، هنگام فروش واحدهای ساخته‌‌‌شده، رقمی معادل ۸/ ۱ تا ۲ در هزار قیمت فروش را بابت «مالیات ساخت و فروش» پرداخت می‌کنند؛ و سپس، در پایان سال مالیاتی، مابه‌‌‌التفاوت این رقم تا ۵ درصد قیمت فروش را باید درنهایت بپردازند.

تبعات تنبیه سازندگان مسکن

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، طی دست‌‌‌کم ۴ سال گذشته، پارامترهای شوک‌‌‌آور شامل «هزینه‌های سرسام‌آور در سرمایه‌گذاری ساختمانی (از قیمت ساخت و قیمت تمام‌شده گرفته تا ارقامی همچون مالیات ساخت و فروش)» از یکسو و «سلب قدرت خرید مسکن از مصرف‌کننده‌‌‌ها با جهش قیمت» از سوی دیگر باعث خروج تولیدکنندگان خانه از بازار ساختمان‌‌‌سازی و تعمیق چندلایه رکود ساختمانی شده است. در پایتخت، متوسط تیراژ ساخت مسکن طی سال‌های اخیر به حدود ۶۰‌درصد حالت طبیعی در سال‌های دورتر سقوط کرد. در کشور هم تیراژ ساخت و عرضه مسکن دست‌‌‌کم ۱۵۰‌هزار واحد پایین‌‌‌تر از «کف بحرانی عرضه» است.

تشویق به ملاکی با «مالیات‌‌‌نستانی»

ناهنجاری سیاستی در بازار مسکن زمانی واضح‌‌‌تر دیده می‌شود که مشخص شود «سیاست‌گذار در ازای مالیات گرفتن از تولیدکننده مسکن، انبارکننده مسکن را از مالیات معاف کرده است.» در همان سالی که قانون «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» به تصویب رسید، دولت مکلف شده بود «مالیات بر خانه خالی» را اعمال کند؛ اما این نوع مالیات فرعی و ناکارآمد برای تنظیم بازار مسکن آن‌هم در شرایطی که اعمال آن نیازمند «بانک اطلاعاتی درست و حسابی از املاک خالی از سکنه» است، هیچ‌وقت از هیچ مالک خانه‌‌‌خالی گرفته نشد.

«مالیات بر خانه خالی» در دنیا، مالیات درجه ۴ برای تنظیم بخش مسکن محسوب می‌شود به‌طوری‌که در بازار مسکن کشورهای موفق در تنظیم این بازار، مالیات اصلی (درجه‌یک)، مالیات سالانه بر املاک به‌صورت نرخ شناور (نرخ بیشتر بر خانه‌‌‌های با قیمت بالا و چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها) است. همچنین اگر در کشوری، مالیات بر خانه‌‌‌خالی دریافت شود، بازار مسکن آن کشور به بانک اطلاعاتی به‌‌‌روز از تعداد خانه‌‌‌های خالی و مشخصات مالکان آن‌ها مجهز است.

در بازار مسکن کشورمان، «مالیات علیه ملاکی و جریان غیرمولد ملکی» طوری تنظیم شده است که عملا «امکان اخذ مالیات از ملاکان» فراهم نباشد؛ اتفاقی که طی همین دست‌‌‌کم ۴ سال اخیر به‌رغم «ابر رونق خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک» رخ داده است و سیاست‌گذار بدون آنکه «تدبیر اساسی» به نفع «کاهش قیمت مسکن و احیای رونق پایدار» صورت دهد، به حمایت نامرئی از وضع موجود (ابررکود تورمی) پرداخته است. از دو سال پیش تاکنون نیز مالیاتی با عنوان «مالیات بر خانه لوکس» تدارک دیده شده است که نرخ آن «یک در هزار قیمت روز» و «املاک مشمول نیز خانه‌‌‌های با قیمت نجومی» هستند. این مالیات نیز در مقایسه با مالیات بر تولید مسکن، به لحاظ نرخ و دامنه فراگیری کاملا عجیب است.

