آرامش بازار مسکن تا کی ادامه دارد؟

به گزارش ایسنا، بازار مسکن در ماه‌های اخیر به آرامش رسیده است البته آرامشی از نوع رکود غیرتورمی. خریدوفروش در تهران با ۲۵۵۵ فقره به حدود یک‌دهم روند نرمال بازار رسیده که به معنای قفل شدن معاملات است. قیمت‌ها نیز کاهش یافته است. از ۱۵ آبان‌ماه تا ۲۱ دی‌ماه بر اساس نرخ‌های ثبت‌شده در آگهی‌های ملکی قیمت‌های پیشنهادی در تهران حدود ۲۲ درصد و نرخ رشد قطعی ماهانه بر اساس اعلام بانک مرکزی در آذرماه یک درصد کاهش یافت. شنیده‌ها حاکی از آن است که نرخ افت ماهانه قیمت در ۲۰ روز ابتدای دی‌ماه نیز ۳.۵ درصد شده است.

وزیر: اجازه ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن را نمی‌دهیم

کارشناسان عواملی همچون ثبات نرخ ارز، انتظارات کاهشی، عدم توانایی متقاضیان واقعی، تعلیق معاملات سفته‌بازانه و تاثیرپذیری از تحولات سیاسی را در رکود بازار مسکن موثر می‌دانند. وزیر راه و شهرسازی گفته که چند ماهی است بازار مسکن به آرامش رسیده و اجازه ورود سرمایه‌های سرگردان به این بازار را نمی‌دهیم. محمد اسلامی همچنین با درج قیمت در آگهی‌های سایت‌ها که از سه روز قبل و پس از هشت ماه ممنوعیت انجام‌شده مخالف است و گفته که از دادستانی خواستیم تا از این اقدام جلوگیری کند.

ثبات نسبی در بازار مسکن در شرایطی حاکم شده که اغلب کارشناسان معتقدند این روند دست‌کم تا انتخابات ریاست جمهوری در ایران ادامه خواهد داشت. مصطفی قلی خسروی- رئیس اتحادیه مشاوران املاک - می‌گوید که بعضی فروشندگان مسکن، متری ۱۰ میلیون تومان تخفیف می‌دهند و کسی نمی‌خرد.

طرف تقاضا انتظار کاهش قیمت مسکن را دارد و این در حالی است که بازار مصالح ساختمانی طی یک سال اخیر روند صعودی داشته است. بااینکه ساخت‌وساز در کل کشور طی نیمه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته، به نظر می‌رسد شروع پروژه اقدام ملی در آمار رشد پروانه‌های ساختمانی موثر بوده است؛ چراکه در شهر تهران طی نیمه اول امسال، صدور پروانه‌های ساختمانی ۱۴ درصد نسبت به شش‌ماهه ابتدایی سال گذشته کاهش نشان می‌دهد.

این نگرانی وجود دارد که افزایش قیمت مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده مسکن تأثیرگذار باشد. بنا به گفته سازندگان، قیمت میلگرد از کیلویی ۴۲۰۰ تومان طی یک سال گذشته به ۱۴ تا ۱۵ هزار تومان رسیده و سیمان هم از هر پاکت ۱۰ هزار تومان به ۲۶ تا ۲۹ هزار تومان و بعضا ۳۱ هزار تومان رسیده است.

وام بانکی بی تاثیر است

به هر ترتیب بازار مسکن به سد رکود برخورد کرده و وام‌های بانکی هم کمکی به این کسادی نمی‌کند. با تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی مسکن یکم که از طریق پس‌انداز یک‌ساله به زوجین تهرانی پرداخت می‌شد دیگر فقط می‌توان حدود شش متر خانه در تهران خریداری کرد. هرچند سپرده‌گذاری جدید برای دریافت این وام از حدود یک ماه قبل توسط سیستم بانکی متوقف شده است. روز گذشته هم بانک مسکن در آستانه سالروز تاسیس بانک و دهه مبارک فجر باهدف تقویت قدرت خرید متقاضیان، طرحی را به تصویب رساند که متقاضیان خرید خانه بتوانند نیمی از وام ۲۰۰ میلیون تومانی اوراق را با خرید تسه و نیمی دیگر را بدون خرید اوراق دریافت و وام را پنج‌ساله تسویه کنند؛ درحالی‌که طبق طرح قبلی با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله، اقساط ماهیانه حدود ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود و طبیعتا اقساط وام جدید به حدود دو برابر آن می‌رسد.

