گرانی دلار معادلات بازار مسکن را بر هم زد

به گزارش ایسنا، دلار روز گذشته (۱۹ فروردین) از ۵۶۰۰ تومان عبور کرد؛ یعنی نسبت به سه ماه قبل ۴۶ درصد گران شده است. بازار مسکن نیز نشان داده در فاصله‌ زمانی کوتاه، خود را با شرایط نرخ ارز وفق می‌دهد.

در اسفندماه پارسال متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۲۶ درصد رشد داشت و در برخی مناطق رشد قیمت به ۴۰ درصد رسید. هم‌زمان سرعت رشد معاملات که در آذرماه تا ۵۰ درصد افزایش یافته بود در اسفندماه صفر شد و نسبت به ماه مشابه سال قبل (۱۳۹۵) افزایش اندک ۰.۵ درصدی را تجربه کرد. برخی کارشناسان معتقدند ادامه‌ این روند یعنی افتادن بازار مسکن در باتلاق رکود، اما باید منتظر رشد قیمت مسکن نیز باشیم؛ چراکه مالکان زمین و ساختمان نمی‌خواهند ارزش دارایی‌شان افت کند.

رصد شرایط فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون کمتر کسی حاضر به سرمایه‌گذاری در این بازار است. کاهش سرعت رشد معاملات در اسفندماه و افت قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن تا محدوده ۵۴ هزار تومان حاکی از آن است که از یک‌سو تقاضای سوداگری از بازار مسکن به سمت بازار ارز رفته و از سوی دیگر تقاضای مصرفی نیز دچار افت شده است.

بازار مسکن به‌عنوان یک دارایی ثابت همواره برای حفظ ارزش پول، کالای مناسبی است؛ اما موضوع این است که در صورت جهش قیمت مسکن، پیدا کردن مشتری برای آن تا چند سال بسیار سخت خواهد بود؛ بنابراین انتظار می‌رود در سال جاری که قیمت دلار روند صعودی به خود گرفته تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌شدت افت کند و تا زمان نامعلوم آینده سرمایه‌ها وارد این بخش نخواهد شد. همچنین با توجه به رشد احتمالی قیمت مسکن، تقاضای مصرفی نیز کاهش خواهد یافت و تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی حتی درصورتی‌که به ۲۰۰ میلیون تومان برسد نیز قدرت پوشش دهی قیمت مسکن را نخواهد داشت.

بااینکه عده‌ای از کارشناسان تا سه ماه قبل معتقد بودند که بازار مسکن در سال ۱۳۹۷ با روندی ملایم به رونق می‌رسد، پرش قیمت ارز تقریباً تمام معادلات را به هم زده است.

در این شرایط کسانی که قصد ساخت‌وساز جدید دارند باید این احتمال را بدهند که ممکن است تا چند سال آینده موفق به فروش واحدهای خود نشوند. بانک مسکن در روزهای اخیر تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن را مجدداً احیا کرده است.

سازندگان پروژه‌های ساختمانی برای دریافت این تسهیلات به سه دسته تقسیم‌بندی می‌شوند که سقف تسهیلات متناسب با هر دسته، متفاوت تعریف شده است. برای سنتی سازی، سقف تسهیلات بدون سپرده ساخت در تهران ۷۰ میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر ۶۰ میلیون، در سایر شهرها ۵۰ میلیون و در مناطق کمتر توسعه‌یافته ۴۰ میلیون تومان است. این تسهیلات به سازنده‌های دارای صلاحیت حرفه‌ای و پروانه انبوه‌سازی نیز در چهار گروه شهری نام برده شده به ترتیب در سقف‌های ۹۰، ۸۰، ۷۰ و ۶۰ میلیون تومان پرداخت خواهد شد. سازندگان حرفه‌ای درصورتی‌که از فنّاوری‌های نوین ساخت و کاهنده مصرف انرژی در ساختمان برای ساخت‌وساز استفاده کنند، در قالب دسته سوم تسهیلات، در تهران ۱۱۰ میلیون، در مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر ۱۰۰ میلیون، در سایر شهرها ۹۰ و در مناطق کمتر توسعه‌یافته ۸۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده دریافت خواهند کرد؛ ضمن آنکه نرخ سود تسهیلات برای دسته سوم، یک درصد کمتر از دودسته دیگر خواهد بود.

اما ریسک ساخت‌وساز با توجه به شرایط فعلی بالا رفته است. مدت پروژه‌های ساختمانی یک تا دو سال طول می‌کشد و مشخص نیست در آن زمان بازدهی بخش ساختمان چگونه باشد. مضافا اینکه تجربه سال ۱۳۹۱ پیش روی سازندگان قرار دارد و قطعا بااحتیاط کامل به تعریف پروژه جدید می‌پردازند.

سلمان خادم المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ می‌گوید: دلار هنوز با ارزش واقعی خود فاصله دارد و فعالان بازار مسکن منتظرند که وضعیت دلار به تثبیت برسد تا خود را با آن تطبیق کنند. در ماه‌های اخیر با تأثیر متغیرهای اقتصادی همچون کاهش نرخ بهره و افزایش نرخ ارز، مسکن دهک‌های ۸ و ۹ تحرک بیشتری به خود گرفت و اگر قرار باشد نرخ ارز بازهم افزایش پیدا کند که احتمال آن بالاست، با یک وقفه زمانی چندماهه تأثیر خود را با رشد قیمت مسکن و رکود بر این بخش خواهد گذاشت.