مشوق مضاعف به منجمدکنندگان مسکن

قانون «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نه‌تنها جلوی پای تولیدکنندگان خانه و سایر سرمایه‌گذاران ساختمانی، سنگ گذاشته است که آن‌ها را به «انجماد خانه‌‌‌های نوساز» به مدت حداقل سه سال، تشویق می‌کند. تبصره دیگری در ذیل ماده ۷۷ وجود دارد که می‌‌‌گوید، اگر سه سال از تاریخ پایان‌‌‌کار یک آپارتمان نوساز گذشته باشد، سازنده آن خانه از پرداخت «مالیات ساخت و فروش» معاف است.

این مدل «مالیات‌‌‌ستانی» جریان مولد را به بیراهه غیرمولد تشویق می‌کند. به‌این‌ترتیب در دوره اخیر ابررکود تورمی مسکن که از سال ۹۷ با جهش قیمت خانه در پایتخت و سپس سایر شهرها شروع شد و تاکنون نیز رکود سنگین آن ادامه داشته است، جریان مولد در بازار ملک از دو جا آسیب جدی دید. ابتدا از محل «افزایش هزینه سرمایه‌گذاری» و سپس از ناحیه «تحریک به خروج از مسیر اصلی و ورود به مسیر انحرافی».

هزینه‌‌‌زایی برای عرضه مسکن و هزینه صفر برای احتکار ملک، «نتیجه سیاست‌گذاری در سال‌های اخیر» برای مهم‌ترین بازار مصرفی کشور بوده است. بازندگان این سیاست‌ها، تولیدکننده و مصرف‌کننده مسکن بودند و برنده آن هم ملاکان که به ملک‌‌‌اندوزی به شکل خانه‌‌‌های بدون استفاده، «عطش عرضه بازار مسکن» را تشدید و اسباب رشد بیشتر قیمت را فراهم کردند.

وارونگی مالیات‌‌‌های مسکن

ابراهیم رئیسی، ‌‌‌ رئیس‌‌‌جمهور کشورمان در اولین مصاحبه مطبوعاتی بعد از شروع به کار رسمی دولت سیزدهم وعده داد «مالیات از مسیر تولید حذف می‌شود و بر جریان سفته‌‌‌بازی و غیرمولد اعمال خواهد شد.» رئیسی در ایام تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری هم نظر ویژه‌‌‌ای در وعده‌‌‌های خود نسبت به بازار مسکن داشت و اعلام کرده بود «سوداگری و سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش مسکن با مالیات‌‌‌های بازدارنده قابل‌مهار است.»

اما تاکنون، هیچ علامت حتی ضعیف و امیدوارکننده هم از «تدوین یک سیاست ساده برای مقابله مالیاتی موثر با ملک‌‌‌بازها» در دولت مشاهده نشده است. به‌جای این کار درست، مدتی است سیاست‌گذار مشغول وصله و پینه «مالیات ناکارآمد و توخالی» است. این در حالی است که دولت می‌تواند بدون هیچ هزینه‌‌‌ای، با رگلاتوری درست مالیاتی، «سرمایه‌‌‌ها را از بازار املاک منجمد آزاد و روانه بازار ساخت کند.» تشویق مالیاتی سازندگان مسکن در کنار تنبیه مالیاتی محتکران مسکن، همان رگلاتوری درست و حرفه‌‌‌ای است که به دلایل نامعلوم، فعلا نوع وارونه‌‌‌ای از این عملیات تنظیم، در بازار مسکن حاکم است.

«مالیات بر ساخت و فروش مسکن» با رگلاتوری حرفه‌‌‌ای می‌تواند از دسته‌‌‌ای از سازنده‌‌‌ها که «واحدهای مسکونی خارج از اختیار و انتخاب تقاضای مصرفی را تولید می‌کنند»، گرفته شود. سایر سازنده‌‌‌ها که واحدهای کم متراژ و ارزان در مناطق پرتقاضای شهرها احداث می‌کنند نیز می‌توانند از این مالیات معاف شوند؛ اما سیاست‌گذار این را هم از بازار مسکن دریغ کرده است.