سقف تسهیلات اوراق گواهی حق تقدم برای زوجین در تهران ۲۰۰ میلیون تومان است که با وام جعاله به ۲۴۰ میلیون تومان می‌رسد. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۱۶۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها ۱۲۰ میلیون تومان است. متقاضیان این تسهیلات در بازه زمانی ذکرشده می‌توانند تا ۵۰ درصد مبلغ تسهیلات تا سقف مشخص را از محل تسهیلات بدون سپرده دریافت کنند.

بازار مسکن تغییر جهت داده است

مهدی روانشادنیا - کارشناس بازار مسکن - با اشاره به افت ۱.۱ درصدی ماهانه قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه گفت: اگرچه این کاهش در برابر افزایش‌های ماهانه بیش از ۱۰ درصد قابل‌ملاحظه نیست اما نمادی از تغییر جهت بازار از افزایش لجام‌گسیخته به دوره ثبات نسبی است.

وی بیان کرد: به‌نوعی پیش‌بینی‌های آبان و آذر محقق شده و به نظر می‌رسد قیمت‌ها وارد مرحله نوسانات کوچک و تثبیت و جا ماندن از تورم عمومی‌شده و حداقل تا شش ماه دیگر با چنین بازاری روبرو خواهیم بود.

روانشادنیا اظهار امیدواری کرد با تسهیل فرایند صدور پروانه ساختمان، بهبود فضای کسب‌وکار صنعت ساختمان، حمایت دولت و تغییر در رویکردها از کاهش بیش از این ساخت و عرضه مسکن و التهاب بعدی بازار جلوگیری شود.

بااین‌وجود بیت‌الله ستاریان - کارشناس اقتصاد مسکن ـ- بیان می‌کند: معتقد نیستم که بازار مسکن در مسیر رکود قرار گرفته چراکه همواره طی ۵۰ سال اخیر با کسری مسکن مواجه بوده‌ایم. این‌که بعضی از مسئولان نیز عنوان می‌کنند قیمت مسکن حباب دارد را قبول ندارم. آخر این چه حبابی است که ۵۰ سال تخلیه نشده است؟

ستاریان با بیان این‌که در میان‌مدت و بلندمدت نمی‌توان انتظار کاهش و حتی ثبات قیمت مسکن را داشت تاکید کرد: معتقدم تغییر و تحولاتی در سطح بین‌الملل ایجادشده که در آینده اقتصاد ایران به یکی از اقتصادهای مهم دنیا تبدیل می‌شود. باید برای زیرساخت‌های این توسعه، بخصوص در بخش مسکن چاره‌اندیشی شود.

سایه تورم ساختاری بر بازار ملک

همچنین مهدی سلطان محمدی - فعال حوزه ساخت‌وساز - با بیان اینکه روند کاهشی قیمت‌ها ابتدا به شکل افت معاملات بروز می‌کند که هم‌اکنون شاهد آن هستیم گفت: در کوتاه‌مدت قیمت مسکن کاهش می‌یابد اما سایه تورم ساختاری ناشی از سیاست‌های غلط پولی و مالی همچنان در میان‌مدت و بلندمدت اقتصاد کشور را تهدید می‌کند؛ حتی می‌بینیم در لایحه بودجه ۱۴۰۰ قبل از اینکه درآمدهای نفتی بالا برد برای هزینه کردن آن برنامه‌ریزی می‌کنند که ادامه این رویکرد در قیمت کالاها ازجمله مسکن منعکس خواهد شد.

مسکن در تهران متری ۲۶.۹ میلیون تومان

آذرماه ۱۳۹۹ متوسط قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات ماه مذکور ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان در هر مترمربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل ۱.۱ درصد کاهش و ۹۸.۹ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام‌شده در آذرماه سال ۱۳۹۹ حدود ۲.۶ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۹.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.